Economía

Vuelva usted mañana: los pisos se podrán comprar a mitad de precio

Vuelva usted mañana si quiere comprar un piso. Esta es la filosofía que impera en la actualidad en el mercado residencial español. Según varios expertos del sector, si pretende adquirir una casa, es mejor que se espere porque habrá segundas y hasta terceras rebajas en los precios de las residencias durante este año. Unos descuentos que vendrán de la mano de las entidades financieras que se han quedado con promociones terminadas de las inmobiliarias que tenían deudas pendientes.

Las principales consultoras del sector comentaron a elEconomista que bancos y cajas de ahorros sacarán al mercado esos pisos con descuentos a lo largo de este año. "Vamos a ver en estos días o meses la salida al mercado de inmuebles con descuentos, procedentes de los bancos y cajas, que están analizando los valores de salida, para que se ajusten más a criterios de solvencia de la demanda, si es posible claro", señaló José Manuel Sánchez, director de análisis de Knight Frank España.

Todo apunta a que las entidades financieras tienen la maquinaria precisa para impulsar el mercado inmobiliario español. Para Richard Ellis estas sociedades financieras "pueden propiciar la revitalización del sector residencial, aunque con ello se expulse del mercado a ciertas pequeñas y medianas promotoras, que no pueden competir en igualdad de condiciones".

Los únicos compradores de pisos

Tal es el protagonismo adquirido por las entidades que casi se han convertido en los únicos compradores de pisos. "Los bancos son los que se están adjudicando, por el valor de las hipotecas o de las tasaciones, las viviendas de las constructoras y de los particulares que no pueden hacer frente al pago de las cuotas hipotecarias", explicó Montse Conde, responsable de Estudios y Consultoría de Colliers International.

Desde el año pasado se han visto rebajas en los precios de la vivienda; cuanto más tiempo pasaba, mayores eran. Según los datos oficiales del Ministerio de Vivienda, el precio medio de las casas nuevas libres se situó en 2.018 euros el metro cuadrado, lo que supone una bajada del 3,2% respecto a 2007.

Sin embargo, otras entidades barajan otros porcentajes. Por ejemplo, la Organización para la Cooperación y Desarrollo Económico (OCDE) calcula que el descenso fue del 10%, mientras que la sociedad de tasación Tinsa calcula que la caída fue de 8,8%.

También las consultoras inmobiliarias manejan otras cifras. Según Aguirre Newman, el precio de la vivienda nueva bajó entre un 8% y 10% el año pasado, mientras que el piso usado descendió entre un 10% y 20%. "Aunque no hay datos fidedignos sobre la bajada de los precios durante 2008, podemos estimarla en el entorno del 15% al 20%", indicó Carlos Ferrer-Bonsoms, director de residencial de Jones Lang LaSalle.

Diferencias entre comunicades y municipios

Como se puede apreciar, las horquillas sobre los descuentos varían bastante entre los cálculos de las firmas o entidades. También por comunidades autónomas y municipios los números difieren mucho, aunque hay un denominador común entre Richard Ellis, Aguirre Newman, Colliers International, Jones Lang LaSalle y Knight Frank.

Las cinco consultoras coinciden en que el precio de segunda residencia fue el que más descendió el año pasado, por lo que las zonas costeras turísticas fueron las más castigadas por la crisis del sector. Aguirre Newman calcula que esa caída alcanzó el 25% en algunas localidades. Murcia, Almería y Castellón son las regiones más afectadas, a juicio del director de Jones Lang LaSalle.

¿El motivo? "Tanto por la sobre oferta, como por la caída de la demanda extranjera", especificó Edward Farrelly, director de Research en España de Richard Ellis. Pero los pisos en zonas turísticas no son los únicos perjudicados del panorama desolador del sector. A esta lista, en opinión del experto de Knight Frank, hay que añadir las casas en grandes desarrollos periféricos de grandes ciudades. "Aunque en estos casos con rebajas, las ventas se realizan", matizó.

