"Sí, existe una relación entre el nivel de concentración de vivienda turística y el incremento del precio de las viviendas". Es la confirmación tras los resultados obtenidos en el I Observatorio del Impacto de la Vivienda Turística impulsado por Krata Sociedad de Tasación en colaboración con Precioviviendas.com.
"Como cualquier otro mercado, el inmobiliario se mueve por la ley de la oferta y la demanda. La vivienda turística es un producto actualmente muy demandado, y al aumentar la demanda es normal que aumenten los precios. Y ese incremento de los precios se extiende a toda su zona de influencia", explica Isabel Díaz Cano, directora de comunicación de Precioviviendas.
El estudio parte del análisis de la concentración de vivienda turística a nivel de sección censal, con la geolocalización individual de todas las viviendas turísticas publicadas en los portales Inside AirBnB y DataHippo, con el objetivo de seleccionar aquellas provincias con un nivel relevante de penetración de vivienda turística.
"La Vivienda de Uso Turístico (VUT) tiene un nivel de penetración relevante (por encima del 1%) y suficiente para impactar sobre la evolución del precio, en dieciocho provincias españolas, que representan un 70% de la población y un 77% de las viviendas catastradas en España, y es en ellas sobre las que se centra el análisis del OIVT", se concluye del estudio inicial.
En las provincias donde la penetración de VUT muestra un nivel relevante, el nivel de concentración de vivienda turística se sitúa entre las cinco variables que más impacto tienen sobre la evolución del precio. La provincia, la existencia de ascensor, el precio en el momento inicial del estudio y la altura de la vivienda son otros de los aspectos que más impacto tienen en la evolución del precio.
A partir del punto de saturación el comportamiento del precio empeora
En dichas provincias, a mayor nivel de concentración de vivienda turística mayor incremento del precio, hasta alcanzar un determinado nivel de concentración señalado como punto de saturación, es otra de las conclusiones que arroja el estudio. A partir de este nivel, el comportamiento del precio empeora de forma que el nivel de incremento desciende o incluso lleva a decrecer. El punto de saturación aparece en términos generales a partir del 7% de concentración de vivienda turística, "pero en algunos casos el comportamiento del precio empieza a empeorar en el nivel anterior", apunta directora de comunicación de Precioviviendas.
En los siguientes estudios se profundizará sobre porqué empeora el precio, "pero creemos que está relacionado con la capacidad que tienen los mercados para asimilar esta oferta de vivienda turística", apunta Díaz Cano.
Comportamiento homogéneo
El informe ha permitido establecer cuatro zonas con comportamiento homogéneo en relación a la evolución del precio de la vivienda: Litoral (que agrupa los provincias del litoral mediterráneo más Cádiz, Huelva y Cantabria), Islas (con el análisis de ambos archipiélagos), Madrid y Sevilla.
En el caso de Madrid, solo en la capital aparece un nivel relevante de penetración de vivienda turística. Aunque no se observan síntomas de saturación a nivel general del municipio, si se aprecian en algunos distritos.
En Centro, Chamberí y Salamanca el nivel de incremento del precio de la vivienda comienza a disminuir en los niveles más altos de concentración de VUT. Los distritos que presentan niveles relevantes de concentración de vivienda turística "coinciden con los que más se ha incrementado el precio a lo largo del 2018 y que en la mayoría de dichos distritos más de la mitad de las viviendas se concentran en secciones censales con niveles importantes de penetración de vivienda turística".
