Vivienda

Jesús Encinar: "Se asume que el dinero del alquiler se pierde pero muchos no se plantean lo que se paga en intereses"

Jesús Encinar, fundador de Idealista.com.

Tras muchos años viviendo de alquiler decidió dar el salto y comprar un piso. Jesús Encinar, el fundador de Idealista.com, lo anunció en una entrevista que tuvo mucha repercusión en la red. Al final, la compra de su casa acabó siendo la noticia más leída y comentada en uno de los periódicos con más tirada del país.

Los ecos de dicha entrevista han resonado semanas en la red ¿por qué cree que ha interesado tanto que usted se compre una casa? ¿esperaba tanta repercusión? ¿a qué crees que se ha debido?

Cuando hace algo más de un año anuncié en mi cuenta personal de Twitter que tras 20 años viviendo de alquiler había llegado la hora de empezar a buscar casa para comprar se armó un revuelo enorme. Mi decisión acabó en los informativos de televisión. No me lo podía creer. No me imaginaba que se podía generar tanta curiosidad pero aprendí que el día que comprase casa iba a tener que explicarlo para evitar que mi decisión fuera desvirtuada. En aquel momento a muchos les sorprendía que el fundador de Idealista.com viviese de alquiler y que en un momento dado se planteara cambiar. Supongo que era algo así como "la prueba del algodón" del mercado inmobiliario. Así que cuando finalmente cerré la operación preferí ser claro y contarlo para que no hubiera malentendidos y así lo expliqué también en mi blog.

En sus comentarios explicaba que alquilar no es tirar el dinero, pero pagar los intereses de una hipoteca sí. ¿Puede explicarse?

En España ha habido en los últimos años dos mantras: 'el precio de la vivienda no puede bajar' y 'alquilar es tirar el dinero'. En estos momentos el primero se demostrado completamente falso, y el segundo también lo es. Las opciones de comprar mediante hipoteca o alquilar suponen gastos inevitables. Los intereses o la renta mensual son, en ambos casos, dinero a fondo perdido. Por eso me resulta extraño que todo el mundo asuma que el dinero que destinas al alquiler de una vivienda se pierde pero nadie se plantee qué pasa con todo el dinero que se paga en intereses. ¡Eso sí es tirar el dinero!

¿Tras 20 años de alquiler qué es lo que más destacaría de este tipo de opción?

El alquiler me ha permitido vivir en Madrid, Londres, Boston, San Francisco y de nuevo Madrid desde que tengo 18 años. Gracias a esta opción he podido ahorrar, viajar, invertir y asumir riesgos. De todas maneras, soy consciente de que probablemente sea de los últimos de mi compañeros de colegio que se ha comprado casa. Si hoy no tuviese dinero no dudaría en vivir de alquiler el resto de mi vida.

¿Esto funciona sólo con alquileres bajos o también lo piensa con alquileres de mil euros o más?

Los datos que manejamos en Idealista.com lo dejan claro: cuanto más elevado es el precio de venta de una vivienda más interesante resulta alquilarla.

¿Es consciente de que muy poca gente puede pagar su vivienda con dinero en efectivo?

En realidad sí se podría, lo que ocurre es que en ese caso los precios tendrían que ser mucho más razonables. La posibilidad de pagar una vivienda a plazos y durante 30 años ha sido una de las causas más claras del crecimiento de los precios en las últimas décadas. Pero yo he vivido de alquiler durante 20 años y eso me ha permitido mejorar mi formación e invertir mis ahorros y con mucha suerte tener ahorrado lo suficiente para no tener que pedir una hipoteca y no tener deudas. En todo caso aunque en España es algo poco probable no es tan raro en Alemania o Austria y tantos otros mercados donde hay un mercado de alquiler realmente consolidado.

¿Cuál cree que es el límite razonable para una hipoteca tanto en porcentaje del salario, como con respecto al precio de la vivienda?