Pese a ese reajuste del precio de las casas, las compraventas de vivienda nueva libre cayeron una media de casi un 33% en España. Ante estos datos, la pregunta que seguro que le viene a la cabeza es si esas rebajas son suficientes para que los inmuebles sean accesibles para la población.

La vivienda, "sigue siendo cara"

"La vivienda sigue siendo cara, ya que la fuerte escalada del euribor y las dificultades de financiación han situado la tasa de esfuerzo media en España en el año 2008 en el 46,1%, según datos del Banco de España, cifra muy superior a los niveles del 30% de 2004", argumentó Conde.

Los cincos expertos creen que la causa principal de que no se hayan vendido más residencias es la falta de financiación. "En el caso de primera vivienda, donde sigue existiendo una demanda clara, el principal problema está en la concesión de préstamos hipotecarios. Si hay financiación y el precio se adecua, hay ventas", indica el ejecutivo de Jones Lang LaSalle.

Según Javier García-Mateo, director de Análisis e Investigación de Mercados de Aguirre Newman, las entidades exigen que los compradores paguen una entrada más elevada que en el pasado. Tampoco hay que olvidar la falta de confianza. "La gente no quiere embarcarse en comprar una vivienda ante la inestabilidad laboral existente", remarca Conde.

La caída de los precios no ha tocado fondo

Cerrado con poco éxito el ejercicio 2008, los potenciales compradores de viviendas siguen observando cualquier movimiento en las ofertas de venta para este año. En opinión de las cinco consultoras, la caída de los precios de las casas todavía no ha tocado fondo, de manera que la tendencia que reinará en 2009 serán más descensos.

"Existe mucha incertidumbre y no podemos hablar de recuperación ya que realmente no sabemos cuándo vamos a tocar fondo. Dicho esto, es evidente que todavía hay margen para que haya un mayor ajuste en los precios. Según avance el año surgirán oportunidades interesantes para el comprador", afirmó el ejecutivo de Richard Ellis.

¿Cuánto bajarán los precios? Esa es la pregunta del millón. Según Aguirre Newman, el precio de la vivienda nueva podría caer hasta un 15 por ciento, mientras que en las casas de segunda mano ese porcentaje máximo podría alcanzar el 30 por ciento, depende del caso.

"Seguiremos con la tendencia bajista en el primer semestre del año y se estabilizará en el cuarto trimestre de 2009", prevé Ferrer-Bonsoms. Por su parte, Knight Frank pone cifras a esa filosofía reinante y augura que la corrección puede llegar hasta un 20 por ciento más.

La banca, la principal protagonista

En la temporada de rebajas en los precios de los pisos, la banca será la principal protagonista, pues las inmobiliarias no tienen mucho margen para reducir los precios de venta. "Las viviendas fáciles de vender son las procedentes de daciones en pago y ejecuciones en pago que tienen una bajada grande y unas condiciones de adquisición muy buenas" señaló el director de análisis de Knight Frank España.

Sin embargo, el ajuste del precio de la vivienda no es la única varita mágica que puede reactivar el mercado inmobiliario español. La clave está, según los cinco expertos, en los bancos y cajas de ahorros. Si una familia tiene suficiente financiación tiene capacidad para adquirir una vivienda. Una situación que es muy difícil encontrar en la actual crisis económica y financiera que afecta a todo el mundo. Por eso, según el experto de Aguirre Newman, el perfil del comprador tiende a ser "oportunista".

En el momento en el que la banca abra el grifo el sector volverá a reactivarse. "Harían falta dos cosas fundamentales para que se volvieran a cerrar más operaciones de compraventa de inmuebles. Una de ellas es estabilidad laboral y, la otra, financiación. Esto a marzo de 2009 parece una quimera", indicó el director de residencial de Jones Lang LaSalle, Carlos Ferrer-Bonsoms.

