El mercado de la vivienda de costa se ha dado la vuelta. A pesar de ser uno de los más dañados durante la crisis con caídas de precios de hasta el 70%, este año la costa y las principales ciudades abanderan la recuperación del sector inmobiliario. Vea aquí más noticias de la revista Inmobiliaria.
Según datos publicados por el Ministerio de Fomento, en 2016 las compraventas crecieron un 14,6% respecto al año anterior hasta alcanzar la cifra de 158.635 unidades. Aunque los extranjeros siempre han liderado este mercado, podemos decir que este año la compra de extranjeros y nacionales se empieza a igualar y los españoles vuelven a comprar pisos en la playa, principalmente motivados, por un lado, por la rentabilidad que ofrece este producto, y por otro, por su revalorización en el mercado, ya que partimos de unos precios muy bajos tras la crisis.
"Si diferenciamos entre las distintas zonas de costa, cabe destacar que en Levante o en la Costa Brava destaca el regreso del cliente nacional, mientras en áreas de Andalucía como Málaga las operaciones se distribuyen a partes iguales entre locales (33%), resto de España (33%) y extranjeros (33%)", apunta Constanza Maya, directora general para franquicias en España y Portugal de Engel & Völkers.
Pedro Soria, director de producto y diversificación de Tinsa nos hace una radiografía de este mercado. "Al igual que ha sucedido con la primera residencia, la recuperación del mercado de costa sigue extendiéndose lentamente y de forma muy heterogénea con importantes diferencias entre mercados. Así, por ejemplo, las zonas de costa donde la vivienda vacacional muestra claros signos de recuperación se localizan en las islas Canarias, Mallorca e Ibiza, Costa Dorada (Tarragona), el sur de Alicante, la costa oriental de Málaga y la costa gaditana entre Tarifa y Conil".
Los técnicos de esta tasadora en su Informe de Vivienda en Costa 2017, observan que la situación de la vivienda vacacional es de clara mejoría en un 22,4% de las 58 franjas que componen el litoral español -incluyendo las islas-, frente al 8,8% del año pasado. Por tanto, si consideramos que en otro 43,1% se perciben indicios de mejora, puede concluirse que en casi dos terceras partes de las zonas el mercado vacacional evoluciona de manera positiva.
Apertura de la financiación
La vuelta progresiva de la demanda y la apertura de la financiación están impulsando los precios en una mayor proporción de municipios de costa. En el informe de Tinsa se observa que en un 57% de las 58 franjas del litoral analizadas, los precios han evolucionado este año mejor de lo que lo hicieron el anterior. En otro 41% de los casos, se apunta a una estabilización de precios en los últimos meses como tendencia principal.
Entre los municipios que han mostrado los incrementos interanuales de precio más acusados en el primer trimestre de 2017 destacan Antigua, en Fuerteventura (26,1%), Gavá (17,8), Mojácar (17,3) y las localidades de Castell-Platja d'Aro (16,6), Manilva (15) y San Fernando, en Cádiz (12,4%). Por el contrario, algunos de los municipios con ajustes significativos a la baja en el primer trimestre son Mazarrón (-12,8%), Orihuela (-11,8) y Vejer de la Frontera (-11,3) o Lepe (-10,6%).
"Los precios y la demanda siguen una tendencia alcista. Se está hablando de un incremento medio del 4% respecto de años anteriores y, en zonas concretas de la costa, de hasta un 7%. Lo que sin duda crece más rápido es la demanda y esto se traduce en un mayor volumen de transacciones. En general, se percibe mayor movimiento y más entusiasmo. Prevemos que seguirá así en al menos los próximos tres años", afirma Constanza Maya.
En el mercado de costa conviven, por un lado, la venta de producto en stock, en ocasiones a precio de liquidación, y, por otro, la venta de viviendas nuevas de mejores calidades y ubicaciones. Al analizar la situación de sobreoferta de vivienda nueva -finalizada a partir de 2008-, Tinsa recoge que sólo en un 5% de las zonas analizadas el stock es muy abundante, frente al 14% del año pasado. En esta situación se enmarcan las costas de Tarragona, Cádiz y A Coruña. En otro 60% de las zonas se apunta que el stock es inexistente o escaso (52% en 2016).
La actividad promotora sigue relegada a zonas concretas. En la mayoría de las franjas de costa, en un 63,8%, no se ha iniciado nueva actividad de construcción. Los focos que concentran la construcción son Costa del Sol, Alicante, Almería (Pulpí y Vera), costa occidental de Cádiz (Tarifa, Zahara de los Atunes y Conil), sur de Valencia, Costa Dorada, el Maresme (Cambrils y Salou), Murcia (Águilas, Los Alcázares, San Pedro del Pinatar), Tenerife y Mallorca (Palma, Calvià y Andratx).
"El mercado de suelo empieza a tomar dinamismo y a recuperar una actividad regular. Esta sería la situación en Mallorca, Ibiza, Marbella-Estepona, norte de Alicante, Manga del Mar Menor y Guipúzcoa, donde ya empezamos a ver grúas de nuevo en el litoral", asegura Pedro Soria.
Vuelven las grúas a la Costa del Sol
La Costa del Sol tiene su principal foco de atracción en Andalucía. De hecho, la costa malagueña fue uno de los primeros enclaves donde antes se empezó a recuperar el mercado inmobiliario.
"Los 10 mejores años de Marbella empiezan ahora. Hay un triángulo de oro entre Marbella, Benahavís y Estepona donde hemos desarrollado un turismo de calidad. Se dan los factores principales: clima, seguridad e infraestructuras para atraer al inversor; lo que nos falta es que la Administración también contribuya a agilizar los procesos de urbanización, porque hay mucho dinero que viene a la costa, a través de fondos de inversión que quieren invertir, pero hay que agilizar los planeamientos urbanísticos", afirma Ricardo Arranz, presidente de la Federación Andaluza de Urbanizadores y Turismo Residencial.
De la misma opinión es Jesús Gil Marín, consejero delegado de Gilmar. "Estamos viviendo un momento histórico que requiere, además de las condiciones con las que ya contamos en cuanto a clima e infraestructuras, que nos adaptemos desde el punto de vista legal para que los fantasmas de la inseguridad jurídica que nos sobrevuelan desaparezcan definitivamente, porque más del 80% de los compradores de vivienda en costa son extranjeros y hay que dar un nivel de garantía importante para que los inversores se queden en España. Es importante apuntar que el mercado inmobiliario es un sector que ha desarrollado durante mucho tiempo su profesionalidad y eso hay que reivindicarlo. Ahora con Internet hay una liberalización, que para algunos sectores y productos es muy positiva e interesante, pero comprar una casa no se puede comparar con comprar unos zapatos por Internet; la compra de una vivienda requiere ir al registro, comprobar documentación, analizar planos, remitir información que te exige el Tesoro para el tema del blanqueo...; en definitiva, hacer una gestión profesional. Entonces si ponemos garantías para los inversores y se hace una gestión correcta, lo que tenemos es un tesoro en la Costa del Sol".
Los expertos del sector apuntan que las previsiones son positivas en el mercado de costa en general, aunque la recuperación no llegará al mismo ritmo a todas las zonas, y aconsejan al inversor invertir en vivienda en costa, porque la tendencia de precios es alcista.