Excepto en los últimos años, en que nos volvimos locos y despegamos los pies del suelo, lo habitual es que no se destine más del 30% de los ingresos medios para pagar como máximo el 80% del valor de la vivienda. Es un criterio razonable y parece que ahora las entidades financieras lo han recuperado. Pero claro, esta fórmula solo permite comprar una vivienda cuando ésta ajusta su precio a la capacidad del comprador, no al "precio de mercado". Mi consejo es ser muy prudente y si los números no salen, no comprar, así de sencillo. Especialmente ahora que los tipos están en niveles históricamente bajos, una situación que no puede mantenerse por mucho tiempo. A medio plazo a las hipotecas sólo les queda una opción: subir y subir. El euribor no va a estar mucho tiempo a los niveles en los que se encuentra actualmente y quien esté pensando comprar casa ahora debería echar los números con tipos al 4 o incluso al 5% para evitar sorpresas en el futuro.

El ministro José Blanco dijo que hay que ajustar los precios de la vivienda a los salarios ¿Está de acuerdo?

Es la primera vez que un miembro del gobierno habla con tanta claridad y contundencia de los precios. Y no puedo estar más de acuerdo. En las capitales como Madrid y Barcelona el precio medio de oferta tan sólo ha bajado en torno a un 15% y creo que aún le queda bastante recorrido a la baja. El pleno impacto de la crisis económica, el paro, el recorte del crédito hipotecario, la evolución al alza del euribor y la digestión de las enormes carteras de pisos en manos de los bancos aún tardará en hacerse notar plenamente en el mercado.

Dice usted que con el fin de las deducciones en enero 2011 espera una bajada de los precios de la vivienda,  ¿cree que será una bajada rápida o irá poco a poco y será cuestión de años?

En estos momentos estamos asistiendo a un nuevo miniboom provocado por la desaparición de la desgravación y se estás adelantando muchas decisiones de compra. Pero la Nochevieja de este año no es el fin del mundo, ya que muchos españoles van a poder seguir beneficiándose de estas ayudas (todos los que tengan bases imponibles inferiores a 24.107 euros). Creo que nos quedan años de lentas y graduales bajadas antes de poder decir que el precio medio de la vivienda "ha tocado suelo". En Japón y Alemania el precio de la vivienda lleva bajando 20 años. Tres años es poco tiempo para que España supere la enorme burbuja inmobiliaria que vivimos. Los ciclos inmobiliarios se mueven lentamente y tardan años en ajustarse.

¿Está de acuerdo con la retirada de las desgravaciones fiscales por compra de vivienda?

Durante años fue la principal medida que nos recomendaban la mayoría de los organismos internacionales (FMI, OCDE, Comisión Europea) y creo que se toma tarde. En todo caso creo que es mucho más importante comprar una vivienda a un buen precio que obtener las desgravaciones fiscales. Si por esperar unos meses te ahorras un 5% o un 10% del precio de la vivienda esa rebaja puede llegar a ser mucho más que la desgravación que consigues antes de Nochevieja.

¿Cómo influye la crisis en las visitas de un portal como Idealista.com?

En Idealista.com estamos registrando niveles de tráfico récord en los últimos años y actualmente más de cuatro millones de personas buscan casa con nosotros cada mes. Es evidente que no hay un problema de demanda, hay miles de personas con una clara decisión de comprar casa. Ni tampoco es problema de oferta, ahora que tenemos probablemente el mayor stock de vivienda inmobiliaria en la historia española. Es un problema de precios: las expectativas de los vendedores que no aceptan que su casa no vale lo que están pidiendo por ella y que en miles de casos de hecho vale incluso menos de lo que pagaron por ella. En estos momentos estamos ya en niveles de precio similares a 2005 pero es probable que sigamos avanzando hacia atrás. El que no quiera bajar precio mejor que retire su casa del mercado durante unos cuantos años o la quemará.

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Comentarios 62

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agu
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Al final cuando se pone la razón y los números por delante dan la razón a este hombre. De hecho el alquiler es rentable siempre y cuando no supere el 60-70% de la hipoteca correspondiente. Si no es así empieza a ser mas interesante la compra.

Puntuación 49
#1
cafetero
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Este sr esla opinión más autorizada que he oido nunca sobre la vivienda.

Puntuación 71
#2
Acabaramos
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Normal, solo compra el que le sobra pasta, es una diversificacion como otra cualquiera pero economicmente en estos momentos comprar es absurdo. Cclaro que el que tiene mucha pasta diversifica y compra y si tiene muchisima...pues hasta cstillos en el Loira.

