Las conversaciones del Popular con la banca de inversión sobre el proyecto Sunrise, la segregación de 6.000 millones de euros en activos inmobiliarios, está dando sus frutos.
Fuentes del mercado aseguran que cuatro entidades ya se han comprometido para participar en su financiación, un apoyo suficiente para seguir adelante con la planificación de la operación, y de ellas ya se conocen tres nombres. Estas mismas fuentes indican que Deustche Bank, también banco asesor del proceso, JP Morgan y Morgan Stanley han mostrado su interés y se han comprometido en un acuerdo preliminar.
Los contactos del banco que preside Ángel Ron con banca de inversión y otros inversores institucionales continúan, por lo que aún no está completamente definido el interés global por la nueva inmobiliaria independiente.
En función del número de inversores se fijará el volumen final de deuda senior y, dentro de ésta, la participación de cada uno, que podría variar, según cálculos muy preliminares, de entre 200 y 400 millones de euros.
El nivel de bonos senior marcará, según fuentes financieras, la proporción que ha de guardar con la deuda subordinada y el capital. Y ese nivel guardará un equilibrio entre lo que exigen como rendimiento los inversores y el plan estratégico de la inmobiliaria.
Fuentes del mercado señalan que, aunque es pronto para saber el tipo de interés que ofrecerán los bonos senior, descuentan que será mayor que el de las últimas emisiones del sector, como Colonial y Merlin Properties. Con deuda a cuatro años, la inmobiliaria Colonial paga un cupón de 1,863%, mientras la socimi ofrece el 2,225 en una emisión a siete años. Ambas compañías tienen un calificación crediticia 'investment grade' por las agencias S&P y Moody's, que justifica que puedan captar fondos con un cupón más reducido. Además, sus activos son de una aceptable calidad.
El Popular confía en cerrar en el plazo previsto la operación, durante el primer trimestre del próximo año. Para ello, debe convencer a los supervisores de la independencia de la inmobiliaria respecto al banco. La deuda subordinada, emisión que comprará el banco, no debe supera determinado nivel para que en ningún caso su eventual conversión pueda devolver el control al banco.
Estructura de pasivo
En el mercado se baraja una estructura de pasivo en la que el capital tendría un peso de entre un 15 y un 20% de los recursos propios. El Popular prevé repartir las acciones entre sus accionistas de forma proporcional a su participación en el banco. El proyecto incluye que la nueva sociedad cotice en bolsa, por lo que el dividendo extra repartido tendría liquidez.
En cuanto a la deuda subordinada, que constituirá en el futuro la retribución que el banco recibirá de la inmobiliaria, se espera que tenga entre un 25 y un tercio de las fuentes de financiación.
En cuanto a los bonos senior de la inmobiliaria, los mayoritarios, rondarían entre un 55 y un 50% del total.
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