En conclusión, el comprador que tiene recursos propios que prepare su cesta para ir a la próxima temporada de rebajas de 2009.

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forum Comentarios 46

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beto
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Mi opinión es que no es coherente la posición extrema, ni por un lado ni por el otro.

En los últimos años hemos percibido que los precios de los pisos en los suburbios de las grandes ciudades eran los que mayor subida experimentaban, precisamente porque antes del boom eran los más baratos de adquirir, y con la escalada de precios fueron los que más subieron en porcentaje porque seguían siendo los mas baratos dentro de lo que había.

Ahora esos pisos tendrán que recolocar su precio y amoldarse a la realidad, es incoherente que por un piso en un suburbio se pida alrededor de 300.000€ que con una hipoteca se acabe convirtiendo al cabo de 20 años en 500.000€.

En cuanto a los pisos llamémosles de lujo van destinados a un mercado distinto del generalista por lo que en principio no sufrirán variaciones espectaculares.

Creo que no habrá caidas del 40% o 50% como se comenta por aquí, precisamente porque cuando ya descienda alrededor de un 30% intervendrán aquellos que tienen pasta contante y sonante (inversores) para hacer estabilizar los precios.

En cualquier caso creo que depende de cada caso en concreto: de la necesidad del vendedor para vender y del comprador para comprar. Si tienes necesidad de vender se tendrá que bajar más el precio para hacerlo más atractivo a los pocos que por el momento se atreven a comprar, y si no tienes tanta necesidad supongo que se intentará retrasar al máximo esas bajadas en el precio para acomodarse a las bajadas del resto (el clásico efecto "lo que pide en vecino de al lado")

Puntuación 4
#25
joepi
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Creo que le título está mal. Los pisos estaban al doble (por lo menos) de su precio realista.

Queda bajada para rato.

Puntuación 9
#26
Er Yony
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A efecto stock de vivienda hay que sumar el poco atractivo que tiene ya la vivienda como inversión después de la mala experiencia que van a pasar muchos para deshacerse del pisito que compraron como inversión o del apartamento en Torrevieja.

Realmente una vivienda tiene muchos gastos aunque esté cerrada y si no sube como antes y no te da una rentabilidad superior al 5% anual no tiene atractivo una vez que ya si sabemos que la vivienda como todo puede bajar de precio. La gente con viviendas en inversión cerradas empiezan a ponerse nerviosos y a poner en venta poco a poco y nos podemos meter en 3 millones de viviendas en venta en un plis plas. Las de las zonas con empleo y cierta riqueza quizá bajen un 30-40%, en las zonas de segunda vivienda y playeras lo tienen muy complicado porque en muchos años la demanda será nula. Los extranjeros residentes o con vivienda, ingleses sobre todo, empiezan a poner en venta de forma masiva sin ningún exito de momento. Ya les dan muy pocos euros por sus libras y vivir en España de jubilados empieza a salirles muy caro y en la costa mediterránea son muchisimos los que viven.

Añadimos a eso la dificultad de financiación,o sea, la gente va a tener que ahorrar de verdad el 30% al menos de lo que cuesta la vivienda y buscarse avalistas o segundas casas de familiares para las garantías que se van a pedir a partir de ahora porque los bancos van a salir muy mal parados de esta experiencia y con nóminas de 1000 euros no te van a dar una hipoteca de 150.000. O sea, que todo se pone en contra y ahora encontrar un comprador que pueda pagar aunque sea poco será como encontrar un tesoro, porque el compre será solo porque lo necesita para vivir y está muy seguro que tendrá trabajo en el futuro y podrá hacer frente al pago de la hipoteca, y ya sabemos.. las deudas son siempre ciertas pero el futuro y los ingresos siempre son inciertos.

Puntuación 10
#27
askito
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En Japón estalló la burbuja en 1990. 19 años de estancameinto después los pisos valen lo mismo que hace 30. Comprar a los precios actuales en España, con nuestras expectativas económicas, es un auténtico disparate.

