Vivienda

¿En qué consiste una hipoteca inversa? ¿Cuáles son sus beneficios y desventajas?

  • La pensión pública de jubilación española es de las más bajas de Europa

¿Qué es una hipoteca inversa?, ¿a qué perfiles conviene este tipo de producto?, ¿cómo funciona? Íñigo Hernández es el Director Comercial y de Marketing de Óptima Mayores, integrada dentro de Óptima Previsión. Su empresa se dedica a encontrar las mejores soluciones para las personas que necesitan asesoramiento financiero. Especializada en el colectivo de la tercera edad, busca soluciones a las bajas pensiones a través de hipotecas inversas, un producto todavía desconocido en el territorio español.

¿En qué consiste una hipoteca inversa?

Es un producto que permite mejorar la calidad de vida de las personas mayores. Más concretamente, se trata de un préstamo hipotecario para personas mayores de 65 años que les permite obtener una renta mensual de por vida, a cambio de utilizar la vivienda como garantía. A diferencia de una hipoteca normal, a través de la cual se percibe el total de la cantidad prestada al inicio de la operación, a través de la hipoteca inversa, ese montante se va recibiendo en mensualidades. Es como convertir una parte de la vivienda en un plan de pensiones complementario.

No obstante, también es posible a través de la hipoteca inversa solicitar un importe inicial (disposición inicial), de entorno a un 15-20% sobre el valor de la vivienda, y el resto en forma de disposiciones mensuales.

La renta que abone la entidad financiera dependerá del valor de la vivienda y de la edad del cliente; a mayor valor y mayor edad, mayor renta mensual. Es muy importante destacar, que la propiedad sobre la vivienda no se pierde, a diferencia de lo que ocurre con otros productos.

En la imagen, Íñigo Hernández, Director Comercial y de Marketing de Óptima Mayores.

¿Porqué Óptima Mayores se ha especializado en la hipoteca inversa en lugar de otros productos financieros?

Llevamos desde el año 2005 haciendo operaciones de hipoteca inversa, desde entonces ya hemos asesorado a más de 6.500 clientes en este sentido.

La especialización responde a la misión de nuestra matriz, Óptima Previsión, que consiste en identificar colectivos de la sociedad que tienen unas determinadas necesidades financieras o económicas insatisfactoriamente cubiertas y ofrecerles soluciones específicas encaminadas a resolver el problema de una forma satisfactoria.

Tal es el caso de las personas jubiladas o mayores de 65 años en España: nuestra pensión pública de jubilación es de las más bajas de Europa. Por eso Óptima Previsión, a través de su división Óptima Mayores, ha sido el principal impulsor y promotor de la hipoteca inversa en España y es hoy el Asesor Independiente líder del mercado español en

¿Cuál es la forma de trabajar que tenéis? ¿cómo ayudáis al cliente?

Inicialmente elaboramos un estudio totalmente gratuito y sin compromiso a través del cual le detallamos al cliente cuáles son las mejores ofertas de hipoteca inversa en el mercado para su caso concreto, analizando todas las variables a considerar para poder tomar la mejor decisión. Garantizamos a nuestros clientes que consiguen la mejor oferta del mercado, en las mejores condiciones, lo que les ahorra tiempo y dinero, y además tienen la tranquilidad de estar contratando lo mejor. Además acompañamos a nuestros clientes desde el primer momento, para defender sus intereses frente a los de las entidades y para solucionar cualquier traba que pudiera surgir, normalmente de tipo registral o jurídica. Incluso el día de la firma ante notario acompañamos al cliente y volvemos a repasar con él todos los detalles de la operación.

Hay algunas personas que pueden desconfiar de este producto financiero, ¿qué beneficios reales tiene contratar la hipoteca inversa?, ¿cuáles son sus desventajas?

La desconfianza hacia la hipoteca inversa nace del desconocimiento del producto. Existe una gran desinformación al respecto. Se trata de una operación financiera, un préstamo, regulado por la Ley 41/2007, en la que además se establecen una serie de incentivos para su contratación y que se firma ante notario.

