El proceso de recuperación de la demanda se empieza a extender de manera generalizada, aunque en algún caso, especialmente en Huelva, es menos significativo e incluso negativo. Descárguese gratis elEconomista Andalucía
A pesar de la dificultad que representa el análisis de la situación y las previsiones del comportamiento del subsector de la vivienda, debido a los cambios recientes en la metodología de las estadísticas del sector y al retraso en alguna de ellas, parece que la recuperación, o la vuelta a la normalidad, se acerca, aunque con matices.
En este sentido, algunas cifras pueden ayudar a clarificar la situación del sector. Por el lado de la oferta, según la información que proporciona el Ministerio de Fomento, las viviendas iniciadas en los cinco primeros meses de 2015 no alcanzaron las 3.000 unidades, en torno a las 5.500 si ampliamos el período a los últimos doce meses, y aunque esto supone una cierta recuperación con relación a 2014, dichas cifras son las más bajas de los últimos 25 años.
Por el lado de la demanda, los indicadores de comercialización en el subsector vivienda -transacciones y precios- reflejan una mejora apreciable en Andalucía. Las compraventas entre enero y julio de 2015 ascienden a 42.285 unidades -el 20,1% del total nacional-, apreciándose un aumento interanual del 11,2% -10,5% en España-.
Diferenciando en función de la antigüedad del inmueble, se contabilizan 10.565 transacciones en vivienda nueva y 31.720 en vivienda usada, con un retroceso interanual del 37,7% en la primera y un avance del 50,7% en la segunda, trayectorias similares a las observadas en España. La escasez de oferta de vivienda nueva explica, en gran medida, la reducción en las compraventas de este segmento del mercado.
La recuperación en Huelva es menos significativa
La información por provincias refleja que el proceso de recuperación de la demanda se empieza e extender de manera generalizada, aunque en algún caso, especialmente en Huelva, el avance de las ventas es menos significativo e incluso negativo. Los mayores niveles de compraventas se localizan en Málaga (14.566 unidades), Sevilla (6.979), y Cádiz (5.526), mientras que los mayores incrementos interanuales se registran en Jaén (+28,2%), Cádiz (+19,0%), y Córdoba (+18,0%).
En el caso de la vivienda nueva, Málaga (3.278 unidades) y Almería (1.778) alcanzan los mayores niveles de ventas, aunque todas retroceden en términos interanuales. En lo que se refiere a la vivienda usada, Málaga (11.288 operaciones) y Sevilla (5.800) reflejan las cifras más destacadas, registrándose aumentos relevantes de las ventas en todas las provincias.
Este proceso de recuperación de la demanda, junto a la atonía de la oferta, ha propiciado un cierto repunte en los precios en el segundo trimestre de 2015, 3,5% en Andalucía (4,1% en España), con una mayor incidencia sobre la vivienda nueva (6,2% de variación) y algo menor en el caso de la vivienda usada (3,1%), aunque, dado el ajuste registrado en los últimos años en los precios del sector residencial, estos se sitúan, en lo que se refiere al índice general de precios de vivienda, un 33,6% por debajo del precio alcanzado en el tercer trimestre de 2007 en Andalucía, en consecuencia, lejos de los valores máximos alcanzados.
Más financiación hipotecaria
También resulta destacable el aumento de la financiación hipotecaria en la primera mitad de 2015, con 22.634 hipotecas y 2.001,7 millones de euros concedidos, observándose un aumento interanual del 24,8% y 27,3%, respectivamente. El aumento de las hipotecas concedidas ha sido, a lo largo del primer semestre de 2015, algo superior al incremento de las operaciones de compraventa, propiciando un aumento de la ratio hipotecas sobre ventas.
En concreto, en Andalucía el 63,7% de las compras se financiaron con hipotecas (68,7% en España) y, aunque supone un crecimiento interanual de 6,4 puntos porcentuales (7,3 p.p. en España), pone de relieve que más de un tercio de las operaciones de compraventa se financian íntegramente con ahorros, señalando el carácter de inversión alternativa que está teniendo una parte de la adquisición de vivienda ante la baja rentabilidad y elevado riesgo actual de otros activos. Este menor recurso a la financiación hipotecaria es especialmente acusado en las provincias de Almería y Málaga, donde la ratio no alcanza el 50%.