Puntuación 16
#28
Er Yony
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Al efecto stock de vivienda hay que sumar el poco atractivo que tiene ya la vivienda como inversión después de la mala experiencia que van a pasar muchos para deshacerse del pisito que compraron como inversión o del apartamento en Torrevieja.

Realmente una vivienda tiene muchos gastos aunque esté cerrada y si no sube como antes y no te da una rentabilidad superior al 5% anual no tiene atractivo una vez que ya si sabemos que la vivienda como todo puede bajar de precio. La gente con viviendas en inversión cerradas empiezan a ponerse nerviosos y a poner en venta poco a poco y nos podemos meter en 3 millones de viviendas en venta en un plis plas. Las de las zonas con empleo y cierta riqueza quizá bajen un 30-40%, en las zonas de segunda vivienda y playeras lo tienen muy complicado porque en muchos años la demanda será nula. Los extranjeros residentes o con vivienda, ingleses sobre todo, empiezan a poner en venta de forma masiva sin ningún exito de momento. Ya les dan muy pocos euros por sus libras y vivir en España de jubilados empieza a salirles muy caro y en la costa mediterránea son muchisimos los que viven.

Añadimos a eso la dificultad de financiación,o sea, la gente va a tener que ahorrar de verdad el 30% al menos de lo que cuesta la vivienda y buscarse avalistas o segundas casas de familiares para las garantías que se van a pedir a partir de ahora porque los bancos van a salir muy mal parados de esta experiencia y con nóminas de 1000 euros no te van a dar una hipoteca de 150.000. O sea, que todo se pone en contra y ahora encontrar un comprador que pueda pagar aunque sea poco será como encontrar un tesoro, porque el compre será solo porque lo necesita para vivir y está muy seguro que tendrá trabajo en el futuro y podrá hacer frente al pago de la hipoteca, y ya sabemos.. las deudas son siempre ciertas pero el futuro y los ingresos siempre son inciertos.

Puntuación 7
#29
Racional
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Esperar ver precios en Madrid o Barcelona capital en 60000 euros de pisos decentes... me parece muy pronto para ir borracho un martes, la gente flipa con la crisis, da pena ver como hay gente que dice que esto es el fin del mundo y que parece que se regocijan de decir "yo lo advertí", seguro que son parados porque sino no me lo explico.

Puntuación -6
#30
jose luis
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Propietaria:

Tus palabras delatan tu forma de pensar tan arcaica.

Yo tengo una vivienda pero eso no quita que con dos dedos de frente y unos conocimientos normalitos de economia veas que la vivienda bajará. Al igual que hace unos años la inercia y las condiciones del mercado inmobiliario, por mucho que tú intentases justificar lo contrario y la locura que suponia , era claramente al alza y ahora estamos viendo las consecuencias.

Tú forma de pensar no aporta nada a este pais te quedastes en una mentalidad de 100/200 años atras. trabaja y aporta algo

Puntuación 15
#31
Esto si son buenas noticias, que baje la vivienda, españa ahora si va a mejor, va curandose del cancer inmobiliario pero no sera algo facil ni rapido.
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sobre el coste de mano de obra hace un año pedian 2000 euros minimo para reformarte un baño normalito, hace medio 1000 euros y ahora 600 euros. Ladrilleros ¡¡Id asumiéndolo!! se acabo el boom del ladrillo y los precios volverán a niveles normales o incluso por efecto péndulo y la deflación irá mas abajo aún.

Bien por los que ven la vivienda como un bien básico y la necesitan para vivir sin hipotecar su vida laboral por el techo que te cubre.

