Economía

¡Estoy atrapado! ¿Cómo vendo ahora mi casa?

Vendo casa. Buena ubicación. Recién reformado. Urge. Precio a negociar. Éste es uno de los anuncios que puede leer todos los días en cualquier sitio: periódicos, webs especializadas en el mercado inmobiliario, carteles colgados en las terrazas de las viviendas, farolas, paradas de autobús.... Esta diversidad de soportes para colgar un cartel de Se vende refleja la situación desesperada que viven algunos ciudadanos.

Muchos de ellos están atrapados en la crisis del sector del ladrillo que se endurece con la delicada situación financiera. Necesitan vender su casa actual, para conseguir el dinero y poder cumplir con el contrato de compra de otra casa (nueva, más grande y con mejores servicios), que en breve la inmobiliaria les entregará. El reloj ha empezado a correr, pero el comprador sigue sin aparecer.

Posibilidades de venta

Los números hablan por sí solos. Según los datos del Ministerio de Vivienda, en el primer trimestre de 2008 se cerraron 67.996 operaciones de compraventa de viviendas de segunda mano, una cifra un 47% inferior respecto a las transacciones que se contabilizaron en los tres primeros meses de 2007 (ver gráfico adjunto).

¿Qué fórmulas puede exprimir para vender su casa? Colgar el anuncio en todas las páginas webs especializadas, en periódicos de anuncios, poner un cartel en el exterior de la casa en un lugar visible o comentárselo a todos los porteros del barrio, explica a este diario un experto en la compraventa de pisos. También se puede optar por reformar la vivienda para atraer de forma más fácil y sutil al cliente. "El hecho de no tener que hacer una reforma en la casa, supone un alivio para el cliente que busca un piso", indica.

Éstas pueden ser algunas sugerencias, aunque la más efectiva es la que todos los vendedores saben y no quieren oír. "Si corre prisa venderlo, lo mejor es bajar el precio de la casa", señala otro agente inmobiliario. Una frase que impacta negativamente en el bolsillo y, a veces, en los sueños de aquellos que quieren vender su casa. Y es que muchos de ellos hicieron cálculos para adquirir una casa nueva en función del dinero que podían embolsarse con la vivienda actual.

Casi 2.700 euros el metro cuadrado

El problema es que los pisos que se entregan ahora se reservaron hace un año y medio, es decir, a principios de 2007. Una fecha en la que el precio de la vivienda usada alcanzó la cota máxima de 2.900 euros por metro cuadrado, aproximadamente como media en el mercado español, según un estudio de Fotocasa.es. Ese importe se ha ido menguando escalonadamente (ver gráfico). En junio de este año, la media fue de 2.689 euros el metro cuadrado.

De hecho, este descenso de precios es un goteo incesante que se acumula en los últimos 30 días en todas las comunidades autónomas, excepto en Asturias, Extremadura, Galicia, La Rioja, Comunidad Valenciana y Ceuta y Melilla, según Expocasa.com. Lo que está claro es que ahora los vendedores tienen que olvidarse de los precios de hace 18 meses si quieren tener ofertas por su casa. Aquí es donde surge el problema, porque no consiguen el dinero suficiente para comprar la nueva casa. La financiación se endurece y los bancos son los únicos que pueden echarle un cable ante esta situación. De esta manera, los clientes acuden a las oficinas de las entidades financieras para pedir una ampliación de la hipoteca, pero... es muy difícil que logren su propósito.

La banca ha endurecido los requisitos para conceder una hipoteca ante la crisis financiera, por lo que está bajando a marchas forzadas este tipo de negocio. Según el último informe de la Asociación Hipotecaria Española, las entidades financieras otorgaron un 10% más de préstamos en mayo que en el mismo mes del año anterior. Un porcentaje que está muy lejos del incremento del 28% que este negocio llegó a experimentar hace un año y medio. Y mucho más lejos está del crecimiento anual del 3% que se espera para el final de 2008.

Los créditos disminuyen

En resumen, los bancos y las cajas han restringido los créditos hipotecarios y los conceden con cuentagotas. Ahora los requisitos son inamovibles. El préstamo no puede superar el 80% de la tasación del inmueble. En pleno boom inmobiliario, esa cifra llegaba a superar el 100%. La cuota mensual que debe abonar el cliente no puede sobrepasar el 40% de las rentas que percibe al mes, un porcentaje que en los años anteriores se excedió y que con las subidas del tipo de interés están provocando que muchas familias estén asfixiadas para cumplir con sus compromisos financieros. "Ahora la hipoteca la pagan a finales de mes", explica a este diario un empleado de una entidad financiera, quien explica que antes se concedían con mucha alegría préstamos hipotecarios, mientras que ahora "todo se mira con lupa y lo examinan los jefes supremos".

Este cambio de postura por parte de las entidades financieras lo han vivido muchos interesados en comprar una casa. Una afectada explicaba que, a finales del año pasado, su pareja y ella fueron a hablar con un responsable de una sucursal bancaria para solicitar una hipoteca. En un principio no había problema para concederles ese crédito pues cumplían los requisitos. Cuatro meses después con los mismo papeles, el responsable de la sucursal les denegaba su petición.