Evidentemente se trata de un préstamo, por tanto hay que devolver el dinero (son los herederos los que deben hacerlo al fallecimiento de los titulares), pero ni los gastos ni los tipos de interés que se cobran son altos. De hecho, como digo, la operación cuenta con menores "peajes" que una hipoteca normal.

¿Qué valor añadido puede aportar a alguien interesado en una hipoteca inversa contratar los servicios de un asesor independiente como Óptima Mayores?

La información a la hora de contratar un producto de este tipo es clave. Son muchos los factores que afectan a la oferta final y los criterios de cálculo que emplean las entidades son muy dispares de unas a otras, lo que redunda en que las ofertas que pueden ofrecer pueden variar incluso en más de un 100%. Además, no sólo el importe final de la renta mensual es importante, si no que hay otros factores que se deben analizar a la hora de decidirse por una oferta u otra.

Incluso, la desinformación que existe acerca del producto a nivel de oficina de las entidades, hace muy necesaria nuestra labor para arrojar transparencia a la operación.

La crisis y la congelación de las pensiones son unos de los causantes de que cada vez más gente necesite un complemento a su pensión para tener una vida más digna. ¿Qué papel cree que tendrán las hipotecas inversas durante el 2012?

Cuando analizamos lo que va a pasar, siempre consideramos por un lado la demanda y, por el otro, la oferta.

Por el lado de la demanda se dan dos circunstancias muy claras; es un producto que cubre una necesidad evidente de muchos miles de españoles, pero por otro lado, no se conoce. No se conoce porque las entidades que ofertan el producto no tienen todavía mucha experiencia en él, a diferencia de lo que ocurre en otros países en los que se trata de un producto totalmente normalizado.

No obstante, en ausencia de una promoción por parte de las entidades, la labor de difusión y de promoción del producto que hacemos especialmente desde Óptima Mayores, está haciendo que cada vez se conozca más como alternativa para mejorar la calidad de vida, por lo que cada año la demanda crece de manera considerable.

Por el lado de la oferta, la reestructuración del sector bancario, y especialmente de las cajas, ha provocado una concentración de la oferta en menos entidades, eso sí, en las más solventes, pero evidentemente la oferta no ha mantenido una correlación con el incremento en la demanda.

Esperamos que en el año 2012 el incremento de la demanda provoque un aumento en el número de operaciones, aunque concentradas en menos entidades.

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Jesús
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Este articulo en realidad es publicidad de la empresa de asesormiento, porque desde luego no es un articulo de información como debería ser. La hipoteca inversa es buen negocio, si, pero desde luego no para el pensionista, sino para la entidad financiera. Basicamente consiste en que cada mes te hace un préstamo, pero a un interes elevado (6 ó 7 %). Ademas la cantidad que te presta es muy baja respecto a lo que vale tu vivienda, y si quieres que la renta sea vitalicia y no temporal (ya que si no te puedes encontrar en tus últimos años de vida viviendo en la calle, porque no podrás devolver la enorme deuda acumulada y se quedarán con tu casa) te saldrá carísimo 

En resumen, contratar este tipo de instrumento financiero consiste en que hipotecas tu casa a cambio de un ínfima renta mensual ( a no ser que tu casa valga mucho, pero por ej por una casa de 250.000€ la renta puede ser de 200 -300 €/mes). Seria mucho mas interesante vender la casa y vivir de los 250.000€ y de alquiler. O si se tiene herederos, hablar con ellos y que te paguen la renta a cambio de quedarse la propiedad, ya que lo preferirán si hacen números, a tener que pagar luego al banco una deuda desproporcionada a la renta que ha ido cobrando el propietario.

El problema como siempre en este país, es que los ciudadanos somos unos auténticos ignorantes financieros, por eso nos cuelan este tipo de productos y no nos damos cuenta de donde nos metemos. Estoy segurísimo de que el 95% o más de la gente que adquiere productos financieros complejos, como es este caso, no los entiende del todo o no se pone en todos los supuestos posibles. 

