Banca y finanzas

El suelo no vale nada en España: ¿un nuevo terremoto para la banca?

  • "La mayor parte de estos suelos no tiene ni tendrá valor en mucho tiempo"
  • El sector bancario tiene una exposición al suelo de unos 97.000 millones
  • "Hay activos que tendrán que reconvertirse de nuevo en suelos rústicos"
Terreno situado en Seseña. Foto de Fernando Villar.

La absoluta parálisis del mercado de suelo en España, paradigma perfecto de la debacle del sector inmobiliario, plantea interrogantes sobre la profundidad de la "limpieza de activos tóxicos" realizada en las carteras bancarias y amenaza con exigir nuevos esfuerzos de ajuste a entidades financieras y al banco malo.

En un momento de deterioro del negocio y crecientes exigencias regulatorias, la enorme exposición a un activo tan ilíquido como consecuencia del pinchazo inmobiliario podría resultar una losa muy pesada en los balances de los bancos pese a las elevadas coberturas ya introducidas.

Sin ningún valor

"Aunque los requerimientos de capital y provisiones apuntan a ser muy altos, la mayor parte de estos suelos no tiene ni tendrá valor en el muy largo plazo, y en estos casos, las coberturas podrían llegar a ser insuficientes", dice Luis Rodríguez de Acuña, director financiero de la consultora RR de Acuña y Asociados.

A finales de 2012, el conjunto del sector bancario tenía una exposición al suelo de unos 97.000 millones de euros: 53.456 millones en créditos y 43.557 millones en activos adjudicados.

De estos importes, solo unos 7.000 millones procedentes de bancos en apuros han ido a parar al banco malo, lo que implica que los bancos sanos aún tienen mucho trabajo por delante para colocar un activo cuyo valor es cero en numerosas ubicaciones según expertos consultados.

La banca española -que ha necesitado un rescate europeo para digerir el empacho inmobiliario- afronta en el futuro próximo una fuerte presión para reforzar su solvencia. Además, el Gobierno estima para la banca nuevas provisiones de 10.000 millones de euros para créditos refinanciados y prevé un eventual déficit de capital de unos 2.000 millones de euros.

El peligro de acumular suelo

Los problemas del suelo no vienen solo por el hecho de que los ajustes de precios puedan ser mayores de los realizados en libros, sino por el peligro de que muchos de los créditos a suelo pasen a adjudicados en un interminable goteo.

El paso de préstamo a adjudicado tiene al menos dos inconvenientes para los bancos: conlleva costes directos como mantenimiento e impuestos, e indirectos como consumo de capital; y exige un aumento notable de coberturas cuando un préstamo considerado "no problemático" (25.000 millones de euros a mediados de 2012) se traslada a adjudicado.

"Una parte muy grande de ese crédito (a suelo) va a acabar en nuestras manos", dijo el directivo de la filial inmobiliaria de un banco. "Son proyectos para los que las promotoras necesitan mucho tiempo de tramitación y durante este tiempo el pago de deuda les penaliza mucho si no tienen cashflow, es una combinación que no se aguanta, son empresas muertas".

La situación de Sareb (el banco malo español) es en parte similar, ya que podría tener que ajustar las valoraciones más allá de los descuentos aplicados cuando recibió los suelos de las entidades y es previsible que también asuma suelo que ahora tiene en el lado de los créditos (3.735 millones de euros).

No obstante, Sareb cuenta a su favor con el hecho de que los descuentos aplicados en la transferencia de los adjudicados es bastante más conservadora que las valoraciones de dichos activos en las carteras de los bancos sanos tras las provisiones realizadas.

El peor de los escenarios previstos

Aunque la congelación de la actividad hace poco fiables las estadísticas de precios medios de suelo, expertos del sector sitúan la caída desde 2008 en al menos un 70%, el doble que en los pisos terminados, con perspectivas de que la caída continúe en ambos segmentos.

Esta estimación se acerca al peor escenario de Oliver Wyman, el consultor independiente que hizo las pruebas de resistencia a la banca, que proyectaba una pérdida de valor de al menos el 80% en el suelo, frente al 60 provisionado por la banca.