Puntuación 18
#32
comprador
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Saben que la vivienda comenzara su recuperacion este verano, por eso dicen que aguantemos sin comprar... ahora es la ultima estacion de bajada... de aqui en adelante todo es subida...lo siento

Puntuación -20
#33
jose luis
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Uno de los graves problemas de España es la organizacion economico-laboral a la que obligan las empresas, te dan un sueldo infimo ( 1200 eur.) por 160 horas mensuales(en teoria) o lo que es lo mismo 7.5 eur. la hora eso si estas medianamente cualificado y te obligan a trabajar en un sitio determinado, si es Madrid, estas jodido,porque con ese sueldo no se puede tener una calidad de vida media. Una solucion seria el teletrabajo, para poder vivir en un sitio mas barato, con una mejor relacion calidad de vida- coste de la vida. Solo es una sugerencia.

Puntuación 7
#34
rus
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Hombre con la gente ganando 1000 euros y los especuladores embargados, las casas tienen que bajar más.

yo trabajo y no puedo comprarme ninguna.

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#35
via muerta a la especulación del ladrillo
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#34

el tren inmobiliario estará en vía muerta algunos años más, esperemos que por mucho tiempo

Puntuación 8
#36
tontoelquecompreahora
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yo estoy viendo las rebajas y ,me pregunto: como voy a compra ahora si por lo que veo esto sigue cuesta abajo?ESPERARE, ESPERARE Y MUCHA PASTA ME AHORRARE..no seais tontos...esperar que todo lo bueno llega

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#37
escéptico
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aparte de los sueldos mileuristas, quien tenga trabajo...

aparte de la falta de financiación, para quien se anime a comprar...

aparte del futuro a la baja en los precios....

aparte de la incerteza laboral....

...no hay que olvidar una cosa:

hipoteca = garantizar con todos tus bienes presentes y futuros.

es de perogruyo pero muchos no pensaban que se tiene que responder con todo tu patrimonio.

hasta que la vivienda no sea garantía suficiente para cubrir el préstamo no veo lógico comprar.

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#38
hipotecas segun ingresos y calidad de estos
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se ha dado dinero a mucha gente aún sabiendo que no podrían pagarlo ni en dos vidas, esa es la falla principal del sistema del que algunos han sacado mucha tajada.

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#39
jose luis
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estoy de acuerdo con 24SHCYP se pueden construir pisos y venderlos a 1000-1200 eur/m si elprecio del suelo no es mas del 50% del precio de la vivienda y no hay tanta avaricia y se limitan a tener unoas ganancias razonables (pregunten al pocero de Fuenlabrada)

Puntuación 2
#40
jose luis
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Tambien estoy muy de acuerdo con ESCEPTICO39 Lo de los bancos es de verguenza. La garantia de una hipoteca son la nomina o ingresos y el propio piso, no admito otra cosa, sino que se metan la hipoteca por donde les quepa, como he hecho yo

Puntuación 5
#41
jose luis
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por lo que veo hay mucho propietario que compro para especular o en la parte alta del ciclo, hay que andar mas listos la proxima vez. Ahora las tornas han cambiado y la sarten por el mango la tenemos los compradores y van a tener que bajar los precios si quieren vender.Se siente

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#42
Descontento
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Esto ya se ha comentado antes, cuando el mercado no es epeculativo lo normal es que el esfuerzo para la compra de vivenda no suponga más de 4-5 años de salario, es cierto que no todo el mundo va a tener acceso a la vivienda en compra pero si sabemos que el salario medio esta en torno a los 22000€ (y a la baja en cuanto se empiece a recuperar el mercado a precios deflactados) no es razonable pensar que un piso pueda superar los 200.000€ en caso de ser unos 80-90 metros en buena zona en una gran ciudad (a pagar entre 2) ni los 120.000 por un piso de 50-60 metros en peor zona, con menos servicios... A eso tienden los precios que se empiezan a ver en segunda mano en Madrid y no son pisos que se vendan en el momento con lo cual queda recorrido a la baja, tambien se ven cuartos sin ascensor de 45 metros en las vistillas por 270.000€ pero es ese propietario el que no va a vender sin rebajar un 50-60%, tranquilos que en un par de años el tiempo lo dirá.

