Vivienda

La vivienda en España: la asignatura más difícil para el nuevo gobierno

  • Nadie le ha pedido a los bancos que saquen a la luz los activos tóxicos
  • Los precios actuales son irreales por la falta de transacciones
  • Las propuestas de PP y PSOE: inviables, indefinidas e ineficaces

La España de los casi cinco millones de parados acude a votar este domingo con la prima de riesgo en niveles de la peseta, una grave crisis institucional en Europa y el mundo a las puertas de una nueva recesión.

Pero en un país en el que la principal fuente de deuda y ahorro de las familias es la vivienda, con 8,5 de cada diez viviendas en propiedad, el parón de la actividad inmobiliaria, la falta de crédito y la proyección de una mayor corrección en los precios son una preocupación de primera magnitud para los ciudadanos y una ecuación casi imposible de despejar para el nuevo gobierno.

El Partido Popular, al que los sondeos dan por claro vencedor, ha hecho un guiño a los votantes al prometer nuevas deducciones fiscales a pesar de que, bajo la recomendación de numerosos organismos internacionales, el país abandonó este año la desgravación por compra de vivienda.

Lastre y a la vez posible salvavidas

Pero con el mercado estrangulado por la falta de crédito y con una formación de precios dudosa por la escasez de transacciones y la dificultad de vender, los expertos dudan de la efectividad de medidas fiscales y ven en una banca involuntariamente convertida en inmobiliaria el lastre y, a la vez, el posible salvavidas de un buque a la deriva.

"El problema es que nadie les ha pedido a los bancos que saquen a la luz todos los activos tóxicos. Los que se van, por miedo a que lo que salga aún les ponga más en entredicho y los que vienen, porque no veo a un partido de derechas apretando las clavijas a los bancos", dijo Christian Palau, director de Fotocasa.es.

Tras una década de créditos a granel, la economía española y la banca se vieron beneficiadas de un "boom" inmobiliario sin precedentes con subidas de precios de más del 150% entre 1995 y 2007. Pero, al mismo tiempo que el perfil de la economía (en ingresos, crecimiento y empleo) se resentía del pinchazo de la burbuja, la banca se ha atragantado con los créditos fallidos a promotores y particulares hasta verse obligada a cargar con inmuebles por valor de 176.000 millones de euros.

En un contexto de crecientes exigencias de solvencia, el rechazo bancario a aflorar pérdidas por el empacho inmobiliario está impidiendo que el sector toque suelo, lo que, junto con la restricción del crédito, ha paralizado la demanda, ante la sensación generalizada de que los precios deben caer más.

El sector inmobiliario: intervenido

"El sector inmobiliario está intervenido porque los bancos no quieren dar pérdidas en sus balances. Hasta que no se ponga de manifiesto esto, tendremos unos bancos que no prestan", dice Enrique Quemada, consejero delegado de la firma de banca de inversión ONEtoONE, que señala que el Gobierno debe "meter mano" a la banca.

"El nuevo Gobierno tiene que hacer que el Banco de España le diga a los bancos que no pueden tener pisos en sus balances más de seis meses. A aquellos que los tengan más de 6 meses, se le hace provisionar el cien por cien del valor", propone Quemada.

Los bancos, como los particulares, encuentran grandes dificultades para vender en un mercado moribundo en el que, supuestamente, los precios han caído un 24% desde el estallido de la burbuja en 2007. Pero profesionales y analistas, que estiman que la caída real durante la fase recesiva completa podría alcanzar el 50%, coinciden en la opinión de que la formación de precios actual es irreal precisamente por la falta de transacciones.

"La casa vale lo que te paguen por ella", explica Julia, médico de 38 años que lleva dos años intentando vender su casa para mudarse a una más grande. "Hemos bajado el precio tres veces, pero no lo vendemos y al final optamos por reformar".

"Los precios son un factor importante, pero para que haya un precio de referencia tiene que haber un mercado y si no hay crédito es muy difícil que se cuadren operaciones y haya mercado", dice el presidente de la patronal de los promotores (APCE), José Manuel Galindo.

La eventual salida al mercado del gigantesco volumen de activos problemáticos de los bancos provocaría un ajuste adicional de los precios, pero dejaría en fondos propios negativos a muchos bancos.

Posible creación de un banco malo

El nuevo gobierno se encontraría entonces ante la disyuntiva de empujar a los bancos a diluir a sus accionistas buscando enormes sumas de capital en un mercado inclemente o salvarlos con dinero público, una fórmula que no casa con los planes del Gobierno, del signo que sea, de asumir el dictado europeo de reducir drásticamente el déficit público.

Entre las promotoras y la banca no faltan voces que apuestan por la creación de un "banco malo" que congele los activos tóxicos y libere a las entidades de los grilletes inmobiliarios, una propuesta rechazada por el Partido Popular y por muchos analistas, que creen que aumentaría el coste al contribuyente y solo serviría para aplazar el problema.

"¿Cogemos todos los activos tóxicos, los metemos en un sitio y lo hundimos? ¡Pero siguen estando ahí! Por ahí no pasa la solución, pasa por la transparencia y no está habiendo transparencia a la hora de mostrar cómo están los bancos", razona Palau.

"A lo mejor la solución pasaría por dejar un banco caer, pero es una medida poco popular pues pagarían justos (ahorradores) por pecadores", explica.

Medidas inviables, indefinidas e ineficaces

Muchas de las propuestas del PSOE y el PP para reanimar un sector central vital para la economía pecan, según los expertos, de inviables, indefinidas o ineficaces. Entre los antídotos propuestos por el PP destacan la prolongación del IVA superreducido para la vivienda nueva y la reanudación de la deducción fiscal.

