Banca y finanzas

El suelo no vale nada en España: ¿un nuevo terremoto para la banca?

  • "La mayor parte de estos suelos no tiene ni tendrá valor en mucho tiempo"
  • El sector bancario tiene una exposición al suelo de unos 97.000 millones
  • "Hay activos que tendrán que reconvertirse de nuevo en suelos rústicos"
Terreno situado en Seseña. Foto de Fernando Villar.

La absoluta parálisis del mercado de suelo en España, paradigma perfecto de la debacle del sector inmobiliario, plantea interrogantes sobre la profundidad de la "limpieza de activos tóxicos" realizada en las carteras bancarias y amenaza con exigir nuevos esfuerzos de ajuste a entidades financieras y al banco malo.

En un momento de deterioro del negocio y crecientes exigencias regulatorias, la enorme exposición a un activo tan ilíquido como consecuencia del pinchazo inmobiliario podría resultar una losa muy pesada en los balances de los bancos pese a las elevadas coberturas ya introducidas.

Sin ningún valor

"Aunque los requerimientos de capital y provisiones apuntan a ser muy altos, la mayor parte de estos suelos no tiene ni tendrá valor en el muy largo plazo, y en estos casos, las coberturas podrían llegar a ser insuficientes", dice Luis Rodríguez de Acuña, director financiero de la consultora RR de Acuña y Asociados.

A finales de 2012, el conjunto del sector bancario tenía una exposición al suelo de unos 97.000 millones de euros: 53.456 millones en créditos y 43.557 millones en activos adjudicados.

De estos importes, solo unos 7.000 millones procedentes de bancos en apuros han ido a parar al banco malo, lo que implica que los bancos sanos aún tienen mucho trabajo por delante para colocar un activo cuyo valor es cero en numerosas ubicaciones según expertos consultados.

La banca española -que ha necesitado un rescate europeo para digerir el empacho inmobiliario- afronta en el futuro próximo una fuerte presión para reforzar su solvencia. Además, el Gobierno estima para la banca nuevas provisiones de 10.000 millones de euros para créditos refinanciados y prevé un eventual déficit de capital de unos 2.000 millones de euros.

El peligro de acumular suelo

Los problemas del suelo no vienen solo por el hecho de que los ajustes de precios puedan ser mayores de los realizados en libros, sino por el peligro de que muchos de los créditos a suelo pasen a adjudicados en un interminable goteo.

El paso de préstamo a adjudicado tiene al menos dos inconvenientes para los bancos: conlleva costes directos como mantenimiento e impuestos, e indirectos como consumo de capital; y exige un aumento notable de coberturas cuando un préstamo considerado "no problemático" (25.000 millones de euros a mediados de 2012) se traslada a adjudicado.

"Una parte muy grande de ese crédito (a suelo) va a acabar en nuestras manos", dijo el directivo de la filial inmobiliaria de un banco. "Son proyectos para los que las promotoras necesitan mucho tiempo de tramitación y durante este tiempo el pago de deuda les penaliza mucho si no tienen cashflow, es una combinación que no se aguanta, son empresas muertas".

La situación de Sareb (el banco malo español) es en parte similar, ya que podría tener que ajustar las valoraciones más allá de los descuentos aplicados cuando recibió los suelos de las entidades y es previsible que también asuma suelo que ahora tiene en el lado de los créditos (3.735 millones de euros).

No obstante, Sareb cuenta a su favor con el hecho de que los descuentos aplicados en la transferencia de los adjudicados es bastante más conservadora que las valoraciones de dichos activos en las carteras de los bancos sanos tras las provisiones realizadas.

El peor de los escenarios previstos

Aunque la congelación de la actividad hace poco fiables las estadísticas de precios medios de suelo, expertos del sector sitúan la caída desde 2008 en al menos un 70%, el doble que en los pisos terminados, con perspectivas de que la caída continúe en ambos segmentos.

