En torno a unas 1.000 consultas diarias, sobre los más de 1.400 depósitos de contrato hechos por las entidades de crédito, atienden los registradores a través del Registro de Condiciones Generales. Los principales usuarios son notarios, registradores, consumidores, abogados y asociaciones de consumidores, que buscan la seguridad jurídica que les aporta este organismo, que cuenta con una media de entre 80 y 90 modelos distintos por entidad y contrato hipotecario.
La Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI), que entró en vigor en junio de 2019, ha reforzado la función de los registradores en el control de las cláusulas abusivas mediante el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, lo que ha mejorado la transparencia y seguridad en la contratación de préstamos hipotecarios.
La ley establece expresamente la obligación de los prestamistas de depositar los modelos de contratos de financiación hipotecaria antes de proceder a su comercialización, así como la posibilidad de que el Gobierno pueda imponer la inscripción obligatoria en el Registro, de las condiciones generales en determinados sectores específicos de la contratación. Además, el Registro de Condiciones Generales incluye también las sentencias firmes dictadas por los Tribunales declarando nulas algunas cláusulas de esos contratos en masa.
La inscripción da vida al contrato
Se definen como condiciones generales de la contratación aquellas cláusulas contractuales, redactadas unilateralmente por una de las partes del contrato para ser incorporadas a una multiplicidad de ellos. Son, en definitiva, condiciones en las que no ha habido negociación individual.
El registrador en estos casos, lleva a cabo una inscripción constitutiva, a través del control de legalidad, que viene exigida legalmente para que un determinado acto tenga plenitud de efectos jurídicos, es decir, para que nazca a la vida jurídica. El acto o contrato no existe hasta que se inscribe. Y este carácter eminentemente jurídico del Registro deriva de los efectos que la inscripción atribuye a la declaración judicial de nulidad de una cláusula abusiva que dejan de afectar solo a las partes litigantes para proyectar su eficacia frente al resto de consumidores.
La inscripción es constitutiva, es decir, da vida jurídica a las cláusulas depositadas
El Registro contempla que, en aquellos casos en que inscrita una sentencia firme de nulidad se persista en la utilización de cláusulas declaradas judicialmente nulas como consecuencia de una acción individual o colectiva, el registrador pueda anotar la persistencia en la utilización de estas poniendo el hecho en conocimiento del Ministerio de Justicia.
Este principio de sometimiento en la contratación por formulario a este Registro ha sido reiterado por el legislador prohibiendo a notarios y a registradores autorizar e inscribir respectivamente actos o contratos que contengan cláusulas generales declaradas nulas.
Lo normal en la contratación masiva es que las cláusulas contractuales se correspondan con su formulario. Por eso, cuando en una sentencia individual se declara la nulidad de una condición general, esa declaración afecta a la condición general idéntica que está en el formulario y de rebote a todas las cláusulas incorporadas a los muchos contratos que la entidad ha celebrado son sus clientes con base en ese formulario, al que como decimos se corresponden. Las sentencias individuales de nulidad de cláusulas abusivas tienen efecto ultra partes por esa vía.
Pruebas ante los tribunales
El Registro mantiene los modelos antiguos vivos con su redacción originaria a efectos de las posibles comparaciones que puedan querer hacer los Tribunales en caso de ejercicio de acciones, colectivas o individuales, de nulidad, cesación o retractación.
Ello lleva a admitir la modificación de los modelos depositados, bien mediante el un nuevo modelo de préstamo hipotecario completo, con las condiciones generales modificadas y las que no, en cuyo caso ese será el modelo que se utilizará en el futuro, o bien a través de depositar exclusivamente las condiciones generales modificatorias, en cuyo caso se deberá hacer constar el modelo de contrato que es objeto de rectificación y practicarse la correspondiente nota marginal de referencia al margen del asiento relativo al modelo rectificado.
Es preciso tener en cuenta, además, que las hipotecas sobre vivienda constituidas con posteridad a la LCCI para asegurar deudas preexistentes, como necesidad de garantizar el pasivo, son operaciones excluidas de la Ley. No obstante, la forma de redacción de esta cobertura hipotecaria de deudas preexistentes tiene que dejar claro que no afecta a deudas futuras en ningún caso. Y que no debe tratarse de un contrato de préstamo ya garantizado con hipoteca sobreun inmueble de uso residencial.
Es decir, no se admite la sobrehipoteca para garantizar las deudas de hipoteca ya existente. Lo que se admite es la hipoteca sobre vivienda en garantía de deudas existentes no garantizadas ya con hipoteca previa, sin que sea aplicable la LCCI. Así, si una persona tiene abiertas varias líneas de crédito no garantizadas con hipoteca, puede garantizar dichas deudas con hipoteca sobre la vivienda sin estar sujeto a la LCCI.
