Barcelona
Como en otras crisis anteriores, el impacto económico del Covid-19 traerá consigo un incremento de la morosidad y el mercado de deuda hipotecaria aumentará exponencialmente, según los pronósticos del sector que apuntan a un incremento paulatino de la demanda desde finales de 2020 hasta mediados de 2021.
En concreto, se determina que en España dentro de doce meses el mercado de la deuda hipotecaria, básicamente el secundario, registrará un repunte del 40% sobre la cifra que se mueve actualmente de unos 84.400 millones de euros -el 7% del PIB-.
Se trata de un mercado maduro que en los dos últimos años ha incrementado la oferta de deuda en mora un 20%, aunque prácticamente ha sido absorbida por el capital inversor y se mantiene estable en torno a los 84.000 millones. En 2019 se sumaron 20.000 millones al mercado pero la demanda suscribió por valor de 15.000 millones.
Con estas cifras, España acapara el 13,2% del mercado europeo de deuda hipotecaria, por detrás de Italia (137.200 millones y un 21,5% del total), Francia (123.700 millones, el 19,4%), y por delante, a poca distancia, de Grecia (79.200 millones, con el 12,4% del mercado), según datos de la EBA (Autoridad Bancaria Europea). En Alemania, el volumen es de unos 30.000 millones, y Reino Unido está sobre los 50.000 millones, aunque se prevé un incremento en los próximos años debido al Brexit.
También como consecuencia del parón económico por la pandemia y del perjuicio para determinados sectores de actividad, los expertos ven como muy probable una diversificación en el tipo de activos que configurarán la oferta de esta inversión financiera en nuestro país.
El consejero delegado y fundador de LEM Loan e-Market, Miguel Arimont, explica que uno de los principales objetivos del inversor será diversificar su cartera, pero ello también vendrá dado por la irrupción en el mercado de nuevos activos como las naves industriales o los locales comerciales, ya sean de retail o de actividades del sector de la restauración, uno de los más castigados por la crisis actual.
"Las naves industriales será uno de los activos que más demanda tendrá puesto que si algo nos ha dejado claro esta pandemia es que la compra de productos online no es solo futuro sino que ya es presente", explica Arimont, quien añade que se tratará de una inversión en deuda hipotecaria que dejará niveles de rentabilidades altas.
Sector 'retail'
Distinto será el sector del retail, que "también va a tener interés por parte del inversor pero principalmente para un capital más especulativo donde pueden hacerse con el bien inmueble a un precio muy reducido y obtener más margen a cambio de riesgo, porque la venta de estos activos será más complicada mientras la reactivación económica no sea una realidad", explica Arimont.
En paralelo, la inversión sobre viviendas con deudas sigue siendo interesante porque "ya hay un reajuste de precios en el mercado de compraventa de inmuebles que permite comprar las deudas y los activos inmobiliarios a un precio más reducido que hace seis meses".
La demanda por parte del capital aparecerá en el tercer y cuarto trimestre de este año en busca de oportunidades de inversión que den rentabilidades altas, una vez la economía dé síntomas de su recuperación. Será en el plazo de seis o 12 meses cuando se prevé que la morosidad crezca porque las ayudas económicas del Gobierno y el resto de administraciones han paliado temporalmente la situación de falta de liquidez con ayudas financieras que, tarde o temprano, deberán saldarse, las deudas no desaparecen, la oferta saldrá al mercado de deuda.
Las operaciones pactadas tienen un retorno del 20%, y del 10% si son de refinanciación
Arimont expone que en estas operaciones se puede llegar a rentabilidades del 20% "si se compra una deuda para realizar una venta acordada, que sea factible, y que se pueda liquidar por un precio sensiblemente inferior al precio del mercado". Si son operaciones de refinanciación de la deuda, las rentabilidades son menores, entre 8% y 10%. La venta o refinanciación del activo son dos opciones que pueden resultar perfectamente rentables, antes que la ejecución hipotecaria.
En cuanto al perfil del inversor, desde la plataforma LEM Loan e-Market se detecta que no llegan nuevos inversores extranjeros interesados en el mercado español, "aunque algunos hay", y que el resto está a la expectativa, especialmente los inversores institucionales de tamaño medio. "Los fondos de inversión pequeños estaban esperando buenas oportunidades y, con la salida del estado de alarma, se están activando". "No obstante, es pronto para cerrar muchas operaciones porque no se sabe a ciencia cierta cómo evolucionará la economía ni el escenario del mercado post-Covid-19".
Arimont manifiesta que, no obstante, el mercado de deuda hipotecaria es un atractivo también para el pequeño inversor: "Se puede invertir en deuda hipotecaria desde 2.000 euros". Pone de ejemplo, las moras de parkings en venta por 19.000 euros o suelos rústicos por 20.000 euros. Incluso bienes inmobiliarios residenciales pueden encontrarse por 70.000 o 80.000 euros.
Un mapa de la oferta de deuda
El portal de compraventa de deuda inmobiliaria LEM Loan e-Market ha diseñado un mapa con la oferta de los más de 5.000 créditos inmobiliarios a la venta en su plataforma. En total, la cartera de esta firma está valorada en 1.000 millones de euros, y opera específicamente en el mercado secundario de deuda, intentando alcanzar a aquellos inversores privados más pequeños, en España. El marketplace oferta créditos en comercialización desde 20.000 euros, y hasta 80 millones, si bien la media de los activos en venta se sitúa en 148.000 euros. Dentro del plan de expansión, la compañía prevé introducirse en Portugal y Grecia, por este orden, aunque son países que tienen que avanzar jurídicamente.