Banca y finanzas

Los bancos españoles han concedido hipotecas de alto riesgo y pueden sufrir las consecuencias

Las famosas 'hipotecas basura' o subprime de EEUU, que han hecho temblar las cuentas de resultados de importantes bancos estadounidenses y europeos, no existen en España. No tal y como se conciben en el país norteamericano, pero las entidades financieras españolas han concedido los últimos años hipotecas de alto riesgo aprovechando el boom del sector residencial. Y ahora pueden pagar las consecuencias.

En EEUU se consideran hipotecas subprime a las que el ratio de esfuerzo para el pago (el porcentaje de los ingresos de una familia destinado al pago de la hipoteca) es superior al 35% o cuando se financia más del 80% del coste de la vivienda. En España se mantiene que una hipoteca es de alto riesgo cuando el ratio de esfuerzo es superior al 55% o cuando se financia más del 85% del coste de la vivienda.

Riesgos más altos

"En el mercado español se han concedido créditos incumpliendo estos ratios", asegura Francesc Xavier Mema, catedrático de Economía de la escuela de negocios ESADE. "Las viviendas se tasaban por encima del precio que el comprador pagaba por ellas y de esta manera se cumplía la norma de no conceder más del 85% del valor del inmueble. Los bancos entendían que ese riesgo se limitaba en un contexto de fuertes subidas del precio de la vivienda", explica.

Juan Antonio Maroto, catedrático de Economía financiera de la Universidad Complutense de Madrid va más allá al señalar que se han concedido hipotecas "con cifras de deuda que sobrepasan el 100% del valor tasado, y por tanto la capacidad 'normal' de pago mensual, debido a que a la hipoteca se añaden préstamos personales, pero con la garantía implícita de la vivienda que pasa a poseerse". Al mismo tiempo, señala casos de hipotecas que para alcanzar los ingresos necesario para la compra "se firman de forma mancomunada y solidaria por los varios prestatarios que ocuparan la vivienda, caso que parece se ha producido especialmente en el caso de inmigrantes".

Santander ha declinado hacer comentarios respecto a si han concedido durante los últimos años hipotecas que podrían considerarse de alto riesgo y como esto les podría afectar en un futuro. Los expertos hipotecarios de BBVA no estaban disponibles para hablar sobre el tema. La Caixa, por su parte, también prefiere no opinar sobre la situación del mercado hipotecario. "Los bancos y las cajas españoles son muy poco transparentes, no reconocen sus errores", opina Manuel Romera, director del sector financiero de la escuela de negocios Instituto de Empresa.

Pueden llegar los problemas

Las entidades financieras se pueden encontrar ahora con un grave problema. La Asociación Hipotecaria Española (AHE) cree que es probable que durante 2008 los ratios de dudosidad en el caso concreto de los créditos para la adquisición de vivienda sigan con la tendencia al "alza moderada", iniciada durante el tercer trimestre de 2006.

Según datos del Banco de España, la morosidad de los créditos concedidos por los bancos, cajas de ahorro y cooperativas de crédito a particulares y empresas subió en diciembre hasta el 0,848%, sexto meses consecutivos de incremento.

Si se buscan comparativas con otros países desarrollados se puede observar que la morosidad hipotecaria en Estados Unidos, por ejemplo, es superior al 2%. Sin embargo, en el país norteamericano se empiezan a contabilizar como créditos dudosos aquellos en los que se produce el impago de una mensualidad, mientras que en España se registran como tal a partir del tercer impago.

Romera enumera varios factores que empujarán al alza la mora: "se ha producido una subida de las tasas interés importante y el 97% de las hipotecas españolas son de tipo variable; el ratio de esfuerzo de las familias es superior al 50%; los plazos de las hipotecas son mucho más largos y el paro va a aumentar". Este experto no se atreve a pronosticar dónde puede llegar la tasa de morosidad pero recuerda que de 1990 a 1993 pasó del 0,8 al 8%.

¿Embargos en el horizonte?

"Llegaremos a situaciones de morosidad y de embargos parecidos a los de EEUU", pronostica Mena. De aquí surgiría otro problema para las entidades ya que los expertos aseguran que los precios de la vivienda están cayendo, a pesar de lo que dicen los datos oficiales del Gobierno. "La gente que compró su vivienda hace tres años está viendo como el valor de su casa no cumbre el importe de su hipoteca", señala Mena.