Esta estimación se acerca al peor escenario de Oliver Wyman, el consultor independiente que hizo las pruebas de resistencia a la banca, que proyectaba una pérdida de valor de al menos el 80% en el suelo, frente al 60 provisionado por la banca.

La consultora RR de Acuña y Asociados va más lejos y estima que en el 60% de poblaciones españolas con más de 10.000 habitantes "no se justifica la nueva edificación por tener valores de suelo cero o negativos". Para 2017, calcula la consultora, "estos valores cero o negativos afectarán al 89,9% de estos municipios".

Andrés Lorente, director de suelo de la tasadora Tinsa, ilustra este panorama: "En Valdecarros (un proyecto urbanístico pendiente de iniciarse en Madrid) hay ofertas entre 20 y 24 euros (por metro cuadrado) en un sitio donde se llegó a pagar 240 euros".

Reconversión en suelos rústicos

El dinero fácil y la percepción de que los precios nunca caerían durante los años del "milagro" económico del ladrillo llevaron a los especuladores a acumular suelo en lugares en los que el tiempo ha demostrado que no existe demanda y que este activo no tiene futuro en forma de producto acabado.

"Hay activos que prácticamente tendrán que reconvertirse en los suelos rústicos que ya eran y ponerles cebollas encima", indica Martín-Ropero, de Tinsa. "Que les hayan puesto encima un cartel de 'Se vende' no quiere decir que sean urbanizables", añade, señalando Castilla-León y Castilla-La Mancha como algunas de las regiones más complicadas.

Con todo, la diversidad geográfica y de tipología de los suelos se corresponde con una enorme diversidad en las perspectivas, ya que mientras existen propiedades sobre las que posiblemente nunca se edifique, el panorama es mucho más prometedor en las grandes ciudades y en algunas zonas de costa.

"Mi visión sobre el suelo en la costa es positiva a medio-largo plazo, ya que para un alemán y un inglés comprarse una casa en Mallorca sigue siendo mucho más barato que comprársela en Niza y el mar (Mediterráneo) sigue siendo el mismo", dice un alto ejecutivo de un grupo promotor.

En busca de una solución

Ante el anémico mercado de suelo tanto los bancos como Sareb han optado por tomar la iniciativa. En el caso de los bancos, resulta paradójico que el deseo de pasar página al desastre del ladrillo les está llevando a ser los principales dinamizadores dando salida al suelo mediante la promoción de viviendas.

"Teníamos dos opciones, dejar el suelo aparcado e ir provisionando año a año esperando a ver si dentro de cinco o diez años esto se recupera o lo que al final hicimos, un plan estratégico suelo a suelo, analizando la demanda existente en cada una de las zonas", dice una fuente de una entidad bancaria.

"No podemos quedarnos parados sin actuar en esa cartera, sobre todo donde tenemos producto acabado que se vende, ahí sabemos que si promovemos se venderá", coincide el director de la división inmobiliaria de un banco.

El director de desarrollo de suelo de la Sareb, Álvaro Escribano, afirma que en el caso de los suelos, al margen de priorizarse la venta al contado, también se estudian opciones para desinvertir esta cartera en el plazo establecido. El banco malo lanza ventas de suelo a cambio de pisos.

Pese a reconocer que en algunos terrenos la estrategia es esperar a que se doten de mayor valor, Sareb -que tiene la ventaja de tener un plazo muy largo para sacar rentabilidad a su cartera (15 años)- se muestra optimista. "Se han cerrado varias ventas en los últimos cinco meses en todos los tipos de suelo. Además, tenemos un pipeline de ofertas reseñable", dice Escribano.

De hecho, a diferencia de los directivos bancarios consultados, que ven el suelo rústico como un activo poco líquido y por tanto no prioritario para concentrar esfuerzos de comercialización, Sareb considera que los terrenos rústicos "son susceptibles de ser desinvertidos a corto plazo".