"Son caramelos que te ayudan a tomar la decisión final, pero siempre en casos de decisión ya tomada de comprar, no es una decisión que se tome a la ligera", dice Palau.

Algunos expertos van más allá y creen que las ayudas a la compra van en contra de un necesario giro hacia políticas que fomenten el alquiler, que proporcionarían además un flujo de ingresos a los propietarios del stock de vivienda.

De hecho, la deducción fiscal va en contra de las preferencias de Bruselas, el FMI y muchos otros organismos internacionales, y el propio Gobierno socialista trató de impulsar una política de fomento del alquiler.

La resistencia sociocultural se ha puesto, no obstante, de manifiesto durante la actual crisis ya que, pese al alarmante aumento del paro, la reducción del crédito y la constatación de que los precios de las casas, en contra del mito popular, sí caen, el mercado de alquiler apenas ha arañado unas décimas a la supremacía de la propiedad. Según datos de Fomento, alrededor de un 16% de las viviendas en España está ocupada en régimen de alquiler frente al 10% de hace tres años.

"El alquiler va a ser una alternativa real cuando haya oferta institucional, no se resuelve con los dos pisos de la señora María, hay que favorecer la inversión en viviendas en alquiler", dice José Luis Suárez, profesor de Dirección Financiera e Inmobiliaria en el IESE Business School.

El suelo: la auténtica pesadilla de la banca

Si los pisos terminados y promociones a medio construir le quitan el sueño a la banca, la auténtica pesadilla para las entidades financieras es el suelo, una inversión muy rentable cuando la explosión urbanística parecía no tener fin y hoy el rey de los activos cautivos.

Según Luis de Guindos, director del centro de Investigación Financiera del Instituto de Empresa, los bancos tienen en suelo unos 120.000 millones que no han ajustado a su valor actual de mercado, de difícil cálculo dada la práctica inexistencia de transacciones.

"(El suelo) es el gran tapado... Nos vamos a sorprender todos cuando veamos lo que tienen ahí", dice el director de Fotocasa. "O el banco se pone las pilas y actúa de promotor, o se lía la manta a la cabeza asumiendo pérdidas sobre el terreno o no se le da salida... Pero no he visto a ninguno con esta postura", añade.

Una propuesta del PP que ha encontrado apoyo del sector es la de impulsar la protocolización o estandarización de los procesos para recalificación del suelo.

"Tiene que haber flexibilidad, estabilidad jurídica y transparencia total, todos estos factores incentivarían la salida del suelo en sitios donde hay demanda", dice Galindo.

"Es la economía, estúpido"

Al margen de los peligros que entraña la tarea de purgar la banca, la parálisis inmobiliaria amenaza con alejar durante años un crecimiento económico cuyo diferencial ha estado sustentado en gran parte por la construcción.

Junto con el turismo, la construcción ha sido el motor de la economía nacional durante décadas, llegando a representar casi un 20% del PIB en sus mejores tiempos.

"El problema va más allá de la vivienda, España necesita un modelo económico nuevo, España era un país de ladrillos y sangría, el ladrillo se nos ha caído y la sangría este verano la salvamos por la crisis del norte de África, pero tampoco está para tirar cohetes el sector turístico", dice Palau.

Para algunos observadores, España debería aprovechar las bondades de su geografía y climatología, la riqueza cultural y gastronómica y volver al concepto de país de servicios primando la excelencia.

"Basta de complejos, debemos aspirar a ser un país de servicios. Todavía pueden convivir construcción y turismo, podemos ser la playa y el hogar del jubilado de Europa", opina Manuel Montoro, promotor madrileño de 44 años que ha dejado su empresa en hibernación.

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Comentarios 26

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la culpa fue del chachachá
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Yo propongo que cojan a todos los bancos españoles y formen con ellos un banco aparte, que son los que han especulado y provocado la crisis (o si no por qué durante años se han hecho con un pasivo brutal de suelo si no es para especular o tal vez nos quieran hacer creer que era para sembrar patatas y tomates) y que se facilite la proliferación en nuestro país de bancos extranjeros (que seguro que son menos especuladores) y que todos los ciudadanos saquemos nuestro dinero de la banca española y lo metamos todo en la extranjera. Otra cosa, no me extrañaría nada que detrás de la especulación de los mercados con respecto a la deuda soberana los especuladores más feroces de esos mercados seamos los españoles, griegos, italianos, portugueses...

Aquí la crisis es para los de siempre y algunos están haciendo su agosto a costa de las tragedias de las familias normales y corrientes así que cuidadín con las lágrimas de cocodrilo de banca, promotores, etc... en resumen de la fauna de estafadores especuladores, que al menor descuido nos la vuelven a meter doblá y sin vaselina.

Puntuación 2
#25
borrón y cuenta nueva
A Favor
En Contra

25#

Además de lo que propones, le diría a esos bancos extranjeros que facilitaran líneas de crédito factibles a constructores y promotores no especuladores tipo "el pocero bueno". De esta forma, ayudaría a que la gente pudiera acceder a tener una vivienda digna en propriedad sin ahogar su consumo doméstico, propiciando así el crecimiento de empresas, empleo, etc... y de esta forma me aseguraría por otro lado que todos los bancos especuladores españoles quebraran y se comieran sus ladrillos para acto seguida levantar el campamento de nuestro país y emigrar a otro sitio a ver a quién pueden engañar, en vez de tener que convertirnos los españolitos en emigrantes para poder ganarnos el sustento diario.

Puntuación 2
#26