Aragón

El Ayuntamiento de Zaragoza aprueba la propuesta de modificación del PGOU para ampliar los usos de los locales vacíos

Zaragoza

La comisión de Urbanismo del Ayuntamiento de Zaragoza ha aprobado, sin votos en contra, el proyecto de la Modificación Aislada 176 del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), relativa a las condiciones para la transformación en viviendas de locales comerciales y otras condiciones de intervención en suelo urbano consolidado.

Tras su ratificación definitiva en el pleno del próximo 24 de febrero, los locales en desuso podrán destinarse a usos culturales, comunitarios o de espacios de creación; también como estacionamiento de automóviles y vehículos de movilidad personal --bicicletas y patinetes con motor-- en zonas densificadas donde las viviendas construidas no siempre cumplan con la dotación mínima de estacionamiento; para almacenes compartidos para distribución de mercancías o última milla; e incluso en viviendas con plenas garantías de habitabilidad.

La propuesta de Urbanismo ha recibido distintas alegaciones que han incorporado para moldear con los grupos municipales la propuesta final con "el objetivo de alcanzar el máximo consenso posible, ya que los proyectos de ciudad exigen la implicación de todos y deben trabajarse desde el diálogo", ha apuntado el consejero municipal de Urbanismo, Víctor Serrano.

El principal debate ha surgido entorno a la malla básica de la ciudad --principales calles de la ciudad de intensiva circulación y que deben tener una vigilancia y una dedicación específica--, en la que no se permite esta conversión de locales.

Herramienta de mejora urbanística

"La abundancia de locales en desuso, a veces mucho tiempo y sin expectativas de nueva ocupación, produce un declive de la vitalidad y el atractivo de las calles y un deterioro de la escena urbana, junto a un despilfarro del patrimonio edificado que la ciudad no se puede permitir", ha incidido Serrano.

Ha felicitado a los técnicos municipales del Área porque "no es sencillo abrir el planeamiento urbanístico para que los locales tengan otros usos y que a la vez se mantenga el máximo rigor en la defensa del interés público para que no se caiga en cuestiones como la infravivienda".

"No vamos a tener un cambio radical en la ciudad", ha reconocido el consejero, "pero estamos dando un buen paso en la correcta dirección". "El planeamiento urbanístico es una herramienta y lo que hacemos ahora es dotarnos de ella. Las posibilidades de intervención son adecuadas, pero no podemos fiar toda la transformación de la ciudad a la iniciativa privada ni la pública por sí solas", ha apuntado Serrano.

Viviendas en locales

Una parte sustancial de la propuesta se refiere a la transformación en viviendas de locales desocupados en planta baja. Se excluyen los locales situados en calles de la malla básica o que lo prohíban sus planes especiales de ordenación de la actividad comercial.

En particular, se denegará la transformación cuando el local linde con discotecas, bares con música, u otros locales dedicados a actividades especialmente molestas para las viviendas Los locales deberán haber estado sin actividad un mínimo de 36 meses anteriores a la solicitud del cambio de uso y una altura mínima de 2,5 metros. Aunque la normativa concede cédulas de habitabilidad con 37 metros cuadrados, no podrán acogerse a esta modificación los que no tengan mínimo 45 metros cuadrados útiles --55 metros cuadrados si son varias viviendas a partir de plantas bajas superiores a 140 metros cuadrados--.

Además, para valorar la viabilidad o adecuación de la entrada a las nuevas viviendas, se tendrán en cuenta las condiciones físicas del zaguán general existente, la admisión de dicho acceso por la comunidad de propietarios y las características del entorno urbano y edificado. No se aceptará el acceso a una vivienda por otra vivienda o por un local de distinto uso.

Aparte de satisfacer las condiciones de ventilación e iluminación natural exigidas por la normativa genérica, las cocinas de las nuevas viviendas contarán con un sistema adecuado de extracción forzada de humos y gases, que asegure que no se causan perjuicios a los demás departamentos del edificio ni a los espacios exteriores de uso público o colectivo.

Dicho sistema dispondrá de un extractor mecánico conectado a un conducto vertical independiente con salida a cubierta o parte superior del edificio. Cuando, a juicio del Ayuntamiento, sea necesario realizar las salidas de humos de combustión de calderas y calentadores de gas por fachadas o patios comunes, cumplirán las especificaciones técnicas establecidas por la normativa de aplicación. Se utilizarán calderas estancas o de cualquier otro tipo admitido por la normativa sectorial.

"Hemos prestado un especial interés en evitar la posibilidad de que las expectativas de uso residencial eleven el precio de los locales, dificultando aún más el mantenimiento de la actividad comercial, o entremezclar de forma desordenada viviendas y usos comerciales u hosteleros en las mismas calles, con los consiguientes perjuicios mutuos", ha subrayado Serrano.

Para evitar estos efectos, la modificación 176 propone un plazo mínimo de desocupación de un local existente para admitir su transformación en vivienda; se han incluido normas de incompatibilidad entre usos, prohibiendo por ejemplo las nuevas viviendas en zonas declaradas saturadas; y se ha desarrollado un catálogo de calles y plazas --por ejemplo, en la malla básica-- en las que no se admite esa transformación, bien para preservar su actual dedicación comercial, bien por entenderse que no reúnen condiciones idóneas para el uso residencial de la planta baja por razones de ruido, excesivo tráfico rodado, entre otros aspectos.

Nuevos planteamientos

Asimismo, la propuesta contempla "otras medidas para facilitar la revitalización de barrios consolidados de la ciudad en futuros planes de desarrollo o en la gestión municipal cotidiana", ha explicado Serrano. Por ejemplo, recoge el acondicionamiento de locales de planta baja como estacionamiento de bicicletas y otros vehículos de movilidad personal, reduciendo la presión sobre las aceras y favoreciendo que su número aumente sin conflictos con el uso peatonal de éstas.

Se suman otras posibilidades para zonas con déficit de plazas privadas de estacionamiento y permitirá retirar vehículos permanentemente estacionados en la vía pública y ganar espacio peatonal. También se podrán superar los límites actuales de aprovechamiento para la mejora de la eficiencia energética de los edificios.

Además, incluye poder dar a parcelas de suelo urbano consolidado la calificación de Vivienda de Protección Pública, hasta ahora empleada sólo en zonas de nueva urbanización, o la de terreno de titularidad pública con transmisión del derecho de superficie, lo que permitiría a la administración mantener la propiedad del suelo aun cuando enajene el suelo a particulares o a otras administraciones, siempre, en este caso, con retorno del suelo con todo lo construido al cabo del plazo fijado.

Por último, la propuesta incluye otras normas para facilitar al Ayuntamiento la obtención de suelo en zonas consolidadas, con destino que el planeamiento podrá dejar abierto a futuros espacios libres, zonas verdes, equipamientos o viviendas públicas de alquiler. Así, permitirá que en determinados barrios se califiquen suelos destinados a esos fines cuando surja la oportunidad -por ejemplo, en solares de larga duración o en construcciones abandonadas y problemáticas adecuadamente situadas-, reservándose para un momento posterior la decisión sobre su destino definitivo.

Se regula además un nuevo tipo de dotación de reserva que el Ayuntamiento podrá reordenar luego mediante un sencillo estudio de detalle que delimite, en su interior, porciones destinadas a espacios libres, equipamientos, viario e incluso viviendas públicas de alquiler.

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