Esto es lo que deberíamos pedir a nuestros gobernantes, una buena educación. Salimos del sistema educativo ( hablo por experiencia, pues hace pocos años que acabé mi licenciatura) sin la menor idea de determinadas cosas fundamentales en nuestra vida diaria, como entender la declaración de la renta, una hipoteca, un plan de pensiones, etc.. Esto deberían enseñarlo en la enseñanza obligatoria. Asi no estariamos tan indefensos ante loobyes como la banca, que en nuestro país roza pero sin llegar a tocar (normalmente) la delincuencia.

Un consejo, no contratéis NUNCA lo que no entendáis del todo

Puntuación 177
#1
Me parece bien
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Me parece que mucha gente mayor ha pasado toda su vida pagando su vivienda y es justo que la utikice para lograr una mejora en la calidad de su vida.Es como quien rompe la hucha para vivir mejor.Me parece una buena solucion en general,eso si,a los herederos no les suele hacer mucha gracia,pero la tierra para quien la trabaja.

Puntuación -66
#2
Usuario validado en elEconomista.es
zamorano
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La diferencia entre España y Europa es que en España los jubilados son los propietarios de dichas viviendas y en Europa la mayoría son alquileres.

La hipoteca inversa lleva en España más de una década y es un mal negocio para los jubilados y sus descendientes.

En el caso de fallecimiento del contratante (que al ser personas mayores es muy normal)

los descendientes tienen que pagar el préstamo, si pueden y si no pueden se quedan sin la vivienda de los abuelos, que es la que responde de ese préstamo.

Y tal y como estamos adivináis quien se queda la vivienda por cuatro €.

Por lo tanto, la diferencia esta en el nicho que tiene este producto en España.

OTRA FORMA DE ROBO LEGAL.

Puntuación 47
#3
Iñigo Hernández
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Hola Jesús,

Evidentemente es un producto financiero, y por eso tiene una serie de gastos que hay que asumir, pues es lógico que quien lo preste obtenga un rendimiento.

En cuanto a lo de la renta que se obtiene, depende del valor de la vivienda y de la edad de la persona. Para el ejemplo que pones de una vivienda de 250.000€, si la persona es mayor, puede cobrar tres veces las cantidades que dices.

Además, las entidades no saben cuándo van a recibir el dinero, y sin embargo el cliente puede cancelar la operación cuando quiera.

En el caso de la hipoteca temporal, cuando se acaba la renta, no hay que devolver el dinero a la entidad, es siempre al fallecimiento, con lo cual lo que dices tampoco se ajusta a la realidad.

Hay mucha gente que hace ahora la operación por la imposibilidad de vender su vivienda a un precio razonable; es muy posible que muchas de esas personas hagan una muy buena operación, ya que cuando sus herederos tengan que devolver la deuda (plazo medio de 10-15 años), la revalorización de la vivienda facilite enormemente la devolución de la deuda, y compense con creces los gastos de la operación.

Como siempre, es importante informarse muy bien de lo que se va a contratar, por eso es fundamental asesorarse bien antes, pues no a todo el mundo tiene por qué interesarle la hipoteca inversa.

Puntuación -25
#4
Iñigo Hernández
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Hola Jesús,

Evidentemente es un producto financiero, y por eso tiene una serie de gastos que hay que asumir, pues es lógico que quien lo preste obtenga un rendimiento.

En cuanto a lo de la renta que se obtiene, depende del valor de la vivienda y de la edad de la persona. Para el ejemplo que pones de una vivienda de 250.000€, si la persona es mayor, puede cobrar tres veces las cantidades que dices.

Además, las entidades no saben cuándo van a recibir el dinero, y sin embargo el cliente puede cancelar la operación cuando quiera.