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#43
CAZAOCASIONES
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¿ES EL MOMENTO DE COMPRARCASA? ¿EN PLENA CRISIS...?

El precio de la vivienda, tanto nueva como de segunda mano, ha descendido un 40% por la caída de las ventas, que también ha provocado el cierre de unas 50.000 inmobiliarias, según el presidente de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España (API), Santiago Baena. Hoy estamos a un ritmo inmobiliario de hace 7 años .

El vecino vendió su piso hace un año y le pagaron 40 k. a mí ahora me ofrecen 25.

Es que no valía 40 y posiblemente tampoco valga 25, pero ..."el momento" ahora es éste.

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El IBEX35 está en valores del 2.003

Ha reducido su valor un 60% (despues de año y medio de descenso)

Y sube un 5% el día 9-3-09

El EURIBOR está en MINIMOS HISTORICOS.El petróleo y el IPC también; ya existen medidas y fondos inyectados por las administraciones, es inminiente que el crédito vuelva a estar disponible.

Hay que estar atento a las señales del "cambio de tendencia"

es el momento.

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Es el momento de COMPRARCASA:

Ya reventó la burbuja inmobiliaria.

La especulación en vivienda falla.

La construcción se para.

La demanda se ha retraido,

Aumenta el paro, y los impagados bancarios.

La oferta inmobiliaria abunda,

Los intereses bajando

Aumenta la crisis financiera mundial,

La bolsa desplomada

Falla el crédito, Falta la inversión

Y lo nunca visto...los precios de la vivienda ... BAJANDO ,..!!

El que pueda INVERTIR ....... ES EL MOMENTO

de aprovechar LA OCASIÓN y comprar su casa.

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¿¿ CRISIS ?? .. hay que reaccionar y aprovecharla SOLO ES UN CAMBIO

Según la Real Academia es: (Del lat. crisis, y del gr. κρίσις).

1. f. Cambio brusco en el curso de una enfermedad, ya sea para mejorarse, ya para agravarse el paciente..

"Una crisis supone nuevas oportunidades: menos competencia, más talento disponible y una sensación de urgencia que es la que hace que el cambio suceda."

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NOTAS DE PRENSA: VALENCIA/ Bancaja Hábitat y Comprarcasa han llegado a un acuerdo para la venta de inmuebles de la caja de ahorros. Al margen de las promociones de vivienda nueva que está construyendo la entidad valenciana, el acuerdo persigue la venta de los inmuebles de segunda mano en propiedad de Bancaja.

Comprarcasa está formada por la Red Inmobiliaria API que reúne a profesionales titulados y colegiados con conocimientos específicos y con una red de 300 oficinas en toda España.

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En clave de futuro: Un Inmueble es un bien raíz que siempre va a tener un valor en el futuro mercado inmobiliario. Se apuesta por la rehabilitación y el alquiler con opción a compra... La difusión por Internet. La colaboración profesional MLS. La Bolsa Oficial Inmobiliaria....Hay que ofrecer lo que demanda el cliente.

Visita: http://www.pisosvalencia.info/

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#44
Las caidas seran fortisimas
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Los precios no han hecho mas que empezar a caer.Han de adecuarse a lo que la gente puede pagar por ellos,ademas ya nadie se deja engañar con los precios actuales.

Puntuación -2
#45
supercaidas las que llegaran
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Las principales consultoras del sector comentaron a elEconomista que bancos y cajas de ahorros sacarán al mercado esos pisos con descuentos a lo largo de este año. "Vamos a ver en estos días o meses la salida al mercado de inmuebles con descuentos, procedentes de los bancos y cajas, que están analizando los valores de salida, para que se ajusten más a criterios de solvencia de la demanda, si es posible claro", señaló José Manuel Sánchez, director de análisis de Knight Frank España.

Puntuación -1
#46