Ha llegado el gran día para Neinor Homes. La promotora residencial saldrá a bolsa tras una colocación entre institucionales en la que el éxito ha sido no subir el precio inicial fijado (aunque pudo hacerse) y la vinculación de los directivos, como explica su consejero delegado, Juan Velayos, quien ha invertido parte de su patrimonio personal. "No me parecía ni ético ni decente que yo me haya pasado dos semanas por el mundo diciéndole a la gente que invierta en la compañía y no poner mi dinero yo".
¿Qué elemento diferencial ofrece Neinor en un momento en el que hay atractivo en bolsa española?
Es una compañía francamente diferente. Es una fábrica de hogares, la primera promotora residencial cien por cien en el mercado de capitales español. El hecho de que siendo la operación más grande en residencial de la historia en Europa haya estado 4,3 veces sobresuscrita es una muestra de que ofrece algo distinto. Hay inversores que nos dicen que, al ser un negocio cíclico, realmente es la primera firma que permite jugar con la macro española a través de una empresa muy clara de entender. Además, el sector residencial ofrece una oportunidad tremenda, que va a sufrir una gran consolidación.
¿Cómo valora la acogida en la colocación? ¿Ha entrado algún nuevo accionista de referencia?
La sobresuscripción ha permitido que entren nombres de muchísima calidad y hay algunos con participaciones del 3 por ciento y un gran nombre que ronda el 5 por ciento. Los inversores nacionales representan entre el 10 y el 15 por ciento.
La empresa no debutará con descuento frente al valor de sus activos. ¿Ha sido esto un problema?
No. Hemos salido con un precio fijo [16,46 euros] porque teníamos clarísimo a qué valor era una oportunidad para los inversores. Neinor se estrena a 1,1 o 1,2 veces el NAV [valor neto de los activos]. Y con el interés que ha tenido la operación, si el accionista hubiera querido podría haber apretado el precio hacia arriba. Pero ha sido coherente y esa ha sido una de las claves del éxito. Otro de los secretos es que toda nuestra retribución está vinculada a la de los inversores, y eso ha gustado muchísimo.
Dentro de esta vinculación que tanto gusta, ¿usted ha invertido parte de su patrimonio en la empresa?
Todo lo que no está destinado a pagar hipotecas, después de convencer a mi mujer, vuelve a estar totalmente invertido en esta operación [se sonríe mientras lo confiesa].
¿Con qué situación de deuda parte? ¿Dónde estará el límite?
La deuda es de 290 millones y hay una clarísima vocación de tener una posición financiera muy conservadora. El loan to value que nos hemos fijado es del 20%.
El dividendo, que pagarán como pronto en 2019, está condicionado a los niveles de endeudamiento. ¿El inversor puede estar tranquilo?
Tranquilísimo. Los mayores niveles de deuda serán antes de coger la velocidad de crucero, con un pico en 2018, pero estamos muy cómodos con estas ratios.
Tienen suelo para cumplir con su plan hasta 2019. ¿Qué volumen comprarán en estos años?
El plan de negocio requiere 380 millones de compras adicionales para cumplir los 5 años. Este año tendremos que adquirir en torno a 200 millones y el que viene, otros 200.
En la consolidación del sector que espera, ¿están abiertos a comprar otras empresas?
Hay una vocación clara de liderazgo: Neinor quiere ser la firma que fabrique más hogares. Creo que es la más preparada para capturar la mayor cuota de mercado y es más rápido y fácil por la vía orgánica. No nos cerramos al crecimiento inorgánico, pero sería más adelante.
Quieren ser la mayor promotora. En 2019, cuando debuta otra firma, Dospuntos, ¿qué cuota tendrán?
La compañía está diseñada para 3.500-4.000 viviendas en una España que se puede estabilizar en 100.000, eso sería entre un 3,5-4 por ciento de cuota. Los líderes europeos tienen un 8-10-12 por ciento. Mi intuición como gestor es que el mercado español seguirá la senda de los mercados maduros europeos, aunque tardará más de dos años.
¿Qué 'stock' de vivienda de Kutxabank queda por comercializar?
Al cierre de año quedaban 200 millones, que ahora rondan 170-180, y la previsión es que desinvirtamos en los próximos 18-24 meses.