Por eso, es tan importante la inscripción de las sentencias en el Registro de Clausulas Generales. Por medio de ese instrumento y de su publicidad oficial y fácil, se permite al adherente no litigante aprovecharse de las sentencias firmes de nulidad recaídas en litigios de otros adherentes con los mismos intereses económicos.
La inscripción de sentencias es importante, es una publicidad oficial, se sabe la firmeza de la sentencia, etc.
Los consumidores que logren una sentencia favorable en la que se anule una cláusula general -impuesta por la otra parte y no negociada- en un contrato de adhesión, deben solicitar al juzgado que remita el texto judicial al Registro de Condiciones Generales, para que sirvan de aviso para otros consumidores y actúen con efectos prejudiciales en otros procedimientos judiciales por cláusulas idénticas.
El Tribunal Supremo, a partir de la sentencia 367/2017, de 8 de junio, ha extendido los efectos de las sentencias firmes dictadas sobre una acción colectiva contra una determinada cláusula en posteriores litigios individuales por la misma cláusula.?
Eficacia para todos
La eficacia ultra partes no sólo extiende la nulidad de una cláusula abusiva a otra en un contrato del mismo banco con otro cliente no litigante, sino que se extiende a lo parecido, usado por otros predisponentes no demandados a través de este efecto y de los efectos de cosa juzgada material en su aspecto positivo.
El notario tiene el deber de velar por la tutela de los derechos de los consumidores en la contratación
El notario, como funcionario público, tiene el deber de velar por la tutela de los derechos de los consumidores en la contratación, y de informarles sobre el significado de las cláusulas contenidas en las escrituras públicas, así como de comprobar que no contengan cláusulas consideradas abusivas por la Ley o declaradas nulas por una sentencia firme inscrita en el Registro de Condiciones Generales. Las condiciones generales pasarán a formar parte del contrato cuando se acepte por el adherente su incorporación al mismo y sea firmado por todos los contratantes. Todo contrato deberá hacer referencia a las condiciones generales incorporadas en el Registro.
No se puede entender que ha habido aceptación de la incorporación de las condiciones generales al contrato cuando la entidad prestamista no haya informado expresamente al adherente acerca de su existencia y no le haya facilitado un ejemplar de éstas.
La redacción de estas cláusulas generales, de acuerdo con la normativa vigente, debe ajustarse a los criterios de transparencia, claridad, concreción y sencillez, porque las condiciones incorporadas de modo no transparente en los contratos en perjuicio de los consumidores son nulas de pleno derecho.
En la escritura, el notario debe hacer constar que las cláusulas generales han sido objeto del depósito previo en el Registro, y por otro lado en registrador de la Propiedad debe calificar si efectivamente ese depósito se ha producido. Todo ello, incluso, con la eventual la consecuencia de que en el supuesto de que la cláusula contenida en el contrato se apartara del contenido depositado, el contrato resultaría nulo, y por tanto no inscribible.
Seguimiento de la norma
El Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, a través del Centro de Estudios Registrales (CES). Analiza y trata de resolver las dudas que plantea la actual legislación. Así, por ejemplo, se concluye que los intereses de demora previstos en la Ley 5/2019 son los determinados en el artículo 25 de la Ley y no se admite pacto en contrario ni al alza ni a la baja. Esto era lo que se perseguía para que fuera una cláusula no negociable y no pudiera ser un elemento de presión al consumidor en la celebración del contrato de préstamo. Así, el establecer un interés de demora inferior al legalmente determinado, por ejemplo, junto con la contratación del seguro de daños de la entidad financiera podría suponer una bonificación oculta prohibida por la ley.
Por otra parte, el hecho de que el vencimiento anticipado por impago del deudor venga expresamente regulado por la Ley, no limita la posibilidad de establecer causas de vencimiento anticipado diferentes del impago. Así incluso la propia Ley prevé algunas más, como se puso de manifiesto en el informe elaborado por la Comisión de calificación sobre la LCCI el 14 de mayo de 2019, como es el ejemplo del vencimiento anticipado por falsificación u ocultación de información por parte del deudor.
En el supuesto, habitual, en que se indica en la escritura de venta que el comprador retiene la parte del precio de venta del saldo pendiente del préstamo hipotecario que grava la finca adquirida, en cuya obligación personal de pago de subroga, pero sin que el acreedor hipotecario preste su consentimiento, al no existir una verdadera subrogación, estaremos ante una simple indicación de las forma de pago del precio.
