Los fondos de inversión llevan años de compras por España y en todo este tiempo se han quedado con los mejores hoteles, importantes rascacielos de oficinas o centros comerciales. Ahora que estos activos ya no dan rentabilidades tan altas, los inversores empiezan a pasearse por los escaparates de los conocidos como activos alternativos, entre los que se encuentran las residencias de estudiantes.
El fondo estadounidense Oaktree, a través de la sociedad Knights-bridge Student Housing, Round Hill Capital o The Student Hotel (TSH) son algunos de los actores que en estos momentos están buscando oportunidades de inversión en este sector, tal y como explica Nick Wride, director de Inversiones Alternativas de JLL.
"En los mejores activos en funcionamiento la rentabilidad debería estar entre el 6% y 6,5% para las mejores ubicaciones", indica Wride, que recalca que estos inmuebles tienen que tener un diferencial por encima del producto residencial, ya que requieren una mayor gestión. "El usuario es más exigente, hay más rotación y, en muchas ocasiones, además del alojamiento, hay que dar un servicio de comidas".
Actualmente, Knightsbridge Student Housing es la firma más activa en España. "Ellos vieron antes que nadie la oportunidad y han marcado el camino a otros inversores, que ahora muestran mucho interés por estos tipos de activos en el país", explica Wride.
La firma de Oaktree cuenta en la actualidad con una residencia operativa en Madrid con 370 camas. Se trata de Galdós, situada en Ciudad Universitaria.
A finales del año pasado adquirió la imprenta de Sucesores de Rivadeneira donde se encontraban las antiguas rotativas de la Gaceta de Madrid, ubicadas en la madrileña Cuesta de San Vicente, en el centro de la capital. El proyecto, de 350 camas, todavía no se ha iniciado pero se espera que esté operativa para el curso 2018/2019.
La gestora prepara además la apertura de las residencias El Faro, en la Plaza de Cristo Rey, y Claraval, Calle de San Bernardo, que suman 550 camas, para el curso que viene y cuenta también con un proyecto de 500 habitaciones en el casco histórico de Alcalá de Henares, que estará finalizado entre 2017 y 2018.
El grupo aterrizó también en Barcelona, donde ganó dos concesiones por parte de la Administración. Sin embargo, ambos proyectos se encuentran paralizados por la moratoria hotelera que ha puesto en marcha la alcaldesa, Ada Colau.
La compañía nunca ha hecho público el volumen de inversión que ha destinado a sus proyectos en España, si bien, las cifras que se manejan en el sector se presumen relevantes, ya que solo el coste de construcción total puede oscilar entre 30.000 y 40.000 euros por habitación.
Operación en Barcelona
The Student Hotel, plataforma adquirida por la gestora de fondos estadounidense Perella a finales de 2014, es otra de las firmas especializadas en el sector que están buscando más proyectos en España. El año pasado protagonizaron una importante operación en la Ciudad Condal, con la adquisición de una cartera de dos residencias de Melon District (Poble-Sec y Marina). Ambas pertenecían a BBVA y suman 597 llaves y 152 plazas de aparcamiento, además de unos 3.465 metros cuadrados explotados como negocios de restauración adjuntos en diferentes espacios de ambos inmuebles.
Según explicaron en su momento fuentes del mercado a elEconomista, la operación rondó los 45 millones de euros. Ambas residencias están operadas por Melon District, una gestora de residencias premium que trabaja de la mano de socios locales, con family office catalanas y andorranas. Este grupo ya indicó hace años que exploraba nuevas oportunidades en Madrid.
Por otro lado, Nick Wride asegura que Round Hill Capital está también interesada en invertir en el país. "Ellos todavía no han comprado ni desarrollado ningún proyecto para estudiantes en España, pero buscan de manera activa".
Esta firma protagonizó una de las operaciones más relevantes a nivel europeo el año pasado al vender The Nido Collection a la estadounidense Greystar Real Estate Partners por 847 millones.
Expectativas y competencia
Según el directivo de JLL, el interés de los inversores pasa por crear una cartera de activos en el país. Sin embargo, lo van a tener bastante complicado. "Estarían encantados de comprar residencias en funcionamiento, actualizarlas y reformarlas, pero lo cierto es que los productos que ellos buscan tienen que hacerlos desde cero", asegura Wride.
Las residencias que existen en España normalmente no cumplen con los criterios que ellos demandan. "Los fondos deben justificar el movimiento de capital hacia un país con proyectos grandes, a partir de 200 camas. Los típicos colegios mayores que encuentran aquí suelen ser más pequeños y además tienen muchas habitaciones dobles. Ahora, la tendencia se mueve cada vez más hacia las estancias individuales", destaca Wride.
Si las residencias que están operativas no les sirven, la promoción se convierte en la mejor opción para estos inversores. Esto supone un nuevo problema, ya que el directivo asegura que no hay demasiado suelo disponible en las grandes ciudades para estos proyectos. Los destinos prioritarios para estos fondos son Madrid y Barcelona, y ante la falta de stock de terrenos urbanizables, el cambio de uso es otra de las fórmulas que analizan los inversores. En estos casos tienen que competir también con el sector hotelero y el residencial, ya que ambos mercados tienen precios más altos y para estos usos un promotor puede pagar un poco más por metro cuadrado, explica el directivo.