En el caso de la hipoteca temporal, cuando se acaba la renta, no hay que devolver el dinero a la entidad, es siempre al fallecimiento, con lo cual lo que dices tampoco se ajusta a la realidad.

Hay mucha gente que hace ahora la operación por la imposibilidad de vender su vivienda a un precio razonable; es muy posible que muchas de esas personas hagan una muy buena operación, ya que cuando sus herederos tengan que devolver la deuda (plazo medio de 10-15 años), la revalorización de la vivienda facilite enormemente la devolución de la deuda, y compense con creces los gastos de la operación.

Como siempre, es importante informarse muy bien de lo que se va a contratar, por eso es fundamental asesorarse bien antes, pues no a todo el mundo tien por qué interesarle la hipoteca inversa.

Puntuación -23
#5
Pintor sorolla ejemplo de mensualidad
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Digame ud Iñigo Hernandez que mensualidad me significa una vivienda situada en pintor sorolla valencia valorada a precio hoy de mercado en 850000 euros por favor y un garage valorado en 65000 . Gracias . conoce la ciudad de valencia ?. gracias otra vez

Puntuación 0
#6
Usuario validado en elEconomista.es
zamorano
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Nº 2.

Jesús tiene toda la razón y tu también en la parte de que “la tierra es para quien la trabaja” y como es suya la puede quemar. Pero como familiares es nuestro deber informarles lo mejor que podamos, por que si quien les tiene que informar les informe como en el articulo apañados vamos.

Nº 4. Iñigo

O morirse a los 6 meses.

Creo que estadísticamente, es más rentable para las entidades que las otorgan y esta gente no da duros a peseta.

Puntuación 11
#7
inverso
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Es publicidad encubierta, para que se contraten los servicios suyos. El estudio lo puede hacer cualquiera que tenga un poco de tiempo, más de 65 años y un piso en propiedad sin hipoteca.

Se va a diversos bancos y consulta sobre hipoteca inversa, condiciones, tipos de interés y comisiones aplicables. Luego hace un estudio y coge la que más interese, que no suele ser la que se da a interés más bajo, pues hay que leer muy bien las condiciones de la letra pequeña.

Puntuación 11
#8
Usuario validado en elEconomista.es
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Dejemos que nuestros Mayores hagan lo que quieran con su Vivienda, que para eso es de ellos(se lan currao) y no seamos egoistas pensando en preferir que pasen fatigita economica por tal de Heredar Libre de Cargas.Heredemos con Cargas pero que mis Padres Vivan NO MALVIVAN.

Nos han dado todo y mas de lo que han podido.¿No tenemos bastante con eso?.

Que disfruten los ultimos Años de su Vida.

¿Tu no lo harias, si pudieras?

Sinceramente; la Hipoteca Inversa es un MUY BUEN INVENTO.

Puntuación -16
#9
Pope
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Gracias nº1 muy claro y contundente.

Puntuación 24
#10
Usuario validado en elEconomista.es
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La Hipoteca Inversa es el Mejor Producto Financiero para nuestros Mayores.

Puntuación -9
#11
Jesús
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Hola Íñigo

Gracias por tus comentarios. 

Me gustaria puntualizar que el ej que puse de los 250.000€, para una persona, mujer, de 65 años, según el simulador de vuestra web la renta es de 290 €, asi que no iba yo tan desencaminado. Evidentemente, si la persona tiene 85 años la renta será mayor. Pero en la mayoría de los casos, si la persona en cuestión tiene alguna noción financiera ( por otro lado imprescindible para contratar un producto como la hipoteca inversa), la mejor opción seria vender la casa, para que los intereses corran en su favor y no en su contra. O bien la opción de los herederos, que actuarian como inversores.