La consultora RR de Acuña y Asociados va más lejos y estima que en el 60% de poblaciones españolas con más de 10.000 habitantes "no se justifica la nueva edificación por tener valores de suelo cero o negativos". Para 2017, calcula la consultora, "estos valores cero o negativos afectarán al 89,9% de estos municipios".

Andrés Lorente, director de suelo de la tasadora Tinsa, ilustra este panorama: "En Valdecarros (un proyecto urbanístico pendiente de iniciarse en Madrid) hay ofertas entre 20 y 24 euros (por metro cuadrado) en un sitio donde se llegó a pagar 240 euros".

Reconversión en suelos rústicos

El dinero fácil y la percepción de que los precios nunca caerían durante los años del "milagro" económico del ladrillo llevaron a los especuladores a acumular suelo en lugares en los que el tiempo ha demostrado que no existe demanda y que este activo no tiene futuro en forma de producto acabado.

"Hay activos que prácticamente tendrán que reconvertirse en los suelos rústicos que ya eran y ponerles cebollas encima", indica Martín-Ropero, de Tinsa. "Que les hayan puesto encima un cartel de 'Se vende' no quiere decir que sean urbanizables", añade, señalando Castilla-León y Castilla-La Mancha como algunas de las regiones más complicadas.

Con todo, la diversidad geográfica y de tipología de los suelos se corresponde con una enorme diversidad en las perspectivas, ya que mientras existen propiedades sobre las que posiblemente nunca se edifique, el panorama es mucho más prometedor en las grandes ciudades y en algunas zonas de costa.

"Mi visión sobre el suelo en la costa es positiva a medio-largo plazo, ya que para un alemán y un inglés comprarse una casa en Mallorca sigue siendo mucho más barato que comprársela en Niza y el mar (Mediterráneo) sigue siendo el mismo", dice un alto ejecutivo de un grupo promotor.

En busca de una solución

Ante el anémico mercado de suelo tanto los bancos como Sareb han optado por tomar la iniciativa. En el caso de los bancos, resulta paradójico que el deseo de pasar página al desastre del ladrillo les está llevando a ser los principales dinamizadores dando salida al suelo mediante la promoción de viviendas.

"Teníamos dos opciones, dejar el suelo aparcado e ir provisionando año a año esperando a ver si dentro de cinco o diez años esto se recupera o lo que al final hicimos, un plan estratégico suelo a suelo, analizando la demanda existente en cada una de las zonas", dice una fuente de una entidad bancaria.

"No podemos quedarnos parados sin actuar en esa cartera, sobre todo donde tenemos producto acabado que se vende, ahí sabemos que si promovemos se venderá", coincide el director de la división inmobiliaria de un banco.

El director de desarrollo de suelo de la Sareb, Álvaro Escribano, afirma que en el caso de los suelos, al margen de priorizarse la venta al contado, también se estudian opciones para desinvertir esta cartera en el plazo establecido. El banco malo lanza ventas de suelo a cambio de pisos.

Pese a reconocer que en algunos terrenos la estrategia es esperar a que se doten de mayor valor, Sareb -que tiene la ventaja de tener un plazo muy largo para sacar rentabilidad a su cartera (15 años)- se muestra optimista. "Se han cerrado varias ventas en los últimos cinco meses en todos los tipos de suelo. Además, tenemos un pipeline de ofertas reseñable", dice Escribano.

De hecho, a diferencia de los directivos bancarios consultados, que ven el suelo rústico como un activo poco líquido y por tanto no prioritario para concentrar esfuerzos de comercialización, Sareb considera que los terrenos rústicos "son susceptibles de ser desinvertidos a corto plazo".

En lo que se refiere a solares (terreno urbano susceptible de ser construido), para Sareb "se trata de un producto líquido siempre que esté bien emplazado", mientras que el suelo urbanizable "sería susceptible de salir más a medio plazo".

