¿Agobiado por la subida de la hipoteca? Tiene alternativas para pasar el mal trago, desde revisar su préstamo a llevárselo a otra entidad. Pero si puede esperar, hágalo. La nueva legislación abaratará los cambios, aunque viene más tarde de lo esperado.
Los libros del colegio de los niños, los gastos imprevistos de las vacaciones, la letra del coche… y ¡el crédito para adquisición de la vivienda! Si a usted le toca revisar la hipoteca en septiembre o en lo que queda de año, es probable que sea consciente de que su cuota va a subir. El euribor a doce meses, el principal indicador que se utiliza en España para establecer los intereses a pagar por las hipotecas, se situó en agosto en el 4,76 por ciento. En el mismo mes de 2006 se ubicaba bastante más abajo, en el 3,625 por ciento.
Teniendo en cuenta que usted cargue con una hipoteca de 150.000 euros a 26 años (la media española, de acuerdo con los últimos datos del INE), en vez de reembolsarle al banco 743 euros mensuales, va a tener que pagar 839 el próximo ejercicio, si usted ha firmado una revisión anual del préstamo y sin tener en cuenta el diferencial añadido. Y con ella, y con el resto de deudas a amortizar cada mes, ¿le salen las cuentas?
¿Qué hacer?
Si puede aguantar, quizás le compense esperar a que se apruebe la reforma de la ley de regulación del mercado hipotecario que se encuentra en trámite parlamentario. "Previsiblemente estará aprobada este año y, de acuerdo con el proyecto, se podrá ahorrar en los gastos de notaría, registro e impuestos que soportan las reestructuraciones de deuda", explica Gregorio Mayayo, presidente de la AHE (Asociación Hipotecaria Española).
Una reforma que para esta asociación debía haber llegado hace tiempo y no ahora cuando el problema está encima. Especialmente, porque además de una rebaja de los costes en los cambios de los créditos, supondrá la entrada en España de productos hipotecarios novedosos, que sí existen en otros países europeos, " y que permitirán al mercado español mantenerse más al margen de los avatares de la política monetaria", apunta Mayayo. Por ejemplo, podrían llegar hipotecas que cada tres años, o de acuerdo a los plazos que se establezcan, revisen el tipo de interés que cobran.
Mi banco es mi amigo
Si la subida de la cuota hipotecaria, los excesos del verano, la cuesta de septiembre y los otros créditos que tenga que pagar, le ahogan, no lo dude. Acuda en primer lugar a su banco o caja de ahorros, a aquella en la tiene concedida la hipoteca. La AHE aconseja que su propia entidad financiera sea el primer sitio al que recurra si piensa que puede tener problemas para pagar la cuota. Es probable, además, que el producto que ha contratado le ofrezca más ventajas de las que piensa. Desde hace ya varios años, y ante el encarecimiento de la vivienda, las entidades que conceden hipotecas han creado unos créditos muy flexibles. "Si el problema es un ahogo puntual podemos ofrecer al cliente un periodo de carencia -un espacio de tiempo en el que sólo se pagan intereses, por lo que la cuota baja-. Algo que no conllevaría ningún gasto", adelanta Natalia Colmenero, directora de financiación hipotecaria de Bankinter.
Son muchas las entidades que venden su producto hipotecario con algunos años de carencia, con la posibilidad de aplazar algunos pagos al año (normalmente hasta dos en un mismo ejercicio, con un tope máximo para toda la vía del préstamo). Quizás la hipoteca que tiene usted firmada también le otorgue alguna de estas ventajas.
Si no, también en su propio banco, puede consultar las posibilidades de novación -modificación en las condiciones del contrato que le ofrecen- "Podríamos renegociar con el cliente el plazo máximo de la hipoteca o el importe de la misma. Éste último canal, por ejemplo, le serviría para obtener recursos con los que pagar otros créditos o bien, obtener liquidez extra con la que reformar su casa, comprar muebles...", apunta Natalia Colmenero.
No obstante, estas modificaciones no son gratuitas. Por ley, la entidad financiera, no puede cobrarle más de un 0,1 por ciento del importe del crédito en el caso de que decida ampliar el plazo de su hipoteca, que es la forma más fácil de reducir la cuota mensual (si la deuda es la misma, pero se paga en más tiempo, el desembolso por año cae y, por tanto, también el mensual). Esa comisión supondría pagar al banco 150 euros por cada 150.000 euros de hipoteca. Además, debería abonar gastos de notaría y de registro.