Luego esta el tema de la tasación, que igual que en su momento la banca tasó muy generosamente para dar mas dinero del que devería a muchos pobres hipotecados, estoy seguro que en la hipoteca inversa la situación también es a la inversa, y la tasación es mas bien conservadora. Porque veo que hablas de la revalorización de la vivienda, pero estoy seguro de que la banca también tiene encuenta su posible devaluación (cosa que por otro lado estamos viendo que también pasa, que las viviendas no siempre suben)

Y en cualquier caso, la renta, sea la que sea, estará congelada, con lo que para una persona de 65 años que le paguen ahora 400€, seguirá cobrando 400€ dentro de 20 años si sigue vivo, y evidentemente teniendo en cuenta la inflación ya no es lo mismo. Lo que si irá aumentando es la deuda, ya que los intereses corren en su contra, y luego no tendrá ya el activo ( la casa) para poder vender y si tendrá una deuda enorme. Y si la renta era temporal ya se le habrá acabado ( o valdrá de muy poco debido a la inflación). Y como sabes, la prima que hay que pagar para que la renta sea vitalicia y no temporal es muy alta.

Por lo dicho este producto solo podría ser intesante para personas muy mayores, y aún asi habría que mirar mucho los números.

Me gustaría lanzarte una pregunta, estás al 100% seguro de que todos los clientes que con vuestra ayuda han contratado este producto eran conscientes al 100% de todos los detalles del mismo. Y de que los comprendían perfectamente? Que conocían las alternativas que tenían, asi como todos los escenarios posibles em los que podían verse tanto ellos como sus herederos en el caso de firmar la hipoteca?

Un saludo

Puntuación 17
#12
Usuario validado en elEconomista.es
A Favor
En Contra

Todo aquel que no ve bien que nuestros Padres contraten una Hipoteca Inversa para Vivir mas dignamente o para Ingresar en una Residencia o para gastarse la Pension Extra que va a percibir en lo que le de la Real Gana; es porque egoistamente esta deseando heredar Libre de Carga, aunque para ello no hayan tenido sus Padres tomar un cafe cada vez que quiera.Señores, ese Ladrillo es de ellos y para nada nuestro.

Puntuación -4
#13
arturo again
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muy bien Jesús...ahí le has dao...

pero no importa, la banca siempre gana y con ayuda de lo spolíticos, más.

Puntuación 8
#14
gonzalo
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Muchas gracias a Jesús #1 por sus explicaciones. Realmente hay artículos con publicidad encubierta que tratan de darnos gato por liebre valiéndose de nuestro desconocimiento.

Puntuación 8
#15
Iñigo Hernández
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Hola número 6. Si quiere saber la renta que podría obtener, le recomiendo que se ponga en contacto con nosotros. La renta a obtener depende de la edad y del valor de la vivienda; a mayor edad y mayor valor de la vivienda, más renta.

Un saludo,

Puntuación -4
#16
por favor
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En Contra

Todos estos comentarios están muy bien y son realmente esclarecedores, a condición de no perder de vista el origen, en el que descansa TODA la sustancia del asunto.

La hipoteca inversa la han inventado los bancos, ¿alguien cree que lo han hecho para perder dinero con este producto?

Puntuación 4
#17
mazingerz
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haver 17 las hipotecas ,los creditos las acciones lo inventaron los bancos tambien y cuando te hace falta recurrimos a ello logicamente todo el mundo tenemos que comer si comer no hacernos de oro tampoco un saludo

Puntuación -1
#18
Iñigo Hernández
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Hola de nuevo Jesús,

No entiendo el afán por tratar de tachar de mala a una alternativa muy necesaria para mucha gente para poder vivir dignamente, o simplemente mucho mejor de lo que lo hacen ahora.

Como bien sabes, en la vida no solo se toman las decisiones desde un punto de vista financiero, sino también emocional. A las personas mayores, por lo general, les gusta seguir viviendo en su casa, y no tener que dejarla, en muchos casos malvendiéndola hoy día, para tener que irse de alquiler a otro sitio. Es cierto que en ocasiones es necesario ir a una residencia, en ese caso, si se hace la hipoteca inversa, además se puede obtener una renta de alquiler.