"Puede ocurrir que la gente acuda a la oficina del banco a entregar las llaves de su casa porque ve imposible hacer frente al pago de la hipoteca", advierte Romera. Y aquí llegaría el problema para el prestatario, que se encontraría con un bien en su poder que no cubre la deuda del cliente. Al contrario de lo que ocurre en Estados Unidos, donde los hipotecados sólo responden ante la entidad financiera con su vivienda, en España los bancos pueden acudir a la garantía personal, embargando otros bienes o incluso el sueldo de los morosos. "Es difícil que un banco recurra a la garantía personal de un cliente para asegurarse el pago ya que tiene muy poco valor", puntualiza Romera.

Las entidades españolas han titulizado dos de cada tres euros concedidos en hipotecas por lo que no asumirían todas las pérdidas producidas por el impago de una hipoteca. Los compradores de estas titulaciones, desde planes de pensiones hasta fondos de inversión, se verían afectados.

"Para bancos y cajas, sin embargo, el problema sigue siendo asumible, por las provisiones obligadas por el Banco de España, que tienen aún, al menos en el conjunto de las entidades, una tasa de cobertura de morosos muy superior a la de sus homólogos de la UE" asegura Maroto.

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forum Comentarios 43

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Jordi
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Esto es solo el principio, la bajada de la construcción producirá un aumento del paro (que ya se esta produciendo) de gente que difilmente encontrará trabajo de forma rápida y a su vez el aumento de morisidad y hasta embargos. Estos embargos aumentarán aún más el execeso de oferta y por la ley de la oferta y la demanda la única opción es la bajada de precios. Creo que no existe una "suave corrección" de una burbuja, sino una "explosión" en que los precios caerán a niveles de antes de la burbuja.

Puntuación 49
#1
teref
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Pero vamos a ver: si no puede pagar la hipoteca, ¿Qué alquiler va a poder pagar?... Son casos mínimos, aunque la casa valga menos prefieren pagar la hipoteca a irse de alquiler (pagan lo mismo), para los que de verdad tengan problemas, ya estamos acostumbrados a las daciones en pago. Además hay muchas operaciones, muchas, con avalistas (padres y suegros).

Al final, reestructuras la hipoteca, pasas un porcentaje del 25-30% del principal al vencimiento, el cliente paga intereses sin conocimiento pero con cuotas mensuales más bajas, y ya vendrán tiempos mejores...

Operaciones malas en buenos tiempos se han dado siempre, no es de ahora, siempre las hay que pasan los filtros, por presión de objetivos, por complacencia con el promotor en las subrogaciones de obra nueva... pero hasta dónde yo sé no ha sido una política generalizada de ninguna entidad.

¿Que habrá problemas? Seguro, como en todo momento de desaceleración, crisis o cambio de ciclo, para eso están las provisiones.

Puntuación -5
#2
Mortgageman
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No se hasta que nivel de exposición a este tipo de hipotecas han llegado algunas entidades, pero desde luego se parecen bastante a las sub-prime.

Hasta ahora el tema se ha mantenido gracias a un crecimiento del empleo y de los precios de los inmuebles, pero los precios van a la baja, y el empleo también, con especial incidencia en los inmigrantes por su baja calificación y su mayor ratio de empleo en el sector de la construcción, especialmente castigado por la crisis inmobiliaria.

Estamos en las puertas de una crisis de gran calado, con niveles de paro muy superiores a los actuales, con el agravante de que en la actualidad las familias están mucho más endeudadas, y los inmigrantes no cuentan con el soporte familiar que fue clave para capear el temporal en los 90.

Puntuación 7
#3
Mike Slackenerny
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¡Qué tonterías!

¡En España no hay subprime!

¡Los pisos nunca bajan!

Que me parto

Puntuación -22
#4
matojo
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Claro que pueden bajar los pisos, de hecho en Sevilla subieron un moton cuando se avecinaba la expo-92, y cuando acabo pues bajaron mas o menos un 2%. Y aquello fue tan solo una migaja de lo que ocurra ahora. Los indicios para que bajen son todos, ¿me puede decir agien algun dato que apunte a que al menos los precios se mantendran?