Puntuación 5
#3
fernando
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Es elemental lo que dice Encinar, pero nadie lo dijo tan claro en un medio de comunicación. Yo, no es por nada, sostengo la misma tesis que él desde hace más o menos hace veinte años, sostengo los mismos argumentos y también vivo de alquiler. Incluso los precios del año noventa y cinco. coincido también el largo recorrido a la baja que le queda a la vivienda.

Puntuación 30
#4
Pepe
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Pues claro, o es que en Alemania nos tontos...si vemos que alli es un mercado mayoritariaamente de alquiler...y nos dan sopas con honda....han asumido la alemania del este y yo estuve alli y daba miedo...y ahora mismo crecen al 3% y tienen el paro mas bajo de casi dos decadas...y asi y todos a igualdad los pisos son mas baratos qque aqui y ganan el doble y ni asi compran....

Puntuación 27
#5
jose
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lo mejor es alkiler o si kieres comprar una casa ke sea por banco. Las franquicias xupan mucho dinero y si una casa cuesta 140.000 costará realmnte 180.000

Puntuación -20
#6
elemental
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Por fin leo algo coherente, se ve que este señor no es ningun ladrillero.

Puntuación 37
#7
Usuario validado en elEconomista.es
salapa
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Tengo amigos que pensaban que eso de alquilar era "tirar el dinero" y al casarse se han comprado pisos por 240.000 euros en Valencia en fincas de la época de la prehistoria justo en el momento más alto de los precios y ahora están llorando todos los días por el error que van a tener que asumir durante 30 largos años.....

Estoy al 100% con el Sr. Encinar, si no puedes pagar un piso a "tocateja" vive de alquiler y cámbiate tantas veces quieras.

Puntuación 45
#8
Froilan
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Esta historia de comprar no era mas que un timo piramidal en el que todos compraban bajo el slogan de la vivienda nunca baja, pero esto ya no vale ahora ni probablemente vuelva a valer en los proximos veinte o treinta años.

Puntuación 28
#9
Zumvahos
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Que raro, no han salido todavia los bolloycaos del ladrillo...evita...el rubio...el moreno...el arturito...el pepeleches....

Puntuación 10
#10
Ivan
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Vamos a ver, alquilar o comprar depende mucho de la situación del mercado. En los últimos años cláramente alquilar no es tirar el dinero, todo lo contrario. Un ejemplo, Los últimos años el precio de las casas ha estado bajando alrededor de un 5%, esto supone que una casa que el año pasado valía 250,000 euros a día de hoy vale 12,500 euros menos. Supongamos que un señor se compró esa casa el año pasado y ha estado pagando además unos 400x12 en intereses por la hipoteca. Es decir, el señor que compró la casa el año pasado ha tirado a la basura unos 17,000 euros.

Esto implica que cualquier persona que haya estado de alquiler este último año, digamos pagando unos 600 euros/mes = 7200 euros al año, se ha ahorrado este año, respecto al comprador, unos 10,000 euros. O dicho de otra forma, cualquier persona que haya estado de alquiler este último año por menos de 17,000/12 = 1400 euros/mes ha salido ganando respecto al comprador.

Puntuación 10
#11
Troya
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El problema es que si no se compra cuando uno es joven cuando uno es viejo ya es tonteria hacerlo.

Puntuación -12
#12
agu
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A ver que la gente desvaría, para empezar el entrevistado se ha comprado una vivienda porque le ha parecido el momento adecuado, alquilar compensa siempre y cuando se dén tres circunstancias como son movilidad, falta de recursos o estabilidad y por último cuando los precios de los alquileres sean algo superiores a los costos de la hipoteca si la hubiere.

Puntuación 11
#13
Troya
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Solo alquila de por vida el que tiene pasta para quemar.

Puntuación -19
#14
fernando
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#13

Agu, Encinar no dice que compró porque es el momento adecuado; porque no lo es, sino que él tiene una situación económica boyante e información privilegiada a través de su portal inmobiliario, seguro que él en concreto sale ganando respecto al alquiler, pero la mayoría no.

