Vivienda

Los bancos buscan alternativas al desahucio para contener la escalada de la morosidad

Desde el estallido de la crisis hasta mediados de 2011 se han registrado 293.357 embargos. Detrás de este número hay familias que se quedan sin hogar y bancos que ven cómo sus activos inmobiliarios y los riesgos de impago crecen de forma alarmante hasta disparar sus provisiones a los 55.000 millones y lastrar sus resultados -el beneficio de las entidades ha caído un 52% frente al segundo trimestre de 2011-.

Tanto las familias, que no quieren perder sus casas, como las entidades, que tienen más de 20.500 millones en activos inmobiliarios, buscan una salida para acabar con los embargos y los desahucios que han convertido a bancos y cajas en las mayores inmobiliarias de España. Para ello, algunas entidades han tirado de imaginación y en el último año han implantado una serie de medidas para llegar a un acuerdo rápido con el hipotecado y así conseguir que pague, aunque sea poco.

El Banco Santander, por ejemplo, lanzó el pasado mes de julio un "plan general" para reducir la cuota de la hipoteca a los parados y a los trabajadores que pierdan más del 25% de su salario.

La entidad presidida por Emilio Botín, que tiene una tasa de morosidad inmobiliaria del 25% "y subiendo", según reconoció el consejero delegado Alfredo Sáenz, retrasó el pago de la hipoteca a 1.962 clientes con dificultades económicas desde el pasado 27 de julio, lo que ha supuesto el aplazamiento de unos 404 millones.

El método elegido por el Santander para renegociar "rápidamente" las hipotecas es aplicar una carencia o reducción de la cuota del capital préstado manteniéndose el pago de los intereses fijados en la hipoteca, lo que se traduce en un ahorro de hasta el 50% de la letra. "Lo último que un banco quiere es tener una mora, por ello siempre tratamos de refinanciar o dar carencias", dicen.

El banco te alquila tu casa

Pese al revuelo causado por la orden de Bruselas que obliga a los principales bancos españoles a captar hasta 26.100 millones para reforzar su solvencia frente a los peligros de la deuda soberana, el problema del sistema financiero español sigue estando en el sector inmobiliario. El elevado riesgo del ladrillo -la banca ha concedido más de 176.000 millones de euros en hipotecas con grave riesgo de impago- preocupa, y mucho, a las entidades españolas como el Banco Sabadell que, después de haberse tragado 3.971 millones en ejecuciones hipotecarias para saldar créditos morosos ha decidido poner punto y final a los desahucios.

Durante 2010 y 2011 la entidad catalana no ha realizado ninguno y ha limitado las ejecuciones a segundas viviendas y sociedades. Pero, ¿qué ha hecho el Sabadell para no echar a las familias de sus hogares y generar ingresos con esas viviendas? Alquilárselas a sus propietarios.

"En estos dos años sólo han existido cuatro casos con un alto riesgo de proceder al desahucio y finalmente se ha llegado a un acuerdo con los demandados para formalizar un contrato de alquiler y evitarlo", explican desde la entidad presidida por Josep Oliu. Cuando un cliente no puede hacer frente a sus pagos, la entidad se queda con la vivienda y se la alquila a un precio bajo para que éste pueda volver a comprarla cuando mejore su economía.

El Sabadell, igual que todas las entidades, dispone de medidas para facilitar el pago como alargar el plazo para reducir la cuota, aplicar la carencia de capital o de intereses, o de ambas hasta dos años. Desde el sector no aconsejan optar por retrasar el pago de los intereses ya que es la opción que más beneficia al banco al elevar la deuda.

Segunda hipoteca

La Caixa, que desde 2009 hasta junio de 2011 ha reestructurado o aplazado el pago de la hipoteca a 150.000 clientes, es la única entidad que permite constituir una segunda hipoteca, con un plazo máximo de 30 años, para poder disponer de todo el capital amortizado hasta la fecha y sobre la cual se puede distribuir hasta 24 meses de carencia.

"Existe una gran variedad de acuerdos. No es lo mismo un cliente que no pueda pagar tanto pero que pague, que otro que no paga. No es lo mismo quien tiene un saldo pendiente de 10.000 que de 200.000 euros o aquel que puede aportar nuevos avales", explican desde el Banco Pastor. En este punto coinciden todas las entidades. No recibe el mismo trato el cliente que quiere pagar que aquel que no atiende a sus obligaciones ya que "el riesgo no se valora igual", aseguran.

"Existen tantas soluciones como hipotecas", comentan. Por ejemplo, el Banco Popular, con una tasa de mora del 5,85% y 3.838 millones en activos inmobiliarios, cuenta con la posibilidad de establecer un plazo máximo de carencia del pago del capital hasta 36 meses, aplazar el pago de hasta el 30% del importe de la hipoteca en una cuota final y, la posibilidad de aplazar el pago de hasta dos letras al año con un límite de diez años (no se paga ni capital ni intereses).

Estas medidas coinciden con las que ofrece BBVA, que también abre la puerta a reducir la cuota mensual aumentando hasta 40 años el pago de la hipoteca. "Se reduce la cuota hipotecaria entre un 30 y un 50% pero a largo plazo se pagan más intereses", explican.

Las rebajas de diciembre

Si después de varias renegociaciones, el hipotecado no puede hacer frente a los pagos siempre puede entregar la casa al banco y olvidarse de la deuda. La dación en pago es una medida que está contemplada legalmente pero que hasta que empezó la crisis debía incluirse en la firma de la hipoteca.

"Los clientes generalmente no quieren incluir la opción en el contrato porque encarece mucho la cuota", comentan desde el banco que presiden Botín. Pero, esta premisa puede dejar de ser necesaria desde que varios tribunales avalaran la dación cuando una casa es embargada.

Además de poner sobre la mesa todas las opciones posible para contener la escalada de la morosidad, los bancos han colgado el cartel de rebajas para deshacerse de las viviendas. Novagalia ofrecerá hasta el 31 de diciembre 1.291 inmuebles con descuentos de hasta el 40% a través de una página web. El Santander optó por esta misma vía con rebajas del 15 por ciento.

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