Puntuación 23
#5
emilio
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TEREF (2) lo que Vd. dice es cierto en parte. Se dieron muchas hipotecas con tasaciones sobrevaloradas para beneficio de Bancos/Cajas y promotores. Esta es la raíz del problema, son hipotecas elevadas para un bien que tiene un valor inferior. Aunque en España, a diferencia de EE.UU. se puede embargar, retener el sueldo etc. y hay avales de los prestatarios (familiares, amigos etc), el problema económico que se originaria esto, sería muy grave, ya que repercutiría en el consumo y otros sectores se verían arrastrados por el sector inmobiliario y financiero; al paro del sector inmobiiario, se uniría el paro de otros sectores. Esto es la consecuencia de no diversificar la economía; el sector de la construcción supone en España el 20% del PIB y el 18% de la población activa. Por eso el problema, se debe afrontar sin que se extienda a otros sectores. Bancos/Cajas, promotoras, constructoras e inmobiliarias en general, vedaderas causantes del probloma, por sobrevalorar los pisos de una manera disparatada, serán quienes deben resolver el problema, renegociando hipotecas y renunciando a beneficios adquiridos. No, no es una utopía

Puntuación 12
#6
Pedro
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La morosidad subira en proporcion a los TIPOS del BCE, que afectarian al EURIBOR, IRPH y resto de indices. En 1990-1993 hubo repunte de la morosidad al 8% porque los tipos de interes que se cobraban eran mucho mas alto que ahora.

Si se consigue "controlar" la inflacion, los tipos del BCE pueden incluso bajar.

Puntuación -4
#7
CRISTOBAL
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QUE DIOS NOS COJA CONFESADOS,AMEN

Puntuación 32
#8
candido
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Que verguenza que las grandes Bancos no digan como estan sus cuentas, pero eso se traduce por gravedad y cuando mas tarden mas grande su caida. De todos modos la Bolsa que lo sabe casi todo y sino se cura en salud ya los ha descontado a base de bien.

Puntuación 13
#9
josema
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¿los pisos nuncan bajan?por ejemplo hace tres años habia un porcentaje X que tenia problemas para pagar la hipoteca, hoy en dia ese porcentaje con la subida de los intereses es mucho mayor....se compran-venden muchos menos pisos, estan bajando los precios, pero el IPC esta muy alto...bonita mezcla......vamos a tener un ajuste terrible via empleo y no sólo en la construcción como dicen los expertos,entonces vendrán los verdaderos problemas.Las despensas públicas a corto plazo secas(menos ingresos, mas gastos coyunturales,y más gastos consolidados.....endeudamiento público hasta que cambie el ciclo o este todo tan mal que se acorte el estado del bienestar.

MUchos bancos y cajas en España van a tener otro problemas que hasta ahora les ha aportado jugosas plusvalias, su cartera empresarial.,...si le sumamos la falta de productividad,los nacionalismos.......paciencia.

Puntuación 26
#10
jmcb
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La situación es preocupante , situemonos , la mayoria de entidades y más las cajas invirtieron sobre seguro ?? , quiero decir en tochos llegando a tasas de cartera del 70 % O mas en balance mediante programas scoring , alargando el plazo añadiendo nóminas , pensiones de co-titulares etc. para adecuar la cuota a la capacidad de retorno, todo muy bonito para declarar incrementos y beneficios , pero con unas miras muy a corto plazo, cuando lo que concedian era a largo.Alguien con un sano juicio puede entender que dos nóminas más alguna pensión y con una situación tan delicada pueden aguantar la vida de una hipoteca a 25 o 30 ?, cualquier incidencia en un grupo familiar , pareja etc, hace saltar la tasa de endeudamiento del 35% al 50 0 60 y estamos sobre el escenario de las suprimes, teniendo en cuenta el sistema de tasación que utiliza que produce inflación de precios desde hace 10 años .Que opinais , estamos o no estamos en una situación delicada ?

Puntuación 17
#11
Sevillano
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En Sevilla desde el máximo del 92 hasta el mínimo del 96 bajaron nominalmente casi un 10% y contemplando la inflación mas del 25%. Y ahora es peor, porque las hipotecas antes eran a tipo fijo y a muchos menos años y se podía devaluar la peseta. Lo que va a pasar ahora no ha pasado nunca antes así que preparense para aprender la lección.

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#12
alfonso
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¿¿Subprime??.Empieza por el credito promotor y para compras de suelo, 400 mil millones de eurazos, casi na, y ni la mas minima posibilidad de recuperarlos.

Puntuación 3
#13
Zeus
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El que quiera dinero para consumo que trabaje y ahorre, y que deje de pedir prestado. Los bancos son empesas privadas y no ONG's para dar dinero sin garantia ninguna de cobro al primero que pasa que quiere comprarse un movil nuevo o un bmw a 10 años. Quien habla de crisis de liquidez bancaria no está contando toda la verdad, solo media verdad. Hay y habrá crisis de liquidez para todos aquellos clientes de bancos que están super endeudados con tarjetas,prestamos personales, etc....el banco no les dará ni un céntimo más. Pero para la gente que no se ha endeudado estos años atrás hasta las trancas(citibank,cofidis,dinero facil,tajeta pass carrefour, corte ingles),... seguirá habiendo dinero para ellos. No hay crisis de liquidez solo una mayor criba o selección a la hora de prestar dinero, se pone el listón más alto. Y para terminar respecto a la famosa crisis de liquidez, solo decir que la situación está como está, porque los bancos prefieren dejarse dinero entre ellos al Euribor+2 que darlo a los paticulares para hipotecas al euribor+0,75, porque ganan mas dinero. Motivo por el cual se ha cerrado el grifo parcialmente. El cliente hipotecario se ha vuelto poco rentable con la situación actual, salvo que se firme una hipoteca a euribor+3. Todo esto es una simple opinión personal de la situación actual.

