El mercado del alquiler ha ganado peso en España durante los últimos años. Según el censo de población y vivienda, en la última década los pisos en alquiler han aumentado un 51,1%. El problema es que tradicionalmente ha sido un mercado muy atomizado y hasta ahora poco profesionalizado.
Esto último está cambiando radicalmente en los últimos años con la creación de socimis destinadas al alquiler y grandes fondos que han lanzado compañías patrimonialistas de vivienda. Sin embargo, el parque de pisos destinados al arrendamiento en España es escaso en comparación con otros mercados europeos más desarrollados.
Ante el crecimiento de la demanda y de la aparición de nuevos actores especializados, el mercado se plantea la necesidad de crear nuevo producto, pero ¿se encuentra nuestro país en el momento indicado para empezar a promover inmuebles destinados íntegramente al alquiler?
"El interés existe por parte de inversores especializados en alquiler residencial y vacacional, aunque en España aún somos pocos en relación a otros mercados más maduros como el alemán o el inglés, donde existen importantes jugadores en el sector residencial en alquiler. Sin ir más lejos, en Catella gestionamos fondos de inversión paneuropeos que tienen como claro objetivo la inversión en residencial en alquiler en España, siendo nuestro ritmo de inversión inferior al que deseamos por falta de oportunidades", explica Eduardo Guardiola, director y socio de Catella Asset Management Iberia, plataforma desde la que en el último año han invertido 84 millones de euros en cinco adquisiciones de edificios en alquiler en Madrid y Barcelona y que suman un total de 400 viviendas.
Asimismo, desde VBare, socimi especializada en el alquiler con una cartera de 200 pisos repartidos en unos seis inmuebles, aseguran que están "buscando continuamente operaciones para comprar edificios completos para el alquiler. Ante la falta de producto hemos explorado la fórmula de comprar partes del inmueble y también de adquirir pisos dispersos, aunque estos son una parte muy pequeña de nuestra cartera", destaca Fernando Acuña, presidente del Consejo de Administración de la socimi.
Desde Testa, el mayor propietario de viviendas en España que saldrá a bolsa el próximo año, aseguran que están "en permanente análisis de posibles operaciones de adquisición de activos procedentes tanto de particulares como institucionales. El único requisito es que se trate de una operación en la que contemos al menos con un amplio porcentaje en la comunidad de propietarios".
Problemas del modelo
Es evidente que el interés existe, sin embargo no está tan claro si hay interés por parte de las promotoras de construir inmuebles para venderlos a un inversor especializado. Testa considera que "con un sector residencial en pleno auge, salvo que a alguna promotora le pueda interesar reducir riesgo, no es ahora mismo una operación interesante"; cree que la "única opción sería la selección de suelo en una zona donde haya demanda constatada de alquiler y hacer una operación llave en mano. En este caso, el promotor perdería rentabilidad, pero también es cierto que ganaría en seguridad, dado que tendría la promoción completa vendida".
En este sentido, Guardiola considera que "a los promotores les puede interesar especialmente en el caso de grandes desarrollos para diversificar su riesgo entre venta unidad a unidad a persona física y venta de llave en mano a inversor institucional para alquiler, y en otros casos para poder llegar a más operaciones con los mismos recursos propios, habida cuenta de la barrera al crecimiento que supone la falta de financiación bancaria para la compra de suelo".
"Es un proyecto que se financia muy mal. Los bancos están muy interesados en financiar promociones para la venta, porque así su préstamo acaba alcanzando clientes finalistas, mientras que la financiación de alquiler en principio no les interesa tanto", explica Mikel Echevarren, CEO de la consultora inmobiliaria Irea, que además pone sobre la mesa la inseguridad jurídica que puede existir para los inversores, "ante la dificultad para desahuciar a los inquilinos morosos".
Por su parte, David Botín, director del Área de Promoción Inmobiliaria de ACR, destaca que "debemos tener en cuenta que los recursos económicos que hay que destinar para este tipo de promociones para que sean rentables es muy elevada, mucho mayor que el coste de la financiación. A pesar de esto, estamos seguros de que buenos proyectos con ubicaciones interesantes lograrán esa financiación". Así, el directivo explica que en los últimos años han "observado un cambio de tendencia en España que ha hecho crecer de manera importante la demanda de alquiler y para lograr atenderla es necesaria la construcción de edificios destinados al alquiler como primer paso para una profesionalización y crecimiento de este modelo de negocio".
Gustavo Rossi, presidente de Alquiler Seguro, se muestra un poco más prudente. "Al mercado le falta todavía un poco de recorrido, pero estamos en un punto que nos acercamos mucho a la madurez y donde ya va a haber promotoras que van a empezar a construir y esperamos que empiece a pasar pronto".
Colaboración público-privada
Echevarren ve en la colaboración público-privada una oportunidad única para dar solución al problema de oferta. "Creo que funcionaría muy bien movilizar terrenos en propiedad de Comunidades Autónomas o de Ayuntamientos a través de las concesiones. Te dejo el suelo gratis, y la empresa tiene que construir y mantener los activos en alquiler durante un periodo de 90 años, por ejemplo. Eso sí, sujeto a que las viviendas se alquilen por precios razonables. Esto sería mejor que dar subvenciones y el suelo seguiría siendo público".
David Botín destaca que esta es otra alternativa que "ha funcionado en algunas autonomías como País Vasco, donde el modelo existe y ha sido utilizado con éxito aplicado a vivienda protegida, no tanto a vivienda libre. A pesar de ello, los modelos con ciertas restricciones o condiciones, como es el de la concesión, siempre van a limitar las personas y/o empresas que accedan a él, ya que es posible que no le encajen esas normas de acceso. Consideramos que cuanto menor intervención pública haya en los modelos, mejor funcionamiento habrá".
Apuesta por este mercado
En ACR están pensando en destinar en alguna de sus promociones una parte a viviendas de alquiler, de forma que puedan ser vendidas a inversores particulares a los que gestionarles la explotación del alquiler o a un solo inversor que lo adquiera para su explotación propia. Por otro lado, Núñez y Navarro es un claro ejemplo de promotora que lleva años apostando por este modelo. En 2008, ante el parón de las ventas, empezaron a alquilar las viviendas dentro de la rama de patrimonio de la compañía catalana, que cuenta con 12 promociones, de las que 26 pisos se encuentran en alquiler. Aunque las ventas vuelven a repuntar, la intención de la compañía es mantener la rama de alquiler, donde tienen rentas desde los 900 a los 6.000 euros al mes.
