En la reunión del Consejo de Ministros celebrada con carácter extraordinario el pasado 14 de agosto, los Ministerios de Vivienda y Justicia presentaron una serie de propuestas en el ámbito legislativo dirigidas a potenciar el mercado del alquiler y, además, impulsar la eficiencia energética de los edificios.
Estas propuestas, consistentes en la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la Ley de Enjuiciamiento Civil y la Ley de Propiedad Horizontal, se unen a una (ya amplia) serie de actuaciones y reformas legislativas que pretenden impulsar el mercado del alquiler de viviendas frente a la compra con financiación hipotecaria.
Así, el Ministerio de la Vivienda ya planteó hace un año (Consejo de Ministros de 28 de septiembre de 2007) un paquete de medidas en distintos ámbitos, en colaboración con los Ministerios de Economía y Hacienda y de Justicia, que incluía un abanico de iniciativas de estímulo de la oferta y la demanda de alquiler.
Hasta qué punto son eficaces
Una de las propuestas anunciadas hace dos semanas consiste en ampliar los supuestos de resolución del contrato de arrendamiento a disposición del arrendador. Hasta la fecha, el propietario sólo puede rescindir el contrato anticipadamente, además de por incumplimiento, si necesita ocupar la vivienda para uso propio. Ahora el Ministerio de Vivienda plantea modificar la Ley de Arrendamientos Urbanos (artículo 9.3) para extender este derecho de ocupación para uso propio a los familiares del arrendador en primer grado de consanguinidad. Esto incluirá, en consecuencia a padres y a hijos.
Fijándonos en esta propuesta, a priori podría parecer una contradicción que una medida de fomento del alquiler sea precisamente la atribución de una nueva facultad para resolver el contrato de arrendamiento. Sin embargo, la existencia de más mecanismos de resolución a disposición de las partes rompe la resistencia inicial de los propietarios a poner la vivienda en arrendamiento, que no es otra que la dificultad que para el arrendador supone recuperar después la disposición de la vivienda alquilada.
A nuestro juicio, la medida propuesta puede funcionar para atraer viviendas vacías al arrendamiento, pero con un alcance limitado: únicamente se beneficiarán las viviendas en propiedad de particulares que, como inversión, han adquirido temporalmente un inmueble con la idea de cederlo a sus hijos (o padres) en el futuro.
El problema real es que este mecanismo no es aplicable a aquellos arrendamientos de vivienda en propiedad de empresas inmobiliarias y promotoras, ya que las sociedades mercantiles nunca podrán destinar las viviendas para uso propio (y menos aún para sus familiares en primer grado). Pensemos en las grandes bolsas de viviendas no vendidas por las promotoras este último año y que no podrán acogerse a esta medida. Más adelante propondremos alguna alternativa para este grupo de viviendas.
Otra de las medidas anunciadas se centra en la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en varios ámbitos. Uno de ellos consiste en acudir al procedimiento monitorio para decidir los desahucios por falta de pago.
Ciertamente, esta propuesta es interesante, ya que el monitorio, que es un procedimiento de carácter especial y corte ejecutivo, hasta ahora sólo conocía de reclamaciones de cantidad por deudas vencidas y exigibles inferiores a 30.000 euros.
Sin embargo, encontramos dos dificultades para su extensión a estos supuestos. La primera deriva de que el procedimiento monitorio se resuelve mediante Auto (no Sentencia) en el que se despacha ejecución por la cantidad adeudada. Nos preguntamos entonces si el Auto constituirá el título ejecutivo para el desalojo del inquilino.
La segunda nace de la propia naturaleza del monitorio, ya que, existiendo oposición del deudor (demandado), el asunto deberá decidirse en el juicio correspondiente, pudiendo trasladarse a un procedimiento ordinario, lo que no haría sino retrasar todo el proceso aún más si cabe.
Qué potenciaría el arrendamiento
En nuestra experiencia, la Ley de Arrendamientos Urbanos adolece de un problema fundamental en cuanto al arrendamiento de vivienda: el excesivo proteccionismo al arrendatario respecto al plazo de duración. A día de hoy, el inquilino puede prorrogar el contrato hasta un máximo de cinco años si el arrendamiento se pactó inicialmente por período inferior. Esta incertidumbre sobre la duración del contrato constituye una de las barreras de entrada de la vivienda en el mercado de alquiler, ya que el propietario desconoce cuándo va a poder recuperar la disposición de la vivienda.
Por lo tanto, creemos que una medida que ayudaría a incrementar la oferta de vivienda en alquiler sería modificar las reglas de duración de los contratos. Si las partes quieren un arrendamiento de larga duración, que así lo negocien desde un primer momento, como ya ocurre en arrendamientos para uso distinto de vivienda. Y al revés, si se quiere un plazo inicial corto y prórrogas sucesivas, que sean las partes las que decidan los mecanismos de prórroga, quien ejercita el derecho y la contraprestación adecuada.
En el ámbito procesal, el problema fundamental que ralentiza la resolución de los procedimientos de desahucio se produce en dos ámbitos: las notificaciones y la ejecución de las resoluciones. Ambos actos complican en exceso el desalojo del inquilino, ya que a menudo se retrasan (por la escasez de medios humanos para practicar las diligencias, o porque el inquilino se encuentra en paradero desconocido). En estos casos, la notificación no se lleva a cabo, debiendo recurrir a los edictos.
Por eso, propondríamos la adopción de otras medidas, como la creación de unidades especializadas y específicas para desahucios en los servicios de notificaciones y embargos. Experiencias pilotos (una reciente en Murcia) han puesto de manifiesto resultados positivos, agilizando las comunicaciones y la efectiva ejecución de los desalojos.