Puntuación 9
#14
MICHELAMA
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EL PROBLEMA ES EL TIPO DE INTERES QUE ES TAN ALTO,TASARON LAS VIVIENDAS MAS ALLí DE SU VALOR,LOS BANCOS SOLO PIENZAN EN GANAR LOS INTERESES DE SUS PRESTAMOS,TENIíN EL BOOM,SE HA TIMADO A MUCHA JENTE,SEGUROS ILEGALES A LA HORA DE FIRMAR LA HIPOTECA,SE PAGA MUCHO Y EL SALARIO ESTí POR LOS SUELOS,CAJAS COMO CAJA MADRID SU REVISIÓN ES CADA 6 MESES Y LA SUBIDA DE EURIBOR,DONDE QUIREN LLEGAR CON LA JENTE,Y LUEGO ESTí EL PARO,LO QUE DEBEN HACER ES NEGOCIAR,¿QUE VAN HACER LOS BANCOS CON TANTOS PISOS EMBARGADOS? LO QUE SI ESTí CLARO LLEGARA LA CRISIS PEOR QUE EN ESTADOS UNIDOS,AL

MENOS ELLOS TIENEN RESERVAS FEDERALES Y AQUI NADA.

Puntuación -5
#15
Bilbo
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Me dirijo a quien ha escrito este artí¬culo. Tengo familiares en EEUU y te digo que la situacií²n econí²mica de un norteamericano y la de un español, NO TIENE NADA QUE VER. Aquí¬ tenemos mí s seguridad econí²mica y social que ellos. No puedes comparar ambas situacií²nes. Estamos oyendo lo de la crisis desde hace 7 meses, crees que no hubiese pasado algo?. Sabes que en EEUU han quebrado ya bancos?, cuantos en España?, al contrario TODOS con grandes beneficios. Los MESIAS os podeis dedicar a la cria del conejo, por ejemplo.

Puntuación -7
#16
Antonio
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Habran unos problemas terorificos, ya sabemos por el articulo de El Economista, que en España se han concedido hipotecas "más basuras" que e USA. a pesar de que nos vienen engañando de que aquí no hay hipotecas basuras.

El modelo económico español esta agotado, el panorama es intensamente sombrio.

Observen a Italia, nuestro caso será peor.

Y un problema de incalculables consecuencia. Las ayudas ingentes de dinero de la comunidad se acaban totalmente el 2013.

Mal panorama.

Puntuación -1
#17
Hugo
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MICHELAMA, no te enteras. A nadie se le ha obligado a pedir crí¨ditos. Que los paguen y punto. Si ganan poco, que se hubiesen ido a otro sitio mí s barato o de alquiler. No hagamos el problema de un descerebrado a toda la sociedad.

Puntuación 2
#18
quicotrading
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Leo este articulo con verdadera preocupación. El sector bancario español ha sido mi favorito durante muchos años. Lo llevo siguiendo a de cerca desde hace mucho tiempo. Me leo las cuentas y publicación de resultados de todos y cada uno de ellos y que me encuentro??: RESULTADOS RECORD!

Esto que quiere decir? Que han sabido gestionar muy bien la relación rentabilidad riesgo. Además de que para no correr riesgos excesivos han titularizado paquetes de deuda hipotecaria para que inversores privados que la quieran la compren. O incluso el mismo banco la incluya en los fondos de los jubilados.(no conozco a nadie que no pierda dinero con los fondos)

Meses antes de la crisis subprime ya habían empezado a mirar con lupa los créditos concedidos. Se puede señalar un dato; las perdidas de inmobiliarias como Astroc.¿A que se han debido?

A la dificultad de encontrar crédito por parte de los compradores de terrenos Y esto ocurrió mucho antes de la subprime americana. Esto podeis consultarlo por semestres en http://www.infomercados.com/webn/analisis/PEmpresa.asp?TI=AST&N=ASTROC_M

EDIT La crisis (lejos de aislarla porque en macroeconomía no hay nada aislado) es del ámbito Inmobiliario siendo estos los que están asumiendo las grandes perdidas .

