Civil

Arrendar un local con opción a compra: una aventura legal

2/11/2010 - 10:17

El arrendamiento con derecho de adquisición del local de negocio se ha convertido en una moda impuesta por la crisis económica y la caída de las ventas inmobiliarias, pero su falta de normativa específica hace necesario conocer la amplia jurisprudencia que da y quita razones en situaciones impensables a la hora de firmar el contrato.

El contrato con opción a compra es un acuerdo complejo, que carece de regulación, y que siempre ha resultado problemático por su propia naturaleza. Incluso, la jurisprudencia lo excluyó de la legislación especial arrendaticia (sentencias del Tribunal Supremo de 7 de enero de 1948 y 27 de febrero de 1950).

También, llegó a considerarse que el pacto de arrendamiento tenía vida propia con respecto a la opción de compra, apareciendo como dos figuras jurídicas independientes (STS de 5 de junio de 1951 y de 18 de mayo de 1955), salvo en supuestos en que estén tan íntimamente unidos, que sea imposible su separación. Por ello, cada contrato debe ser interpretado a fin de saber que es lo que las partes contratantes han querido pactar sin que existan fórmulas generalizadas aplicables por los jueces.

Recuperar parte del dinero

Esta modalidad de contrato ha ganado muchos adeptos en los últimos tiempos. Es una forma de recuperar buena parte de la renta pagada durante el alquiler por parte del inquilino si, finalmente, se realiza la adquisición de la vivienda.

Se trata de un fenómeno nacido con el doble objetivo de ofrecer a los compradores el acceso a locales de negocio y naves industriales a precios asequibles y garantizar una salida alternativa al gran stock de locales que tienen muchos promotores.

En estas operaciones, propietario e inquilino pactan un plazo máximo de tiempo para el traspaso del local, donde se aplicará un porcentaje de descuento también estipulado. Cuanto antes se realice la compra, mayor será el reembolso del alquiler abonado.

El contrato es unilateral

La opción de compra supone que el arrendador y propietario concede al arrendatario la facultad en exclusiva de decidir sobre si se celebra o no otro contrato distinto. Esta cesión se establece por un plazo de tiempo delimitado, con unas condiciones determinadas y con el pago de una cantidad por el optante (STS, 4 de abril y de 9 de octubre de 1987), que puede manifestar su voluntad de cumplir lo acordado dentro del plazo establecido (STS, 5 de julio de 1985 y de 9 de octubre de 1989).

Será suficiente la manifestación del optante para que el contrato quede firme y en estado de ejecución. Desde ese momentos ambas partes quedan obligadas por los términos del acuerdo a vender y entregar el local, pero cumpliendo todas las formalidades legales que rigen los actos de disposición.

Una vez manifestada la decisión, vendedor y comprador no necesitan realizar ninguna actividad posterior para que el contrato quede firme (STS, 23 de diciembre de 1991).

De esta forma, el propietario sólo está obligado a mantener la opción durante el tiempo pactado, así como a lo estrictamente acordado antes de suscribir el contrato de opción.

El optante durante ese plazo se encuentra obligado a mantener la oferta a favor del optante, por lo que no podrá vendérsela a un tercero y a vender cuando el inquilino ejecute el contrato de opción.

Éste último puede verse obligado cuando el contrato de opción se haya pactado a entregar una señal y si se ha convenido que el ejercicio de la opción ha de ir acompañada del pago del precio acordado para la compraventa, el optante no cumple hasta que no realice dicho pago y la opción perderá su eficacia (STS, 2 de noviembre de 1995).

Escritura pública

La opción de compra se ejercita siempre de modo unilateral por el optante, de forma que si el contrato de concesión de la misma señala el otorgamiento dentro de un plazo de la escritura pública como integrante del ejercicio eficaz de la misma, será extraño a su naturaleza.

El otorgamiento es un negocio bilateral que solemniza el contrato de compraventa perfeccionado por la única voluntad necesaria, la del optante (STS, 15 de julio de 2010).

En modo alguno la opción pierde su naturaleza unilateral, necesitando para su ejercicio eficaz la cooperación del vendedor por su concurrencia al otorgamiento de la escritura pública. En suma, el otorgamiento de la escritura pertenece a la fase de cumplimiento del contrato de compraventa, ya perfecto por el ejercicio de la opción. Dentro de esta fase, las normas aplicables son las de tal contrato.

