El ave Fénix de la vivienda resurge de sus cenizas, pero, eso sí, no remonta el vuelo con la misma fuerza en todo el territorio. Tras 2014, año cero para el sector tras siete ejercicios de duro ajuste, 2015 sienta las bases de un nuevo ciclo. Mientras en grandes ciudades, como Madrid o Barcelona, ha despegado, impulsado por la inversión extranjera, en zonas de menor demanda la recuperación es aún débil e inconstante, pero recuperación al fin y al cabo.
La reactivación del crédito hipotecario, acompañada de un entorno de tipos de interés bajos, el buen clima económico general y las expectativas de crecimiento tanto en el consumo como en la producción han generado el caldo de cultivo idóneo para que el ladrillo esté de vuelta en nuestra economía, aunque su peso está aún muy lejos de los niveles precrisis.
Según datos de la Conferencia Nacional de la Construcción (CNC), en 2007 la construcción suponía en torno al 22% del Producto Interior Bruto. Hoy su peso es de aproximadamente el 5%. Excesos del boom inmobiliario aparte, el retorno sensato de la actividad en la construcción es importante para que haya una retroalimentación proporcional entre la economía española y la vivienda.
¿Dónde despega el 'ladrillo'?
Tras la resaca de la crisis, el sector de la vivienda empieza a registrar las primeras subidas de precios. Según la Sociedad de Tasación (ST), el precio medio de la vivienda nueva y usada registró un incremento del 3,3% en el primer trimestre de 2015 y suma ya nueve meses al alza. Con el último acelerón, el precio del metro cuadrado se situó en 1.316 euros, según el informe Tendencias del sector inmobiliario. Sin embargo, la evolución es muy desigual en el conjunto de España.
Ocho comunidades autónomas han visto cómo se incrementaba el valor de sus inmuebles. Navarra, con una subida del 6,7%, encabeza la tendencia al alza, seguida de Baleares (6,5%), Comunidad Valenciana (5,7%), Canarias (5,4%), Madrid (3,8%), La Rioja (3%), Andalucía (2,8%) y Extremadura (0,3%).
Aún se esperan vaivenes
Aunque, como apunta Juan Fernández-Aceytuno, director general de ST, hay que interpretar con prudencia estos datos, ya que venimos de un ajuste de alrededor del 45% en el precio de las casas, por lo que la tendencia a la baja cada vez tiene menos recorrido. Además, señala Aceytuno, si nos fijamos únicamente en el precio de la vivienda nueva, el ajuste aún no ha terminado.
Todo ello, explica, dibuja una foto marcada por la "estabilización y los dientes de sierra". Es decir, los últimos meses han arrojado datos positivos y negativos, a lo que se suma el desigual reparto de la recuperación. Por lo tanto, a pesar de que la mayoría de expertos coincide en que el precio de la vivienda ha tocado suelo, es pronto para hablar de recuperación total. Para ello, subraya el director de ST, es necesario que las cifras de transacciones e hipotecas concedidas retornen a los valores de los años 2001 o 2002. Y añade que estas dos variables son las que de verdad van a marcar la evolución del ladrillo. "Un mercado del tamaño de España debería reflejar unas 750.000 hipotecas concedidas y unas 800.000 transacciones al año", indica.
¿Quiénes compran?
A pesar de la apertura del crédito y la mejora de las condiciones, el nivel de financiación continúa siendo bajo y no termina de fluir entre las familias, lo cual, como indica Fernández-Aceytuno, nos invita de nuevo a la prudencia. "Esa demanda embalsada tendrá que fluir en algún momento", pero todavía se aplazan decisiones de compra. El ajuste de precios y la mayor estabilidad laboral pueden suponer un impulso para todos esos compradores latentes.
Entonces, ¿quiénes están detrás del aumento de compraventas? Nos lo explica José Luis Ruiz Bartolomé, experto en el sector inmobiliario y autor del libro Vuelve, ladrillo, vuelve. Tras el necesario ajuste de precios se ha producido una entrada muy fuerte de inversión extranjera, tanto de fondos como de particulares, sobre todo en la zona de costa. Además, tal y como apunta este experto en el sector inmobiliario, se venden más casas pero "buscando mucho la localización".