En lo que se refiere a solares (terreno urbano susceptible de ser construido), para Sareb "se trata de un producto líquido siempre que esté bien emplazado", mientras que el suelo urbanizable "sería susceptible de salir más a medio plazo".

comentariosforum50WhatsAppWhatsAppFacebookFacebookTwitterTwitterLinkedinlinkedin
FacebookTwitterlinkedin

forum Comentarios 50

En esta noticia no se pueden realizar más comentarios

Santiago
A Favor
En Contra

Cuanta hipocresia escribe en estos foros. Todo la ruina nos viene del Socialismo caduco que nos ha gobernado que siempre que está en el poder acabamos en la bancarrota (no hay que ser Einstein para darse por fin)

Puntuación 1
#25
jsans2014
A Favor
En Contra

SAREB is in default.

Puntuación 31
#26
agu
A Favor
En Contra

Jajajajaja, lo mejor es que una información que hace reuters para intentar atacar los bancos españoles y seguir ayudando a los de siempre. Por cierto reuters de detroit niente en los últimos años porque allí si que valía mucho el suelo, eh pillines.

Puntuación 7
#27
sareb robando al ciudadano
A Favor
En Contra

mientras que el suelo urbanizable "sería susceptible de salir más a medio plazo".

con 2,6 millones de pisos en venta y con la natalidad por los suelos creer esto es ser muy necios o creerse que somos tontos

Puntuación 23
#28
luis
A Favor
En Contra

Pues en las zonas edificadas, su repercusión el 50%, más o menos del valor del activo.En el resto no edificado, pues depende del sitio.Como muchas otras cosas en este país, que quieren que les diga.

Puntuación 11
#29
carpanta
A Favor
En Contra

Este es un pais de chirigota y su economia es fiel reflejo. Ni antes el suelo,tocho,cemento y demas morralla inmobiliaria valia la hostia,ni ahora no vale nada.

Claro que con estos caparras de casta politco financiera no se puede esperar nada parecido a lo normal.

Esperaremos mejores tiempos o sino mejor largar a estos merluzos que nos gobiernan.

Puntuación 17
#30
susi
A Favor
En Contra

Aún siguen los paletos del ladrillo con la suya, dando la murga.

El ladrillo ha muerto en España, a tomal pol culo y tiren palante, venga.

A otra cosa, a arreglar lo que cada uno pueda de su vida, que este país no tiene arreglo.

Puntuación 14
#32
Alberto
A Favor
En Contra

Vivo en la costa y aquí no se venden ni los solares a pie de playa. Los precios han bajado muchísimo pero siguen estando caros si tenemos en cuenta la situación económica (paro, falta de financiación, impuestos más altos, precios más caros, sueldos más bajos para quien trabaja). Al margen de los casos en que el suelo finalista ha bajado y mucho todavía se encuentran algunos propietarios que siguen en las nubes y creen que el suelo vale lo mismo que en los mejores años del boom o más... hablar con gente tan ingenua le arranca a uno una sonrisa :-)

Puntuación 22
#33
Lc
A Favor
En Contra

Enterraron la pasta en el un terreno u se la comieron las hormigas.

A invertir en suelo(Sepulturas)y construcciones (nichos) quedan las energeticas (piras) y luego Nada

Puntuación 12
#34
susi
A Favor
En Contra

Al 6: pues se podrá discutir la manera en que se expresa el 3, pero que dice la verdad no lo dudes;

así va todo, con el vulgo ignorando la información esencial y mofándose de quienes la desvelan.

Puntuación 7
#35
AC
A Favor
En Contra

15# "Los bancos están deshaciéndose de su stock. Prueba de ello son las numerosas ofertas que lanzan cada día."

Tú quieres ver la botella medio llena, me parece muy bien, pero la información sesgada y manipulada NO es información, sino DEFORMACIÓN. La inmensa gran mayoría de los pisos que tienen los bancos en stock que están vendiendo con "grandes ofertas" son los pisos que están DESAHUCIANDO (listillo/a). La gran mayoría d elas viviendas d enueva construcción que n o están terminadas (quebró la promotora, el constructor, o su p.... madre) han pasado de estos bancos a ser "pasivos" en el "banco malo". ¿por qué crees que se ha hecho un "banco malo"? pues para intentar meter ahí toda la especulación que se ha hecho con el suelo y la vivienda...pero se ha hecho tanta que el banco malo se está quedand demasiado pequeño, y van a tener que haber más absorciones bancarias que disimulan las quiebras (Banesto, Banco de Valencia, Bancaja, Caja Madrid, CAM...) y no descartemos alguna quiebra que otra.

