Los datos oficiales aseguran que en España hay más de 600.000 viviendas nuevas vacías, que no se venden, producto de los años locos del boom inmobiliario. De hecho, el ministro de Fomento, José Blanco, se reúne hoy con los promotores y los bancos para buscar fórmulas que permitan dar salida a esa cartera.
Y como contraste, sin embargo, hay once capitales de provincia que están agotando su stock de pisos sin estrenar y en las que dentro de no mucho la búsqueda de vivienda puede convertirse en una misión imposible. Se trata de Madrid, Barcelona, San Sebastián, Bilbao, Pamplona, Valencia, Cádiz, Sevilla, Córdoba, Santander y La Coruña.
Y aunque el problema va por barrios, como dicen los expertos, la secretaria de Estado de Vivienda, Beatriz Corredor, ya avisó recientemente en el Congreso que "el excedente de viviendas en algunos puntos de nuestro territorio coexiste con otra realidad preocupante, y es que hay ya varias provincias en las que empieza a faltar vivienda de primera residencia".
Aunque la exministra no quiso concretar de qué zonas se trataba, los expertos entrevistados por elEconomista se muestran de acuerdo y hablan incluso de problemas serios en las once capitales mencionadas.
Son, como define el director de Estudios del portal inmobiliario pisos.com, Manuel Gandarias, las llamadas "zonas calientes", ciudades donde la demanda ya supera o puede superar "en breve" a la oferta. De hecho, se trata de los mismos puntos donde comprarse una casa nueva "de calidad" resulta más caro, "ya que precisamente, debido a que hay muy poca oferta, la que queda sube el precio".
Las reglas del mercado, como reconoce Gandarias, funcionan. "Pronto veremos que el ciclo vuelve activarse y será necesario construir nuevos pisos", explica, sin olvidar que poner en marcha una nueva promoción necesita al menos de un plazo de entre 20 y 24 meses.
Stock: pisos malos, caros, y en ubicaciones difíciles
"En dos o tres años vamos a encontrarnos con la realidad de que en estas plazas no hay vivienda nueva de calidad para comprar ", recalca Ernesto Tarazona, director de Corporate Recovery de la consultora Knight Frank. "El stock que queda son pisos que no interesan, de mala calidad, en ubicaciones difíciles y precios todavía muy caros".
Es el principal quebradero de cabeza de los promotores, animados por las mejores expectativas del mercado, pero preocupados por la falta de políticas y de crédito por parte de bancos y cajas.
"Hemos advertido que el stock comienza a absorberse, por ello es necesario que entre todos hagamos un diagnóstico de las necesidades reales", dice el presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), José Manuel Galindo. Y avisa: si no se construyen más pisos, los precios se dispararán.
Galindo, presidente también de la patronal de promotores madrileños (Asprima), refuerza las declaraciones del viceconsejero de Vivienda y Suelo de la Comunidad de Madrid, Juan Blasco, que asegura que es necesario volver a construir viviendas de manera urgente para satisfacer una demanda de pisos que asciende en la región a 50.000 viviendas anuales que, hoy por hoy, no se cubre. El dato de viviendas terminadas no vendidas presentadas en el estudio de Oferta de vivienda nueva en la Comunidad de Madrid queda lejos de las 40.560 que reconocía el Ministerio de Vivienda.
Pero no sólo preocupa Madrid. El caso de Córdoba también es alarmante. El analista de Knight Frank cuantifica en 500 unidades el stock de obra nueva censada en la ciudad que está en venta. Tampoco los datos de Sevilla se prestan al optimismo. En una plaza de 700.000 habitantes, el parque en venta es sólo de 1.000 pisos.
"Sin duda, habrá una demanda insatisfecha que no encuentra una casa disponible. El stock está desubicado", apunta Carlos Ferrer-Bonsoms, director del departamento residencial de la consultora Jones Lang LaSalle. Para el analista, la promoción ha vuelto a arrancar "muy tímidamente", debido, sobre todo a que el stock acumulado y pendiente de venta ha empezado a mostrar síntomas de agotamiento en determinadas zonas. "Gran noticia para las promotoras que han sobrevivido a la debacle, aunque es cierto que hay viviendas que están mal ubicadas o planteadas que en dos años seguirán sin venderse".
El ajuste continuará en 2011
Las declaraciones de la exministra de Vivienda han llevado a la reflexión: ¿marcará 2011 el antes y el después de lo más crudo de la crisis inmobiliaria? ¿Será necesario volver a construir pisos? Aunque las opiniones sobre el futuro incierto del sector son muchas, los expertos consultados por elEconomista coinciden en que el ajuste continúa.
Un estudio de CatalunyaCaixa insiste en que las reservas de viviendas pendientes de vender en España se redujeron en 2010 por primera vez desde el inicio de la crisis. Aunque los expertos coinciden en que el comportamiento "va por barrios", en España aproximadamente un conjunto de localidades y regiones, que representan el 45 por ciento de la población, ha disminuido en el último año el stock de viviendas pendientes de vender.
No se construyen pisos
Las causas hay que buscarlas en la continua reducción de las nuevas entradas de vivienda en el mercado y la ligera recuperación de la demanda, después de años de ajustes. La producción de nuevas viviendas libres en España ha pasado de 665.000 en 2006 a 71.000 en 2010 -año en el que las grandes inmobiliarias del G-14 anunciaron que retomarían la construcción de nuevos pisos-, y a las 72.000 previstas para 2012.
Según datos del Ministerio de Fomento publicados recientemente, en 2010 sólo se terminaron 218.572 unidades, casi el 40 por ciento menos que un año antes.
Juan Fernández-Aceytuno, director general de Sociedad de Tasación, recalca que no es lo mismo la periferia que el centro de las ciudades. "La oferta de vivienda nueva suele ser escasa porque hay menos suelo disponible y la vivienda de segunda mano sería la opción principal para aquellos que deseen comprar en el centro de la ciudad y a un precio más asequible que la vivienda nueva". No obstante, esta sed de pisos tiene otra consecuencia, como es el aumento del precio de la vivienda de segunda mano.
Los expertos afirman que este fenómeno es lógico, "ya que la oferta nueva de vivienda se ha ajustado intensamente, por lo que incluso ante una demanda débil, es previsible que en el momento actual ya hayan dejado de acumularse inventarios", explica el Servicio de Estudios del BBVA.
Los promotores vuelven a sonreír y reconocen que esta noticia puede romper con la atonía de la demanda y permitir que se empiece a ver el final de una crisis, la del ladrillo, "que ya dura demasiado".
Corredor: "Ya no hay stock en algunas zonas"