La perspectiva, por tanto, es que la evolución sea muy diferente en unas zonas y otras. Algo que confirma el informe del mercado residencial en España de Maxxima REA, que afirma que 2014 supone un hito de inflexión para la inversión inmobiliaria en España. Según el estudio de esta consultora inmobiliaria, las operaciones han estado centradas en Madrid y Barcelona, y se han enfocado hacia activos prime, cuya oferta es escasa. Como resultado, los precios se han incrementado para los activos de mejor calidad y mejor ubicados.
Se compra y se vende más
Lo que es innegable es que a la evolución de los precios se une la reactivación de las compraventas de casas. Según la última estadística del Instituto Nacional de Estadística (INE), en febrero las compraventas de viviendas subieron un 15,5% respecto al mismo mes del año anterior, hasta un total de 29.714, y suman seis meses consecutivos en números verdes.
Otro dato positivo pero que, de nuevo, hay que poner en perspectiva, ya que no deja de ser una comparativa con los mínimos del ladrillo. En la distribución geográfica, nos encontramos un mapa desigual. Mientras los intercambios se disparan en Aragón un 49,2%, seguido de Madrid (28,4%), Barcelona (23,2%) y Baleares (21,7%), otras regiones sufren caídas de las compraventas, como Navarra (-22,7%) o Canarias (-5,5%).
El regreso de las grúas
Una vez planteado el escenario general, cabe preguntarse si esa tendencia se refleja en el sector de la construcción. Los últimos datos sobre visados de obra nueva muestran cómo el 2014, con 34.873 unidades, rompió con siete años consecutivos en negativo. Y de nuevo, la obligada comparativa. El dato es bueno, pero no podemos obviar que el incremento se produce sobre las cifras de 2013, cuando este indicador marcó un mínimo histórico (33.869 unidades).
Los expertos coinciden en señalar como una de las causas la falta de financiación al promotor para la adquisición de suelo. "Los bancos están muy escarmentados", explica Ruiz Bartolomé, "y al promotor le está costando mucho recuperar la financiación". Por ello, el sector se está reinventando y debe recurrir a reconvertirse en cooperativas o establecer alianzas entre fondos internacionales y promotores locales.
Un aspecto que confirma Juan Antonio Gómez-Pintado, director de Asprima, la Sociedad de Promotores Inmobiliarios de Madrid. "Los actores del mercado han cambiado", indica, lo que obliga a buscar alternativas en espera de un crédito que no llega todavía. "No hay financiación de suelo. Las entidades sólo conceden créditos si el activo es de su propiedad". Por tanto, entre los promotores, aunque optimistas, piden cautela. Para Gómez-Pintado, todos los indicadores macroeconómicos son buenos, pero aún hay muchas incógnitas que despejar, como "el fuerte desapalancamiento del sector público y privado".
Los riesgos
Con esta radiografía general del mercado, la pregunta es evidente: ¿Es estable esta recuperación? Todos los expertos coinciden en ello. El cambio de ciclo ha llegado para quedarse, pero también piden prudencia porque el dinero "es muy miedoso", como indica Ruiz Bartolomé, que advierte de dos riesgos: la estabilidad política, con el auge de formaciones como Podemos, "que asustan al inversor extranjero" y el peligro de que España se acomode y se frenen las reformas estructurales.
Desde la Sociedad de Tasación son más optimistas en este sentido y creen que los riesgos de desestabilización son remotos. "Ni siquiera los calendarios electorales tienen un impacto directo en el mercado", explica su director. Lo que sí podría suponer un nuevo vuelco es una subida fuerte de los tipos de interés en la financiación bancaria, un peligro poco probable, y más teniendo en cuenta las últimas medidas en política monetaria llevadas a acabo por el Banco Central Europeo.
