Sube la firma de hipotecas, la compraventa, los precios... y por primera vez desde 2007 este año la vivienda sumará al avance del PIB. Está claro que el sector inmobiliario ha dejado atrás lo más duro del ajuste y los datos invitan al optimismo. 2015 ha sido el año de la normalización de la vivienda, pero de ahí a hablar de recuperación... Aún son muchos los obstáculos que debe superar el ladrillo español.
Durante 2015 han confluido varios factores que han reactivado un mercado que estaba bajo mínimos como consecuencia de la crisis económica. Tras siete años de crisis se ha normalizado la compraventa de casas, el acceso al crédito y los precios. "La reapertura del crédito hipotecario era imprescindible para que el sector volviera a respirar", señalan desde Fotocasa.
Las subidas interanuales a nivel de compraventas y de concesión de hipotecas que muestran los datos oficiales (INE, Fomento, Colegio de Registradores, Consejo general del Notariado) son para el portal inmobiliario el reflejo de la mejoría que se ha producido este año. Pero frente al optimismo que se extiende en buena parte del mercado, llama a la cautela: "Lo peor ha pasado, pero aún es pronto para hablar de recuperación. No hay que olvidar que hoy se vende una tercera parte de lo que se compraba hace diez años, apenas se construye y las hipotecas aún están en niveles muy bajos".
Compraventa de vivienda. Fuente: INE
Mucho ha cambiado la situación económica desde los máximos, aunque si bien es cierto la mayoría de analistas consideran que para que el mercado sea sano no se debería volver a esas cifras.
Con todo, recuerdan desde Fotocasa, son muchos los riesgos que acechan al sector. Entre ellos, el abultado stock de vivienda, el menor crecimiento demográfico o la inestabilidad y precariedad en el empleo.
Es más, es fundamental que la demanda de vivienda por parte de los particulares se reactive, no en vano, la mayor actividad que se ha registrado este año la han protagonizado inversores en busca de las altas rentabilidades que ofrece el alquiler en estos momentos. Y es la vivienda segunda mano la que tira del sector.
"La competitividad de los bancos por ofrecer la mejor hipoteca y los mínimos históricos del euribor han animado el sector, pero quienes estén firmando hipotecas en estas condiciones deben tener en cuenta que estos niveles se incrementarán a medio o largo plazo".
¿Fin del ajuste de precios?
En 2015 se han dejado atrás las caídas de precios de dos dígitos a las que nos tenía acostumbrados el mercado en los últimos años y los precios han empezado a subir de forma continuada. Eso sí, en determinadas zonas consolidadas, bien ubicadas y con gran demanda de vivienda.
"Tras perder un 45% de su valor, el ajuste del precio de la vivienda en España está llegando a su fin en muchas zonas", señala Beatriz Toribio, responsable de Estudios de Fotocasa.
Distintas velocidades
Eso sí, hay que tener en cuenta que el comportamiento de los precios y de las operaciones de compraventas es muy desigual. En este 2015 se ha hecho más evidente una de las consecuencias que deja la crisis: un mercado inmobiliario a distintas velocidades.
Mientras que hay zonas de Cataluña, Madrid o Baleares donde los precios han tocado fondo, en regiones como Castilla-La Mancha o Extremadura aún queda mucho recorrido a la baja, apuntan desde Fotocasa. Y mientras en Madrid capital o Barcelona los precios se recuperan de forma consolidada, en los extrarradios de estas ciudades su evolución es más desigual.
Por ejemplo, según sus cálculos, el precio de la vivienda en Madrid capital sube en casi todos los distritos de la capital (en 14 de los 21 que estudia Fotocasa) en comparación con el año anterior y en buena parte de ellos (9 de 21) se registran subidas superiores al 5%. En Barcelona capital este comportamiento es mucho más evidente, ya que el precio de la vivienda sube en todos los distritos salvo en uno en comparación con 2014.
Por comunidades autónomas, los precios están registrando subidas interanuales continuadas desde mediados del año en cinco comunidades autónomas (Andalucía, Baleares, Cataluña, Madrid y La Rioja).
¿Y el alquiler? Este es un mercado que ha ganado mucho terreno en 2015. Se cierra el presente ejercicio con la subida más alta (3,8%) en el histórico del índice inmobiliario, ya que el único incremento anual detectado por este informe fue en 2007, con una subida del 3,3%. "Seguimos siendo un país de propietarios, pero el alquiler es un mercado en alza en nuestro país y eso se está trasladando a los precios. Ahora sí es una opción de vida para los españoles", afirma Beatriz Toribio.
Pese a las buenas perspectivas del mercado de compraventa, el alquiler seguirá ganando adeptos. Dada la débil situación del mercado laboral español cada vez un mayor número de personas escoge el alquiler, que permite una mayor libertad y flexibilidad. La compra de una casa aún es un bien inaccesible para buena parte de la población.
En este sentido, el precio del alquiler seguirá subiendo sobre todo en las grandes ciudades debido a una mayor demanda y al interés que despierta este mercado entre los inversores. "Comprar un piso para alquilar en zonas consolidadas de grandes ciudades ofrece en estos momentos una rentabilidad en torno al 5%, niveles que no veíamos desde los años del boom y que suponen una rentabilidad muy superior a la que ofrecen en estos momentos otro tipo de inversiones", concluye Toribio.
Previsiones para 2016
De cara a 2016, el portal inmobiliario confía que si se consolida la apertura del crédito y mejora la evolución del empleo y del crecimiento económico, el mercado inmobiliario sentará las bases para su pronta recuperación.
En este sentido, será clave el resultado de las elecciones del próximo 20 de diciembre y las políticas económicas y de vivienda que ponga en marcha el nuevo Gobierno que salga de las urnas.