En consecuencia, la opción, para que se pueda considerar ejercitada, ha de tener como objeto el futuro contrato de compraventa que se perfeccionó al concederla el propietario, y no otro distinto.

Indicios regulatorios

Aunque no existe una regulación adecuada sobre la opción de compra, existe una excepción, establecida por el artículo 14 del Reglamento Hipotecario, que presenta una estructura atípica, que a la hora de la inscripción en el Registro considera imprescindible que exista un convenio expreso entre las partes y que éste contenga un precio estipulado.

En multitud de sentencias, el Tribunal Supremo ha declarado que este artículo del Reglamento Hipotecario se refiere única y exclusivamente a los requisitos que debe reunir el contrato para que se pueda proceder a inscripción registral. Por ello no puede extenderse a otras situaciones su regulación con efectos jurídicos diferentes.

Por otra parte, como la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 abandonó la tradicional diferenciación entre arrendamientos de vivienda y arrendamientos de locales por arrendamientos de vivienda permanente y para usos diferentes al de vivienda (locales, segundas viviendas, oficinas, almacenes, etc.), éstos últimos se rigen por la voluntad de las partes y, en su defecto, por las normas del Título III de esta Ley y, de manera complementaria, por el Código Civil.

Por tanto, la LAU deja a lo acordado por las partes la configuración del contrato de arrendamiento cuando no se trata de un inmueble al que no se da uso como vivienda.

Por ello, el precio establecido podrá ser el mismo que se exigiría a un tercero ajeno a la opción de compra, aunque lo habitual es que se descuente del precio las cantidades pagadas como arrendamiento por el optante.

Comunicar sin dudas

Una de las principales causas de litigios se centra en la comunicación de la voluntad del optante de ejercitar su derecho de compra. Señala la jurisprudencia, que no basta para que se entienda ejercitada la opción en tiempo oportuno que se manifieste esa voluntad dentro del plazo pactado, sino que es necesario que esa declaración de voluntad llegue al propietario dentro del plazo acordado (STS, 22 de diciembre de 1992 y de 25 de abril de 1994).

Así, la carga de la prueba de que se ha realizado la comunicación es responsabilidad del optante y en ningún caso, puede imputársele al vendedor el fallo de esos medios o el empleo de uno inadecuado.

Renovación del arrendamiento

Quienes firman un contrato inicial por un año y lo renuevan con otro a partir de esa fecha, deben tener en cuenta que la nueva firma renueva el contrato de arrendamiento, pero no lo hace con la cláusula de opción de compra, que puede ser modificada al alza por el arrendador, salvo que se pacte expresamente el reconocimiento expreso del mantenimiento de la cláusula inicial.

El artículo 1.566 del Código Civil estima que si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando 15 días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que precediese requerimiento.

La sentencia de la Sala de lo Civil, de 14 de septiembre de 2010, ratifica que la reconducción tácita mantiene el contrato de arrendamiento entre las partes, pero con limitación del plazo pero no renueva la opción de compra pactada, ya que no se pactó por el plazo que dura la relación arrendaticia sino por el plazo de un año contemplado en el contrato para el arrendamiento inicial.

El ponente, el magistrado José Antonio Seijas Quintana, considera que la reconducción tácita tan sólo tiene los efectos legalmente previstos, pero no permite mantener los pactos especiales que alcanzaron las partes en el mencionado contrato de arrendamiento. Así, de forma que la opción no estaba vigente, al no haber existido manifestación de las partes a la hora de exponer su voluntad de mantenerla durante la prórroga del contrato, olvidando, según el recurrente, que no estamos ante una prórroga, sino ante una reconducción, lo que supone un nuevo contrato por consentimiento tácito que reproduce las características del anterior, salvo en lo referente al plazo de duración y aquello que pudiera afectar a terceros.

Obras inconsentidas

Tal y como hemos visto, el artículo 4 de la LAU establece que los arrendamientos para uso distinto de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente Ley y, supletoriamente, por el Código Civil; si a este mandato le unimos lo regulado en el artículo 23, que dispone que el arrendatario no podrá realizar sin consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o accesorios.

