Los mayores gestores inmobiliarios de Europa están volviendo a invertir en España e Italia, dos de los países más golpeados por la crisis. La fuerte caída de precios de los activos y la disminución de los temores sobre el futuro de la Eurozona incrementan el atractivo del sector inmobiliario de ambos países. El 70% de las compras de vivienda se realizó sin hipoteca.
Uno de los ejemplos es la inversión de Axa Real Estate Investment Managers, el mayor gestor de fondos inmobiliarios de Europa, que el mes pasado compró varios edificios de oficinas a la Generalitat de Cataluña por 172 millones de euros, su segunda compra en España en los últimos cinco años. Lo importante es que hace tan solo dos años, cuando se planteó la operación por primera vez, rechazó la idea.
"Había demasiada incertidumbre en el mercado entonces", explicó Anne Kavanagh, jefa de gestión de activos de la firma, a Bloomberg. "Hay indicios ahora de que estamos cerca del fondo, aunque podría haber más volatilidad".
Mejores perspectivas y menor riesgo
Otras asegurados como la alemana Alliaz, firmas de capital riesgo y fondos soberanos están buscando más operaciones en España e Italia, ya que las perspectivas económicas mejoran y se ha desvanecido de momento la posibilidad de una ruptura del euro. Además, el retorno de las inversiones en oficinas de ciudades como Madrid y Milán es mucho más atractivo que en otras ciudades europeas gracias a la caída de la inversión en años anteriores.
En este sentido, Axa Real State, con 45.000 millones de euros en activos bajo gestión, acordó también el mes pasado comprar un parque de oficinas en Milán, su primera operación en Italia desde 2008. Antes de la compra en Barcelona, su única operación en España fue la adquisición de una red de gasolineras por 55 millones de euros en 2011.
Allianz, por su parte, compró una participación en dos edificios de Roma y Milán el pasado mes de junio, también su primera operación en cinco años en suelo italiano.
Mejor retorno de la inversión
Los rendimientos de las oficinas 'prime' en Madrid fueron del 6,25% en el primer trimestre, frente al 5,75% de un año antes, mientras que en Milán se sitúan en el 6%. Mientras, en ciudades como Frankfurt se sitúan en el 4,9%, y en Londres en el 4,75%, según los datos de CBRE Group. El rendimiento es el ingreso anual que una propiedad genera como proporción de su precio de compra, y tiende a subir cuando el valor de la propiedad cae.
"Hay muchos inversores internacionales que están volviendo o viniendo por primera vez al mercado", dijo Mauro Montagner, jefe de Allianz Real Estate en Italia, que planea invertir 500 millones en el país. "Se han dado cuenta de que ya no es como trata de coger un cuchillo cayendo".
Este interés renovado llega después de que el mercado inmobiliario no residencial se desplomara en 2012 a su nivel más bajo desde 2011, según la investigación de DTZ. La inversión se desplomó un 70% en Italia y más de un 50% en España. Sin embargo, desde DTZ se espera que la inversión en ambos países se recupere este año y vuelve a niveles precrisis tan pronto como en 2014. Así, podría suponer 3.500 millones en Italia y 2.500 millones en España este año.
Un cambio de tendencia
"El mercado es más dinámico de lo que parece desde fuera", añadió Montagner. Por ejemplo, su firma Allianz está compitiendo con otros ocho inversores por una propiedad que probablemente no habría atraído a nadie el año pasado, añadió a Bloomberg.
Los compradores se ven atraídos por la perspectiva de una mejora económica en España e Italia y la creciente confianza en que el euro sobrevivirá, argumentó Peter Damesick, presidente del broker inmobiliario CBRE para Europa, Oriente Medio y África. "Hay ciertamente un cambio respecto a hace 12 o 18 meses" sobre la hipotética ruptura de la Eurozona.
Los inversores, que hasta ahora centraban sus inversiones en países como Alemania y Reino Unido, vuelven a ser más proclives al riesgo para obtener mayores rendimientos. "Estamos empezando a ver una rotación desde inversiones defensivas a posiciones de mayor riesgo", explicó Kavanagh.
Entre España e Italia, las perspectivas inmobiliarias del país transalpino son mayores, ya que su sector industrial es más robusto y no sufrió la misma burbuja inmobiliaria que ha dejado a España con una sobreoferta de edificios.
Los inversores llegan a España
En España, sin embargo, el mercado inmobiliario se puede ver beneficiado por la actuación de la Sareb, el banco malo, que podría vender propiedades con mucho descuento. Apollo Global Management, firma de capital riesgo estadounidense, planea invertir hasta 1.000 millones de euros en créditos de la banca y del Sareb, según fuentes conocedores de la situación.
"Hay más realismo en los precios europeos del que había hace 12 meses", añadieron desde Axa Real Estate. "Cuando los propietarios comienza a poner en el mercado un activo y recibir ofertas, se dan cuenta de donde está el mercado. Ese proceso puede llevar un tiempo".
"Es un muy buen momento para expandirse en estos mercados", abundó Paul Danks, de la consultora NAI Global. "La mayoría de los grandes nombres han estado siempre en el mercado, pero claramente no han estado activos", explicó en declaraciones a Bloomberg.
Los inversores se están centrando en todo tipo de activos inmobiliarios en España: hoteles, viviendas, oficinas y almacenes. Aseguradoras como Axa y Allianz piensan en edificios de oficinas en calles importantes, mientras que el capital riesgo, como Cerberus o Fortress, buscan viviendas en la Sareb.
El fondo soberano de Catar compró el hotel W en Barcelona por unos 200 millones, mientras que familias adineradas de Latinoamérica están también incorporándose al mercado inmobiliario español, y los expertos esperan que según se vayan cerrando acuerdo, llegarán más inversores.
Llevará años absorber el stock inmobiliario