La otra modalidad de novación es la renegociación del tipo de interés que paga. Así, si suscribió el crédito hace muchos años, cuando el diferencial (el plus que se tiene que pagar al banco como intereses y que se suma al euribor), era bastante más alto que en las ofertas actuales, puede compensarle. Una rebaja en este lado, también contraerá la cuota, aunque es probable que de manera menos fuerte que alargar unos cuantos años el plazo de amortización.
Contra imprevistos
Lo que puede tratar con su banco va más allá. Su entidad financiera también puede ayudarle en otra cosa: a prevenir. En el caso de que su hipoteca ahora no le suponga un problema, pero tema que pueda serlo en un futuro, puede recurrir a seguros. Éstos "se pueden contratar tanto al inicio del crédito como durante su vida", explican desde Bankinter.
Por ejemplo, se comercializan algunos específicos contra la subida de tipos de interés -puede ser más interesante en otro ciclo alcista, ya que muchos son los expertos que esperan que no avancen de manera excesiva a partir de ahora-, y otros sobre el desempleo.
La Caixa regala este último a quienes contraten ahora una hipoteca con la entidad, pero son muchas las entidades que lo ofertan, aunque en algunos casos son productos de terceros. Estos seguros también pueden servir en el caso de que durante un plazo de tiempo el trabajador sufra una incapacitación para trabajar.
Tantear a la competencia
Si no ha tenido suerte con su banco, ¿por qué no probar con otra entidad? Es la segunda alternativa -también por coste- y la operación en sí misma recibe el nombre de subrogación. Llevarse la hipoteca a otra entidad es una cuestión de echar números. Es decir, puede o no ser rentable, dependiendo de las nuevas condiciones, las comisiones que le cobren tanto de apertura, como de amortizaciones, el tipo de interés, lo flexible que sea... aunque, en términos generales "es normalmente más provechosa en los primeros años de un crédito porque es cuando todavía quedan muchos intereses que pagar", revela Natalia Colmenero.
El 'quid' está en los gastos
En el caso de que elija esta opción, preste atención a los gastos que conlleva el cambio. Si su hipoteca es variable (lo son todas las referenciadas a la evolución del euribor), tendrá que pagar la comisión de amortización total -la máxima es del 1 por ciento- y todos los impuestos y gastos de notaría y registro del nuevo crédito. Si la hipoteca que tiene suscrita es posterior al 27 de abril de 2003, en caso de subrogación no le podrán cobrar una comisión de amortización total superior al 0,50 por ciento del capital pendiente de pago.
Teniendo en cuenta que la nueva hipoteca la firme con una entidad que no le cobre comisión de apertura ni estudio y diera por válida la tasación anterior, con 150.000 euros pendientes de amortizar, los gastos de notaría, registro y de comisiones ascenderían a 2.346 euros en el primer caso; y a casi 1.600 euros, en el segundo. Se espera que estos costes se reduzcan una vez que entre en vigor la ley hipotecaria que está en trámite parlamentario.
Cómo reunificar
En los últimos años, han crecido rápidamente las empresas que se dedican a la reunificación de créditos. Es decir, que suman todas las deudas del cliente, hipoteca incluida, y que la financian en un nuevo crédito con garantía de la vivienda. Esto mismo lo puede intentar usted mismo tanto a través de una novación, como de una subrogación hipotecaria. Para ello, lo que tendría que ampliar es el importe del crédito y el plazo de la hipoteca.
Sin embargo, esta operación no la podrá realizar si ya está en una situación de impago. Es decir, si no ha podido hacer frente a alguna letra. En esos casos, los bancos le podrán pegas, especialmente si ha sido incluido en una lista de morosos. Y en una situación tan difícil es cuando un intermediario le puede ayudar, pero, cuidado, no vale cualquiera.
Los intermediarios y asesores financieros no están supervisados por ninguna entidad y aunque el Ministerio de Sanidad y Consumo está preparando una ley. Lo que existen son asociaciones de asesores e intermediarios que se autorregulan, cuyos miembros tienen un código de conducta, como AIF. Su presidente, Alberto Romagosa, explica que para evitar problemas y costes muy elevados, el proceso de reunificación cuando el cliente está en una lista de morosos debe hacerse en dos pasos. "Los asesores e intermediarios buscan primero un establecimiento financiero de crédito, entidades supervisadas por el Banco de España, para hallar financiación para la deuda impagada. Suelen ser créditos con un tipo de interés elevado, por ello nunca se utilizan para financiar una hipoteca. Una vez se ha pasado el ahogo, se paga esa deuda con una hipoteca firmada con un banco o caja, de forma que se abarata, a la vez que se subroga el anterior préstamo hipotecario", revela. El coste de estos servicios puede ser de entre el 3 y el 5 por ciento del capital a financiar. Romagosa aconseja que nunca se pida dinero al capital privado.
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