Las famosas 'hipotecas basura' o subprime de EEUU, que han hecho temblar las cuentas de resultados de importantes bancos estadounidenses y europeos, no existen en España. No tal y como se conciben en el país norteamericano, pero las entidades financieras españolas han concedido los últimos años hipotecas de alto riesgo aprovechando el boom del sector residencial. Y ahora pueden pagar las consecuencias.
En EEUU se consideran hipotecas subprime a las que el ratio de esfuerzo para el pago (el porcentaje de los ingresos de una familia destinado al pago de la hipoteca) es superior al 35% o cuando se financia más del 80% del coste de la vivienda. En España se mantiene que una hipoteca es de alto riesgo cuando el ratio de esfuerzo es superior al 55% o cuando se financia más del 85% del coste de la vivienda.
Riesgos más altos
"En el mercado español se han concedido créditos incumpliendo estos ratios", asegura Francesc Xavier Mema, catedrático de Economía de la escuela de negocios ESADE. "Las viviendas se tasaban por encima del precio que el comprador pagaba por ellas y de esta manera se cumplía la norma de no conceder más del 85% del valor del inmueble. Los bancos entendían que ese riesgo se limitaba en un contexto de fuertes subidas del precio de la vivienda", explica.
Juan Antonio Maroto, catedrático de Economía financiera de la Universidad Complutense de Madrid va más allá al señalar que se han concedido hipotecas "con cifras de deuda que sobrepasan el 100% del valor tasado, y por tanto la capacidad 'normal' de pago mensual, debido a que a la hipoteca se añaden préstamos personales, pero con la garantía implícita de la vivienda que pasa a poseerse". Al mismo tiempo, señala casos de hipotecas que para alcanzar los ingresos necesario para la compra "se firman de forma mancomunada y solidaria por los varios prestatarios que ocuparan la vivienda, caso que parece se ha producido especialmente en el caso de inmigrantes".
Santander ha declinado hacer comentarios respecto a si han concedido durante los últimos años hipotecas que podrían considerarse de alto riesgo y como esto les podría afectar en un futuro. Los expertos hipotecarios de BBVA no estaban disponibles para hablar sobre el tema. La Caixa, por su parte, también prefiere no opinar sobre la situación del mercado hipotecario. "Los bancos y las cajas españoles son muy poco transparentes, no reconocen sus errores", opina Manuel Romera, director del sector financiero de la escuela de negocios Instituto de Empresa.
Pueden llegar los problemas
Las entidades financieras se pueden encontrar ahora con un grave problema. La Asociación Hipotecaria Española (AHE) cree que es probable que durante 2008 los ratios de dudosidad en el caso concreto de los créditos para la adquisición de vivienda sigan con la tendencia al "alza moderada", iniciada durante el tercer trimestre de 2006.
Según datos del Banco de España, la morosidad de los créditos concedidos por los bancos, cajas de ahorro y cooperativas de crédito a particulares y empresas subió en diciembre hasta el 0,848%, sexto meses consecutivos de incremento.
Si se buscan comparativas con otros países desarrollados se puede observar que la morosidad hipotecaria en Estados Unidos, por ejemplo, es superior al 2%. Sin embargo, en el país norteamericano se empiezan a contabilizar como créditos dudosos aquellos en los que se produce el impago de una mensualidad, mientras que en España se registran como tal a partir del tercer impago.
Romera enumera varios factores que empujarán al alza la mora: "se ha producido una subida de las tasas interés importante y el 97% de las hipotecas españolas son de tipo variable; el ratio de esfuerzo de las familias es superior al 50%; los plazos de las hipotecas son mucho más largos y el paro va a aumentar". Este experto no se atreve a pronosticar dónde puede llegar la tasa de morosidad pero recuerda que de 1990 a 1993 pasó del 0,8 al 8%.
¿Embargos en el horizonte?
"Llegaremos a situaciones de morosidad y de embargos parecidos a los de EEUU", pronostica Mena. De aquí surgiría otro problema para las entidades ya que los expertos aseguran que los precios de la vivienda están cayendo, a pesar de lo que dicen los datos oficiales del Gobierno. "La gente que compró su vivienda hace tres años está viendo como el valor de su casa no cumbre el importe de su hipoteca", señala Mena.
"Puede ocurrir que la gente acuda a la oficina del banco a entregar las llaves de su casa porque ve imposible hacer frente al pago de la hipoteca", advierte Romera. Y aquí llegaría el problema para el prestatario, que se encontraría con un bien en su poder que no cubre la deuda del cliente. Al contrario de lo que ocurre en Estados Unidos, donde los hipotecados sólo responden ante la entidad financiera con su vivienda, en España los bancos pueden acudir a la garantía personal, embargando otros bienes o incluso el sueldo de los morosos. "Es difícil que un banco recurra a la garantía personal de un cliente para asegurarse el pago ya que tiene muy poco valor", puntualiza Romera.
Las entidades españolas han titulizado dos de cada tres euros concedidos en hipotecas por lo que no asumirían todas las pérdidas producidas por el impago de una hipoteca. Los compradores de estas titulaciones, desde planes de pensiones hasta fondos de inversión, se verían afectados.
"Para bancos y cajas, sin embargo, el problema sigue siendo asumible, por las provisiones obligadas por el Banco de España, que tienen aún, al menos en el conjunto de las entidades, una tasa de cobertura de morosos muy superior a la de sus homólogos de la UE" asegura Maroto.