Éste no es un caso aislado, sino que es el día a día del mercado inmobiliario actual. Cuando se acerca la fecha de entrega de la vivienda, los nervios afloran. "Firmé un contrato de compraventa de vivienda nueva, en la que pagué una reserva importante; desde hace unos meses me avisan de que se van a firmar la escrituras y he ido dando excusas porque ahora ningún banco me da el préstamo", indica un hombre de 32 años. Ante esta situación, la inmobiliaria se queda con el dinero de la reserva, pues el cliente ha incumplido el contrato de compraventa. Tampoco se escapan de esta situación aquellos que van a pedir al banco de la promotora subrogar la hipoteca. "Ya no vale que la inmobiliaria interceda para que se concedan préstamos", indica el empleado de banco.

Otro trabajador de una caja comentaba a este diario otro caso que demuestra que muchos ciudadanos no son conscientes de que el precio de la vivienda ha bajado. Se trataba de una familia que no podía hacer frente al pago de la letra, tenía el piso en venta a un precio que no se ajustaba al mercado actual, por lo que el banco le aconsejó que lo rebajara porque a ese precio no iba a conseguir ofertas. En este sentido, el empleado de la sucursal explicaba que a las entidades financieras no les interesa embargar casas a los morosos cuando todavía no se ha amortizado el 30 o el 40% del préstamo. De esta manera, les conviene que sus clientes vendan la vivienda por debajo de la deuda, con el dinero de la operación saldarán una parte de su préstamos y el resto a esperar. Por lo menos, se garantizan cobrar una parte del crédito.

Incumplimiento de contratos

Este panorama no sólo perjudica a ciudadanos y entidades financieras, sino también a las inmobiliarias, que son las más afectadas por la crisis del sector. Muchas de estas compañías esperaban pasar este año y el próximo con penurias, pero sobreviviendo gracias a las reservas que se realizaron hace 18 meses. El problema es que las ventas formales, es decir, las escrituras de pisos (momento en el que las compañías ingresan todo el dinero en sus cuentas), se están cayendo por momentos, ya que los clientes no consiguen la financiación para la adquisición.

"Se están rescindiendo contratos de ventas todos los días", apuntaba el portavoz de una promotora española, quien explicaba que muchos de sus compradores llegan a sus oficinas de ventas con cartas de bancos en las que se les deniega el crédito. "En ese momento, nosotros no podemos hacer nada", comenta un comercial de otra inmobiliaria.

Aquellos clientes que rescinden los contratos de compra no verán los euros que dieron en concepto de entrada para reservar la vivienda. "El que incumple el contrato es el cliente, por lo que la penalización recae sobre él", indica un experto en el marco jurídico inmobiliario. Esas penalizaciones pueden oscilar entre el 10 y el 25% de las cantidades entregadas; el porcentaje lo establece cada inmobiliaria.

La falta de financiación no es el único motivo por el que los clientes están rompiendo los contratos. Hay muchos que están incumpliendo esos compromisos porque han visto que el piso que han reservado ahora la inmobiliaria lo vende con una gran rebaja. En este sentido, una pareja de jóvenes explicó a elEconomista que entregó 35.000 euros a la promotora por reservar una vivienda nueva en Alcalá de Henares (Madrid). El precio del inmueble ascendía a 360.000 euros; un año después esa cantidad se ha rebajado 60.000 euros. Es decir, la promotora está vendiendo los últimos pisos de esa promoción con las mismas características a 300.000 euros. "Nos compensa perder las cantidades entregadas y comprar de nuevo la vivienda", señala la pareja de jóvenes. Esta rebaja de precios demuestra una vez más que los promotores están dispuestos a realizar descuentos para vender más.

Las inmobiliarias son las más damnificadas

Los compradores, las entidades financieras y las inmobiliarias son los afectados de la crisis inmobiliaria, aunque falta otro protagonista: las agencias inmobiliarias son las más perjudicadas por la caída del sector, con cierres de oficinas y, por lo tanto, despidos masivos de empleados. Según los últimos datos de la Red de Expertos Inmobiliarios (REI), las agencias inmobiliarias cerraron el 45% de sus oficinas en 2007, debido a la caída de las transacciones de vivienda de segunda mano. Para el cierre de 2008, se esperaba que ese porcentaje fuera superior.

No será raro que esas perspectivas se cumplan. Por ejemplo, la cadena Expofinques presentó en abril un concurso de acreedores al no poder hacer frente a sus deudas. A esta situación se suma Fincas Corral, cuyos dueños eran incapaces de pagar los salarios de sus trabajadores, pese a cerrar la mitad de las oficinas. Al final, el promotor Josep Xicola ha comprado la cadena de intermediación inmobiliaria.

Muchas de las agencias inmobiliarias que sobreviven a la crisis han reenfocado su negocio, de manera que su actividad principal se dirige al alquiler de la vivienda, una de las apuestas del Gobierno. "No se vendían casas y veíamos que había demanda de alquiler, así que optamos por esta fórmula", explica una empleada de una oficina.

Se mire por donde se mire todo pinta negro, pero ¿hasta cuándo? "Si supiéramos la fecha exacta de la recuperación del mercado residencial, respiraríamos mejor", indica un consultor inmobiliario. No obstante, la mayoría de los expertos reconocen que el precio de la vivienda de segunda mano es la primera que se ha ajustado a las condiciones del mercado con importantes descuentos, de hasta el 30%, por lo que esperan que este mercado, a su vez, lidere la recuperación. ¿La fecha? A mediados de 2009, dicen los expertos en petit comité que no quieren arriesgarse en establecer un horizonte del amanecer del mercado residencial de segunda mano.

Cada vez cuestan menos los inmuebles usados


Fuente: Expocasa, Fotocasa y Ministerio de Vivenda / elEconomista.

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