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#15
Leo
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Yo no quería llegar a la jubilación sin tener ningun tipo de patrimonio. Pagas una hipoteca durante 30 años, pero al menos, tienes una casa donde vivir tus días de jubilación.

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#16
incazzato
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El gran Enzo Ferrari confesaba no entender a sus propios clientes pues él mismo -notable avaro- nunca gastaría esas cifras en un coche. Pues bién, en España y en materia de pisos gastamos en un "seiscientos" lo que valen varios Ferraris!

Puntuación 22
#17
pequeña contradicción
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soy el unico que ve una pequeña GRANDISIMA contradicción aqui?

a ver, el tio este se acaba de COMPRAR un piso y con este acto está defendiendo las virtudes del ALQUILER ?

ya se que mi planteamiento es muy simplista, pero si lo pensais en el fondo lo que quiere decir es que SI SE PUEDE es mejor comprar (AHORA?) que alquilar

el tio se ha gastado 500.000 euros (según El Pais)

pues si en 2011-2012 tiene que hacer un bajon espectacular, no sería mejor comprar ese piso por 400.000 euros o menos el año que viene?



O ES QUE IMPLICITAMENTE nos está diciendo que cree que no bajarán SUBSTANCIALMENTE MíS?



NO SERIA MEJOR AGUANTAR 2 AÑITOS MíS DE ALQUILER ?

Puntuación -6
#18
leomdq
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al final no dice nada de la casa que compro...quien le hizo la nota?

Puntuación -5
#19
Juanma
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Este Sr. no tiene razón, durante 20 años pagó su alquiler, ahora compra en efectivo por más del triple de lo que valía hace tan solo diez años por mucho que ajustara el precio de compraventa. Luego cualquier persona que comprara hace diez años compró como minimo por un tercio de lo que ahora vale.

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#20
luciérnaga
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"cualquier persona que comprara hace diez años compró como minimo por un tercio de lo que ahora vale."

jajajajaja ay que me LOOOOL

Puntuación 0
#21
Inmmo portal
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Y todo eso lo dice uno que ya no tiene ningún interés, puesto que ya ha comprado. Es evidente que el euribor, el paro, la restricción de créditos, el stock de pisos vacios, el fin de las ayudas, etcc.. van a impulsar el mercado para abajo. Si no vendes ahora, venderás el año que viene un 10& más barato, o en el 2012 un 20& más barato. Es así de sencillo, igualito que el que no vendio en el 2008 o en el 2009, si lo quiere hacer ahora lo ha de hacer más barato.

Puntuación 5
#22
Juanma
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Para el 21- Año 2000 Vivienda de 90 m2 barrio normal de una ciudad costera -precio - 13.000.000 de pesetas, hoy ese mismo piso con todas sus subidas y bajadas 220.000 euros (Se vendieron por más de 280.000 euros en su buena epoca)

Puntuación -2
#23
cuantas basicas de la abuela
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creo que este tio ha comprado en el segundo peor momento (el peor fue en 2007-2008)

si cuando empezó a trabajar hace 20 años se hubiera hipotecado, sin duda hubiera sido la mejor opción

en 1990 te comprabas en Barcelona o Madrid un buen piso por 7 millones de pelas (= 42.000 euros)

que nadie me venga que si intereses ni ostias... el que compró en 1990 a 1998 puede estar absolutamente tranquilo

quien haya comprado entre 2003-2008 (especialmente 2006-2008) tiene que estar muy muy intranquilo



comprar ahora? mejor que hace 2-3 años, sin duda, PERO NO ME PARECE TODAVIA EL MOMENTO IDONEO

en California, por ejemplo, en 1 año bajaron un 50%

aqui estaremos mareando la perdiz muchos muchos años para acabar PEOR

Puntuación 3
#24
agu
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Las viviendas no son como los coches que puedes esperar y comprarte el mismo modelo o uno mejor, seguramente ha encontrado una buena oportunidad y entre la fiscalidad y otros parámetros que desconocemos para él era su momento.

Existe una cosa que se llama oportunidades que se aprovechan o nó, lo que no invalida el hecho de que el conjunto de las viviendas siga bajando. Tan difícil es de entender.

Puntuación 4
#25