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comentariosforum50

Economista de hojalata
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Cuanto antes reviente económicamente este pais mejor , detrás del crack económico vendrá el caos de las instituciones y la ruptura con el sistema político podrido que nos atenaza y subyuga ( ver Matas y similares ), bienvenido crack económico , más vale una vez colorado que ciento amarillo.....

Puntuación 185
#1
ESPAÑA, TRANSFORMADA EN MIERDA POR SUS POLITICOS, SU JUSTICIA Y SUS BANQUEROS
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¿Y es que hay algo en España que valga algo, salvo lo ladrones que son todos sus políticos y lo desvergonzada que es la Justicia?. España es un ejemplo de corrupción política y financiera. ¿Para qué queremos más?.

Puntuación 181
#2
W
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PUEBLO LA LUZ LOS MATA , LA LUZ MATA A LAS LOGIAS MASONICAS QUE ESTAN EN EL PODER . ES SATANAS QUIEN ESTA EN EL PODER POR MEDIO DE LAS LOGIAS MASONAS

Puntuación -23
#3
Tintón
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Viva el vino!!

jajaja!

lástima de país y de paisanos. El ladrillo nunca bajaba, verdad? Ni el suelo tampoco.

Y mientras tanto, no tenemos empresas para colocar a nuestros cerebros.

Este es el fruto de la cultura del pelotazo, el amiguismo, la corrupción, la ignorancia y el desprecio por lo que realmente tiene valor: el mérito y el talento!

Puntuación 211
#4
Juanito
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Pues nada se privatiza la Sanidad,se les quita parte del sueldo a los funcionarios(que las llamadas"extras" son eso),se reducen las pensiones,se suben los impuestos a la clase media y el IVA a los obreros,y ya tenemos unos cuantos miles de millones más para dar a los bancos,aparte de los cientos de miles de millones ya recibidos de forma directa o a través del "banco malo".

Puntuación 109
#5
vaya
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Por favor una camisa de fuerza para el 3.

Puntuación 61
#6
así no !
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Si no vale nada ¡ que me lo regalen a mi ! verás si vale !

Puntuación 17
#7
dd
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¿Cómo es que el ayuntamiento de ciudad lineal (Madrid) no cierra un local con expediente de cese y clausura por el AGLA?

Tendrá que morir más gente como en el Madrid arena?

Puntuación 32
#8
F
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y QUIE LE PIEDE RESPONSABILIDADES A LOS BANQUEROS,CONSTRUCTORES,EMPRESARIOS Y POLITICOS ,QUE ADEMAS DE LLEVAR A España A LA QUIEBRA,SE LLEVARON LOS DINEROS,POR QUÉ,NO SE LES INBVESTIGA Y SE LES HACE DEVOLVER LOS DINEROS ROBADOS ,ADEMAS DE CUMPLI CON SUS OBLIGACIONES PENALES,ES QUE A LOS LADRONES DE GUANTE BLANCO,NO SE LES PANALIZA...

Puntuación 49
#9
seguid
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yo ya trabajo fuera de españa me alegro de la ruina que teneis y la miseria que os viene ajo y agua ah! seguid fomentando hacerte funcionario que ya veis que buenos resultados lleva

Puntuación -44
#10
trader70
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VENDO BICI, REGALO PISO. NO SABEIS LA QUE SE VIENE ENCIMA.

Puntuación 47
#11
Harto populismos
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La de tonterias que hay que leer....

y los comentarios apocalípticos de los cenizos, exvotantes de ZP y políticas infantiles de color de rosa, son para seguir riéndose.

Lo que está lleno este pais es de tontos, gente inculta, que ni lee ni quiere aprender de nada, solo vivir trabajando lo mínimo.......estudiar, inventar, eso para otros....

Puntuación 11
#12
Joan
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Si les obligaran a los bancos a pagar los impuestos del ibi, pagos de escalera y recibos varios de todas las propiedades que poseen.. ya veríamos si se daban patadas en el culo para vender su stock.

Puntuación 119
#13
lector
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ENHORABUENA A REUTERS POR EL ARTICULO.