Puntuación 8
#36
agu
A Favor
En Contra

Aún en las economías mas productivas del mundo como es la alemana que es la número 1 con diferencia (mayor superávit comercial del globo) la construcción no representa menos del 10% del PIB.

Si ahora mismo en España que tiene la localización y los km. de costa y el clima que tiene la construcción ha caido hasta ser menos del 5% del PIB lo lógico es que acabe llegando a su valor real que será no menos del 10%. Todo lo demás son tonterias como cuando representaba casi el 20% del PIB y los catetos creian que nunca bajaría pues ahora tenemos a los mismos catetos pero en sentido contrario.

Puntuación 3
#37
Francisco
A Favor
En Contra

Culpables de muchos de los problemas sobre los suelos son los propios sres de TINSA (¿la tasadora hipotecaria de las Cajas intervenidas?), cuyos dirigentes ahora nos dicen que hay que "reconvertir en suelo rústico y ponerles cebollas encima"¦ que hay ofertas entre 20 y 24 euros (por metro cuadrado) en un sitio donde se llegó a pagar 240 euros".

Como profesionales han fallado en la tasación hipotecaria y están perjudicando la financiación, y con ello, la salida del estancamiento del sector. No están luchando para que los criterios en la tasación sean acordes a la realidad física de utilización o preservación del suelo, como nos dice una Ley del Suelo activa, que paso a paso, se va haciendo más flexible, su última reforma hace un mes.

Carece de sentido que tasen "a criterio fijo", por igual a todo el suelo, incluso el que lleva años en gran parte ya trasformado, muy por debajo de su valor, para plantar cebollas"¦ A alguien se le ocurre decir que en las travesías urbanas o en la periferia de un pueblo, pendientes de consolidar su desarrollo, donde a lo largo de muchos años se han transformado en viviendas, industrias, comercios, etc"¦ estos suelos ya no siguen siendo rústicos para volver a plantar olivos y cebollas"¦ pues bien sus peritos lo siguen certificando en sus informes, y por lo que se lee, sus dirigentes también.

Por esta vez me parece más acertada la opinión de las entidades bancarias y sus divisiones inmobiliarias, "hacer un plan estratégico suelo a suelo, analizando la demanda existente en cada una de las zonas"¦ no podemos quedarnos parados sin actuar"¦ sabemos que si promovemos se venderá"¦"

Puntuación 6
#38
Usuario validado en elEconomista.es
urquiola
A Favor
En Contra

Si el suelo no vale nada en España, y hacia 1992, el coste por metro cuadrado para el constructor, de una vivienda tipo con 3 habitaciones y unos 75 m2, era, todo incluido, de unos 380 Euros, se podrán hacer proyecciones para el coste actula según el IPC, ¿A donde han ido a parar los dineros monstruosos que han hecho pagar todos los del negocio inmobiliario a quienes compraban viviendas? Esto hasta tendría delito...

Puntuación 8
#39
AC
A Favor
En Contra

De todas formas se está hablando todavía del precio del suela cuando éste fue objeto de especulación y no se habla de algo mas preocupante: el precio del dinero al cual está sujeta la deuda (y la soberanía de un país). El problema es que la actual burbuja, y madre de todas las burbujas del sistema capitalista (al que ya le quedan como mucho tres décadas) es que el precio y valor del dinero se sustenta en la deuda soberana y no en el oro (las reservas de oro ya no cubren ni el 5 % de la deuda actual que circula por el mundo) y ya se ha dicho que Grecia no puede pagar lo que debe (ni España, ni Portugal, ni Italia, ni Francia, ni Japón, ni USA de la cual depende totalmente China y los "efervescentes" (habría que llamarlos mejor así, y no emergentes), ni UK...). Esa es la burbuja que queda por estallar, pero esa se llevará por delante todo lo demás ¿ y todavía hablamos de vivienda? señores de El Economista o prefieren autoengañarse o nos toman por necios.