Además los bancos no solo ganan dinero con las hipotecas .Para POP solo supone un 20% de la cifra de negocio además de ser el banco con menor tasa de morosidad (consúltenlo en http://www.bancopopular.es/Corporativo/ESP/Grupo/GrupoBancoPopular/BancoPopularEspaniol/InformacionFinanciera/InformenesAnuales.htm



Tan solo un dato más. Para asombro de muchos tanto el Santander como el Popular han vendido gran parte del activo inmobiliario a muy buen precio (los pisos no han bajado nada en realidad) adquiriendo toda la liquidez posible para aumento de provisiones por lo que pudiera suceder. Porque la morosidad para un banco es simplemente no cobrar en su día, no no cobrar nunca.

.

Si a ti te tiran del trabajo y no puedes pagar la hipoteca no te preocupes que el principal perjudicado eres tu y no el banco. Y ya se encargaran de cobrártelo con el coche ,las acciones ,el chalet, bienes raíces, avalistas cuando heredes etc"¦ .Si que es cierto que ha aumentado bastante la tasa de morosidad pero hay por real decreto provisiones por si no pagan el 10 % de los clientes. Un saludo a mis amigos los catastrofistas.

Puntuación 0
#19
AGUS
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SOLO TENGO UNA COSA QUE DECIR ANTE ESTO:" BUENAS NOCHES Y BUENA SUERTE". O QUIZA DEBIO DECIR: MUCHIIIIISIMA SUERTE.

Puntuación 3
#20
Así­n
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Cuando la crisis del 93, los tipos estaban altísimos y los bancos se hincharon a embargos. Se encontraron propietarios de miles y miles de casas. ¿Perdieron mucho dinero? Ni de coña, los revendieron luego más caros. Y ahora pasará lo mismo. Y los precios bajarán, pero no tanto como la gente cree y por menos tiempo. A todo el mundo le encanta ser dueño de su vivienda. Y a todo el mundo le gustaría una segunda en la playa o en el campo. O las que sean como inversión. Por tanto hay una enorme demanda latente, que saltará en cuanto se pongan un poco a tiro, reestabilizando el mercado. La gente sigue queriendo inmuebles, a lo que no están dispuestos es a endeudarse para ello. Pero esto pasará y volverán a comprar. Siempre es así. Y yo no me preocuparía por los bancos, les cuesta un trabajo horrible perder dinero.

Puntuación -6
#21
Hispar
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Asín, yo no contaria con ello, la demanda latente no creo que pueda reaccionar hasta que los precios bajen muchísimo, el que podia comprar lo hizo con lo tipos muy bajos, ahora que estan mas altos la unica opción es que el precio baje, y que baje mucho. Además la vivienda si que baja, y si no que se lo digan a los japoneses..

Puntuación 8
#22
quevienequeviene
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Así, a ojo de buen cubero, estimo hoy en día al menos crecimientos en la morosidad, de media, del 300% y creciendo hacia arriba (esto ya lo ha dicho la CECA para final de año). Los promotores están intentando aguantar el precio de las viviendas cómo sea, hay MILES de promociones paradas por falta de recursos y la realidad es que ya estamos en precios de principios de 2.005 y retrocediendo a toda leche, y eso que no ha empezado la fiesta. Sí, es verdad, no es como USA, pero es que siempre llevamos un retraso de un año, esperemos a ver que pasa a mediados de año, aunque ya nos lo podemos imaginar (Inmobiliaria Colonial vendida a "cualquier precio"), sólo puedo pensar que el batacazo que viene va a ser MONUMENTAL. Mientras en otros países se han ido preparando, conteniendo el gasto e incrementando reservas, aquí que somos más listos lo hemos hecho al revés (se ve que es un truco nuevo) así que a ver que pasa. Para todos aquellos que crean que soy agorero, no tienen más que mirar los escaparates de cualquier caja o banco: plazos fijos al 5,25% (o dicho de otra manera, ¿EUR + más de medio punto?. O en cristiano, ¿los bancos perdiendo dinero con los plazos fijos? Algo pasa y cada vez está más cerca, más cerca, más cerca....

Puntuación 1
#23
astarloa
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http://www.burbuja.info/inmobiliaria/showthread.php?t=57560

esta tabla de este foro igual os puede indicar algo,

Puntuación 0
#24
Raul
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Solo hago este comentario: ¿Por qué será que cada vez que veo una noticia de este tipo es de largo la que más comentarios tiene? La respuesta es obvia... que viene, que viene...

Puntuación 0
#25