Puntuación 23
#14
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Los bancos están deshaciéndose de su stock. Prueba de ello son las numerosas ofertas que lanzan cada día. Existen muchos caminos para conocer estas tendencias. Yo suelo ojear bastante sus catálogos y constato la caída de los precios, muy interesante a la hora de comprar, ya sea para vivir o para invetir. Uno de los sitios que recomiendo conocer es www.bancodeviviendas.com Aquí os convenceréis de hasta qué punto ha caído el precio de los inmuebles en nuestro país y se convertirá en un espacio muy interesante al que acudir si queremos hacernos con una de sus ofertas. Lo recomiendo 100%

Puntuación -32
#15
jeremias
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¿Y cuando los ayuntamientos tengan que recalificar a rustico y no cobrar el ibi urbano como van a aguantar sin reducir funcionarios y gasto publico en un 80%?

Puntuación 59
#16
INVERSOR FALLIDO
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PUES YO LLEVON NI SE CUANTO TIEMPO INTENTANDO PILLAR UN CHALET O UNA FINCA A PRECIO ASEQUIBLE Y NO ENCUENTRO NADA, ADEMÁS LOS PISOS QUE REVENDEN LOS BANCOS ESTAN ENGORDADOS DE PRECIO (VAYA JETA LA DE LOS BANCOS).

Puntuación 51
#17
O_O
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A ese precio lo compro yo todo, no vale nada? los cojones no vale nada, jajajajajajaja.

Puntuación 14
#18
yoyo
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El num. 12 tiene razón...los de izquierda son tontos....nosotros los de derecha somos mas listos..mas uapow y mas to...

Puntuación -7
#19
lauro
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el problema es que no hay margen para el suelo, los costes de construcción son los que son, y el precio de venta a duras penas cubre los gastos, en muchos sitios ni si quiera cubre los costes por lo tanto no se puede ofertar, de todos modos, no es lo mismo un terreno en el centro de Madrid a otro en el medio de un secarral en Toledo, a ver si nos aclaramos.

Puntuación 4
#20
DESPERTAR Y A POE ELLOS TODOS
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ESTOS MASONES SATANICOS DE LUCIFER QUIREN DEMOLER ESOS PISOS PAGADOS CON LA SANGRE Y EL SIDOR DEL PUEBLO ., ¿QUIENES SON LOS BANQUEROS DE LICIGFER PARA DEMOLOER LOS PISOS DEL PUEBLO ? MILES DE FAMILAS EN LAS CALLES Y ESTOS SATANICOS QUIREN DEMOLER LOS PISOS , Y ANDAN ECHANDO A LAS FAMILAS DE SUS HOGARES . PUEBLO HAY QUE PRENDER FUEGO A LOS 17 PARLAMENTOS DE ESPAÑA CON LOS MASONES DENTRO . FUEGO A LA ZARZUELA CON LOS BORBONES DENTRO , FUEGO A TODOS LOS OBISPADOS DE ESPAÑA CON TODA LA RALEA DE SATAS DENTRO . DESPERTAR A A POR ELLOS

Puntuación -2
#21
camionero
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Descontado hace más de un año...el rescate bancario y la valoración bursátil ya lo reflejan...el peor escenario cuantificado, y, si no se da, todo sumará a "beneficio"...qué noticias más raras

Puntuación 6
#22
balmes
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Si no nos bajan las hipotecas a los que todavia pagamos a costa de quedarnos casi sin comer ¡ que se queden con el piso!¡ la banca no ayuda a nada!

Puntuación 19
#23
ytre
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Está claro que lo único que vale en España son los políticos, no disminuyen en número, nunca se van al paro, se recolocan entre ellos y sus salarios siguen subiendo y subiendo.

Habrá que abrir un negocio de exportación de políticos, a ver que nos dan por ellos.

Puntuación 61
#24
Santiago
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Cuanta hipocresia escribe en estos foros. Todo la ruina nos viene del Socialismo caduco que nos ha gobernado que siempre que está en el poder acabamos en la bancarrota (no hay que ser Einstein para darse por fin)

Puntuación 1
#25