Puntuación 4
#40
fran
A Favor
En Contra

La plata a los ladrillos y a la tierra que siempre van a valer cuando las crisis pasen ... ahora el dinero en el banco te lo roban y ahi si .. te quedas sin nada, se lo llevan los banqueros y politicos de turno para sus casas y cuentas bancarias en suiza y en efectivo ...

Puntuación 2
#41
Usuario validado en elEconomista.es
¿?
A Favor
En Contra

# 25 que tiene que ver el Socialismo en esto, si el Capitalismo en USA si no fuera por el Megasalvataje de los Bancos Centrales, no existiria. Por lo tanto, Capitalismo descarado para el 99% y Comunismo para el 1%.

Puntuación -3
#42
que ruina de pais
A Favor
En Contra

Si es verdad el suelo no vale nada eso fue que pusimos un preciop los españoles una gran especulación, donde si vales es en catilla la mancha el campo este año se forran los agricultores con la paz el cosechon que hay de cebada de trigo y si parece poco el podructo vale el doble asi estan los agricultores que se matan por comprar tierras es la única industria en españa y esta suvencionada por los tontos que pagan la paz.

Puntuación 4
#43
aljdfñldjsñfl
A Favor
En Contra

El suelo en España nunca debió ser caro, por la sencilla razón de que es enormemente abundante: en casi todas españa hay sitio de sobra para edificar si te lo permiten. Las razones por las que se hizo caro es por lá gestión interesada del suelo por parte de los políticos municipales y autonómicos, y la estupidez de los bancos, que prestaron sin medida. Cuando el suelo vale cero o casi cero, que es lo que debe valer en el extrarradio de cualquier ciudad de España, la vivienda debe venderse por poco mas de lo que cuesta su construcción, que está en torno a los 600 euros por metro cuadrado para vivienda en altura. ES decir, por una vivienda de 100 metros cuadrados en las afueras no deberías pagar mucho más de 60.000 euros.

Puntuación 10
#44
que te den !
A Favor
En Contra

3, la subnormal de Rosalía, no hay dos , es imposible ser tan idio.ta !

Puntuación -2
#45
Rebobinando...
A Favor
En Contra

Pesimistas, ¿Qué fue de aquellas frases?:

La vivienda nunca baja

La mejor inversión es en ladrillos

Alquilar es tirar el dinero

Y total, si te metes en un piso con hipoteca, siempre lo podrás vender por lo que te costó

Etc, etc.

Puntuación 4
#46
Fernando
A Favor
En Contra

Sin financiación no hay ventas que lo revisen por favor y lo de la Sareb no tiene nombre, ni financian ni saben de este negocio y lo puedo demostrar con compradores reales.

Palabra de inmobiliario, gracias queridos políticos pusilánimes con nuestros estafadores bancarios ........

Puntuación 4
#47
Bubble Mann...
A Favor
En Contra

Suelo ... Euro ... Y Oro...

Tres gigantescos...

BURBUJONES !!!

Puntuación 0
#48
5LP
A Favor
En Contra

pues si no vale nada que obliguen a los bancos que no quieren, como el SABADELL y el POPULAR, a eliminar el SUELO de las HIPOTECAS

Puntuación 0
#49
El ladrillazo
A Favor
En Contra

Antes la gente compraba pisos sin parar y decian este es mi plan de jubilación conpro a 50 millones el año que viene vale sesenta la gente se mal nutria por pagar la letra del piso todo el mundo a comprar y los constructores se flotavan las manas hoy se a visto que todo eso es una ruina mejor vivir que no especular.

Puntuación 1
#50