Los precios de la vivienda en España probablemente bajarán un 3% este año y un 9% en 2009, según la media simple de un sondeo realizado por Reuters entre diez economistas. Al mismo tiempo, prevén que los precios caigan un 22,5% de media desde máximos del año pasado hasta el suelo del mercado.
La proyección sobre este ejercicio y el próximo es más pesimista que la apuntada en la misma encuesta realizada el pasado mes de mayo por un endurecimiento de las condiciones crediticias y un deterioro en la confianza del consumidor. El sondeo, realizado entre diez economistas, proyectaba hace cuatro meses una caída del 2,2% este año y del 4,5% en 2009.
Las predicciones del sondeo para 2008 se han movido entre unas caídas del 0,3% al 5%. Los analistas esperan caídas de entre el 2,1% y el 12% para 2009. Los cuatro analistas que han dado su visión para 2010 creen que los precios caerán una media del 5,2%.
Descensos desde máximos
Se prevé que los precios caigan un 22,5% de media desde máximos del año pasado hasta el suelo del mercado, según arroja el sondeo. La caída en los precios nominales se verá incrementada por el índice de precios del consumo en cerca del 5%, lo que implica que la caída podría ser mayor en términos reales.
Los precios de las propiedades españolas se han triplicado en los últimos diez años gracias a los bajos tipos de interés y a la facilidad de acceso al crédito.
El ciclo se dio la vuelta a finales del año pasado, al duplicarse los tipos en dos años y la mermarse a la confianza por la creciente crisis financiera, al mismo tiempo que disminuye el poder adquisitivo y se produce un exceso de oferta.
La demanda ha cedido más de lo previsto
"Aunque los precios de la vivienda han empezado ya a ajustarse a su valor real, el descenso ha sido ligero y los fundamentales de la demanda se han deteriorado más de lo esperado", ha comentado el economista de Caixa Catalunya David Martinez.
La mayoría de los analistas ha desvelado que están basando sus prediciones sobre las propias cifras del gobierno que reflejan los precios de la oferta y no el precio final del acuerdo de compra/venta, que ha sido un 30% más bajo en algunos casos.
Los expertos dicen que los precios de la vivienda en España están sobrevaluados, de media, en un 23%, aunque las estimaciones van desde un 15% a un 55%. Creen la recuperación del mercado depende mucho de la reducción del stock así como las facilidades de las condiciones de acceso al crédito y la mejora del entorno económico.
En respuesta a Reuters por correo electrónico, el segundo mayor banco español, el BBVA, dijo que esperaba un ajuste más profundo de la actividad constructora que de los precios, previendo que los permisos para nuevas viviendas caerían en 2009 hasta una horquilla de entre 270.000 y 385.000 frente a los 550.000 de 2007.
Corrección como la de EEUU
Cuatro de los seis analistas que respondieron a la pregunta dijeron que es probable que España sufra una correción acusada del mercado inmobiliario, similar a la de Estados Unidos. "Probablemente será similar en términos de duración", explica la economista de Lombard Street Diana Choyleva. "España va a necesitar un tiempo largo para salir de la situación", añade.
Olivier Eluere, de Credit Agricole, apunta que España no tiene un mercado subprime, lo que ayuda a evitar los peores excesos de la corrección estadounidense. Sin embargo, destaca los peligros del exceso de construcción, especulación, sobrevaloración y la vulnerabilidad a la crisis financiera internacional. "Entonces la corrección será significativa", advierte Eleure.
Según Ben May, de Capital Economics, incluso si los precios de vivienda caen un 25% en los próximos tres años, la relación entre precio de los pisos y los ingresos estaría por encima de la media a largo plazo. Eso implica que podría haber caídas incluso más abruptas en el corto plazo por la incertidumbre sobre el valor real, añadió.
