Inmobiliaria del Sur (Insur), grupo inmobiliario andaluz que cotiza en el mercado continuo, no sólo es una de las escasas empresas del sector en España que se ha mantenido en beneficios ininterrumpidamente pese a la crisis. Es que prevé incrementarlos este año desde los 4,3 millones que se anotó en 2011.
P. ¿Cuál es vuestro secreto?
R. Hemos seguido históricamente una estrategia de crecimiento prudente. El sector inmobiliario tiene un alto riesgo intrínseco, ya que combina una necesidad de inversión intensiva en capital y unos largos periodos de maduración. Hay que saber combinar adecuadamente ambos aspectos.
P. Pese a seguir en beneficios, han ido disminuyendo. ¿Os habéis planteado suspender el dividendo?
R. Siempre hemos mantenido una política de retribución al accionista estable que supone distribuir en torno a un tercio del beneficio antes de impuestos, que equivale aproximadamente al 45 por ciento del resultado neto. Nuestros fondos propios son altos, superiores a los reflejados contablemente pues tenemos unas plusvalías latentes de más de 300 millones, y por tanto distribuir este año los dos millones previstos no afecta a nuestro patrimonio. No es ninguna temeridad mantener ese nivel de pay out mientras sigamos en beneficios.
P. Habéis iniciado a final de 2011 la refinanciación de vuestra deuda. ¿En qué consiste este proceso?
R. Nuestra deuda financiera neta a cierre de 2011 era de 194 millones. De ellos, 100 proceden de deuda corporativa no específica -con plazos de vencimiento a entre 5 y 10 años- y el resto endeudamiento específico para respaldar promociones inmobiliarias cuyos plazos de vencimiento son a largo plazo. Éste era un modelo financiero adaptado al funcionamiento del sector en los últimos años, pero la situación ha cambiado. Ahora vamos a transformar toda la financiación a largo plazo. Para ello vamos a otorgar garantías hipotecarias por esos 100 millones sobre aproximadamente la mitad de nuestro patrimonio inmobiliario en alquiler, quedando la otra mitad libre de cargas. Este proceso, del que ya hemos completado más de la mitad, quedará cerrado en un par de meses. Con él, toda esa deuda quedará refinanciada a plazos de entre 15 y 20 años.
P. No os afecta entonces la restricción crediticia...
R. Sí que la sufrimos indirectamente por las mayores dificultades de los compradores de vivienda para acceder a préstamos. Y también la sufrimos porque no hay alegría para la financiación de nuevas promociones, aunque sí la estamos obteniendo para VPO. No nos podemos quejar en comparación con otras inmobiliarias, pero no desarrollamos todo lo que quisiéramos.
P. ¿Es la VPO el segmento refugio para la promoción?
R. Nos hemos decantado por la VPO porque tiene las mismas calidades que una vivienda libre. Y en una situación compleja para la economía española, hay que producir viviendas asequibles para el comprador. Es la promoción que menos recursos financieros consume porque el precio del suelo, que es el 15 por ciento del valor final de la vivienda, es más reducido.
P. ¿Qué peso tendrá la rama de promoción y la de alquiler en Insur a corto y medio plazo?
R. Actualmente se abren buenas oportunidades para la promoción. El real decreto de saneamiento del sector financiero obliga a la banca a destinar más recursos a su problema inmobiliario. Y ello precisa de la colaboración de empresas solventes y profesionales del sector. Estas empresas tendrán oportunidades en promoción a corto plazo. Nosotros prevemos crecer en cifra de negocio de promoción este año respecto a 2011 y, en cuanto al beneficio neto final, estimamos que será algo mayor. Pero también apostamos por la actividad patrimonial, que nos da fortaleza y solvencia. Hay que crecer en ella de forma sana, no endeudándose, sino creándola poco a poco inmovilizando los beneficios no distribuidos.
P. ¿Son los bancos entonces la competencia de las inmobiliarias?
R. Ahora mismo, en venta de vivienda, sí. Pero de sus problemas hay que hacer nuestra virtud. España tiene un problema inmobiliario y tenemos que resolverlo entre la banca y el sector que quede. El stock de 700.000 viviendas es muy heterogéneo. Teniendo en cuenta los cuatro años de intenso ajuste en la producción de viviendas -hoy hacemos el 25 por ciento de lo que se produce en circunstancias normales- ya existen fundamentos para iniciar nuevas promociones donde haya capacidad de absorción. Fundamentalmente en grandes ciudades.
P. ¿Cómo se puede articular esa colaboración banca-promotoras?
R. El verdadero riesgo del sector financiero es el asociado a promoción, cifrado en 300.000 millones. En el crédito a la compra de vivienda la mora es muy inferior. Deben por una parte apoyar la compraventa de vivienda. Y el real decreto de saneamiento establece que la dotación por suelo es del 80 por ciento, pero si es obra iniciada el 65. Por tanto, donde haya posibilidad de iniciar una promoción en una zona con capacidad de absorción, iníciese. La banca está digiriendo la nueva normativa, pero durante 2012 y 2013 destinarán más recursos para solucionar ese problema.
P. ¿Habéis ajustado los precios?
R. Hemos completado ya el ajuste, que ha sido de un 35 por ciento respecto al 28 de media en nuestra zona desde 2007.
Insur refinancia a largo plazo la mitad de su deuda corporativa y sigue en beneficios