El ejercicio del derecho de opción, como claramente se infiere del contrato, se concede por un plazo determinado, pero no para cualquier situación, sino con una condición sine qua non para su plasmación, consistente en que la optante en el momento de la solicitud de su derecho ostente la condición de arrendataria.

De esta forma, si se incumple una cláusula en la que se da por resuelto el contrato por incumplir la obligación de que la arrendataria autorice por escrito y verifique las obras, el optante habrá dejado de ser arrendatario y perderá su derecho de opción.

Si bien la causa no está contemplada expresamente en el artículo 35 de la LAU, la misma ha de operar al comprenderse su inclusión en los incumplimientos de obligaciones referidos en el artículo 27 de este texto legal, para provocar la resolución del contrato con base en el artículo 1.124 del Código Civil respecto al ejercicio de la opción de compra, más la consideración de que, al efectuarse el requerimiento a los arrendadores con posterioridad al acometimiento de las obras inconsentidas, ha de entenderse que la arrendataria incidía en la causa de resolución del contrato.

No obstante, la interpretación de cada contrato por los tribunales puede llevar a conclusiones divergentes. Así, la reciente sentencia de 14 de mayo de 2010 del Tribunal Supremo, considera que como los propietarios conocían el deseo de ejercer por la optante su derecho en breve, solicitó y obtuvo autorización verbal para efectuar las obras, y una vez que tuvieron conocimiento de su ejecución acreditaron unas obras inconsentidas y forzaron la causa de extinción del contrato de arrendamiento para evitar que pudiese ejercer su derecho de opción de compra.

Además, señala la sentencia como destacable, que derribó las obras antes de su conclusión dejando el local en su estado inicial sin que por tanto se haya producido una modificación sustancial de la configuración del inmueble arrendado.

Destaca la sala que también obtuvo autorización verbal para dotar de suministro eléctrico el local, efectuando las obras necesarias para adaptarlo para recibir luz eléctrica, si bien con posterioridad fueron paralizadas por los propietarios, obras que no pueden catalogarse como obras inconsentidas ya que se trata de obras necesarias, y no entran dentro del concepto de modificación de la configuración del inmueble. Por tanto, el derecho de opción de compra se mantiene.

¡Ojo a los gananciales!

Es preciso atender al régimen civil del matrimonio, puesto que en el caso de que exista régimen de gananciales y uno de los cónyuges decida firmar la compra y el otro se oponga, dará lugar a una sentencia en la que se reconozca que existió falta de consentimiento en el contrato y por tanto, la nulidad de ésta.

En cuanto al contrato de arrendamiento de locales, se trata de un típico acto de administración de la cosa común, por lo que en virtud del artículo 398 del Código Civil exige para el arrendamiento el acuerdo de la mayoría de los partícipes, o en su defecto compete al juez proveer lo que corresponda, y dada la ausencia de estos requisitos, tampoco es válida esta convención.

Cuando un negocio compromete el futuro de un bien inmueble ganancial, está sujeto al principio de cogestión que establece el artículo 1.375 del Código Civil, de acuerdo con el cual, en defecto de pacto en capitulaciones, la gestión y disposición de los bienes gananciales corresponde conjuntamente a los cónyuges. Por ello, no basta para la plena validez de un negocio jurídico la actuación de uno solo de los cónyuges.

La sentencia del Tribunal Supremo, de 23 de julio de 2010, considera que en estos casos debe proclamarse el carácter oneroso si la opción de compra se halla intercalada con un arrendamiento, lo que supone que el dinero entregado constituye el pago del alquiler y no una señal de la opción de compra.

Venta tras ejercer la opción

Cuando el optante ha ejercido su derecho de compra válidamente, los vendedores no pueden pretender la anulación posterior realizada por dicha sociedad a un tercero, ya que ésta será plenamente válida y eficaz y, por tanto, surte efectos legales (STS, 14 de mayo de 2010).

El ejercicio de la opción y la perfección de la compraventa se producen con la comunicación por el optante al concedente del ejercicio del derecho, aunque no medie entrega del local ni el pago del precio, pues entrega y precio pertenecen a la fase de consumación de la compraventa.

Estas situaciones se dan cuando no se pacta expresamente la necesidad de pago del precio de forma simultánea al ejercicio de la opción y tal pago está referido a la entrega de la escritura pública de compraventa.