Pero es que además, desde un punto de vista puramente financiero, creo que no estás considerando la revalorización de la vivienda (recuerdo que el plazo medio es de más de 10 años), ni la dificultad de vender hoy una vivienda, que hace que en muchos casos, se vendan a precios muy muy bajos.

Nosotros hemos tenido la posibilidad de ayudar a muchas familias (son en muchos casos los hijos los que acuden a nosotros) a que los padres, tíos, abuelos, ... puedan vivir dignamente, pues el resto de familiares ya no podían seguir aportando la ayuda que antes sí podían.

Con respecto a lo de si estoy seguro al 100% no te lo puedo confirmar, lo que sí te puedo confirmar es que firman un estudio (por cierto, totalmente gratuito y sin compromiso), en el que les detallamos las características de la operación.

Puntuación -2
#19
A Favor
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Este no es un invento nuevo, ya en los aos 1900 ya exisitia esta historia, una compaia que se llamo Banco Vitalicio, efectuaba estas operaciones a los Peyeses "sus haciendas a cambio de una pensin" "EN AQUELLA EPOCA NO HABIA PENSIONES"

el negocio es el negocio, unas veces salia mal y otras bien.

pero la gente tenia pensin. la diferencia es ser legal.

Puntuación -1
#20
Javier
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A Jesús, criticas mucho el desconocimiento financiero de las personas a las que los bancos "engañan", pero antes deberías adquirir algunos conocimientos en esta materia.

Las rentas se valoran para que sean financieramente equivalentes según las condiciones pactadas por las partes, y en base al criterio de preferencia por la liquidez, que es el que hace que exista el tipo de interés.

Las condiciones se pactan considerando riesgos como la depreciación de los activos o la propia inflación, por eso los tipos difieren de los mínimos fijados.

Evidentemente un banco hace esto para ganar dinero, si no, no lo haría, y adquirir este producto depende de si resulta interesante para el comprador, al igual que compras un coche o una TV. Pero si las condiciones son transparentes, no hay ningúna estafa en ello, y el servicio puede ser de utilidad para quien quiera disponer de él.

Puntuación -1
#21
A Favor
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Esto lo que es es un timo, como tantos que hay y se cometen a las personas que no tienen los suficientes conocimientos, antes que hacer una hipoteca inversa, ¿no sería mejor vender la casa y hacer una renta vitalicia con ese dinero? al final reciben tus herederos el dinero inicial y en muchos casos con interés a su favor, esto depende de la entidad... y la renta es bastante mas alta que con la hipoteca inversa. Pero vamos que es una vergüenza lo de las entidades financieras, conozco casos de venta de bonos convertibles que han perdido la mitad de sus ahorros, y es la entidad más grande de España...

Puntuación 2
#22
MISERIA Y MÁS MISERIA
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En Contra

Esto de la Hipoteca Inversa se escuchó mucho en la época del ladrillazo; hace tiempo que no hay ninguna entidad bancaria seria que mantenga este producto. Serían empresas fantasmas, prestamistas de chichinabo, timadores de vejetes, los que sigan con el negocio de pillar viviendas a gente mayor con problemas irresolubles.

Puntuación 3
#23
Usuario validado en elEconomista.es
demian
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En Contra

Otro timo komo las Participaciones Preferentes ke han encasketado a los abuelos muchas entidades.Paissssssssssssss....

Puntuación 5
#24
JLT
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Es un "cuasitimo" similar al que ocurre cuando alguien está financieramente "colgao" y acude a un prestamista que le presta un préstamo con intereses de usura. Las condiciones de la hipoteca inversa pueden ser consideradas también de usura.

Y si no que se lo pregunten a LA CAIXA, especialistas en el "trile" estilo preferentes, swaps y otros varios.

El Banco de España es de urgente necesidad que regule debidamente este tipo de productos y meta en cintura a la Banca, de lo contrario alguien o "alguienes" acabaran tomando la Bastilla. Estamos hasta los de bancos y políticos trincones................................... eso mismo.

Puntuación 2
#25