Vivienda

La vivienda seguirá cayendo dos años más: el stock asciende a 1,7 millones de unidades

  • Un 'stock' de 1,7 millones de pisos hundirá la construcción a mínimos

El precio de la vivienda seguirá cayendo al menos durante dos años más y a cierre de 2011 sumará un ajuste medio acumulado del 22% desde que comenzó la crisis en el sector que, no obstante, no empezará a superarse hasta al menos 2013, según el anuario estadístico del mercado inmobiliario de R.R. de Acuña & Asociados, presentado hoy.

La firma estima que en 2009 el abaratamiento de los pisos alcanzará el 9,55% y se irá atemperando en próximos ejercicios, con descensos del 9,32% y del 4,81% en 2010 y 2011, respectivamente.

¿Cuando volverá a funcionar el sector?

El informe considera que el sector inmobiliario requiere aún de un plazo de entre seis y siete años (hasta 2013 o 2016) para "reactivarse y comenzar a ejercer efectos positivos sobre el conjunto de la economía". "Aquí de brotes verdes, nada", aseguró en rueda de prensa el presidente de la firma, Fernando Rodríguez y Rodríguez de Acuña.

Según su estudio, este es el tiempo necesario para que se corrija el "desfase" que actualmente se registra entre oferta y demanda. La firma eleva hasta 1,7 millones de pisos el 'stock' de pisos sin vender, frente a una demanda total estimada para este año de 218.428 viviendas.

En cuanto a los pisos que no encuentran comprador, casi un millón están en manos de los promotores, sumando las terminadas que no se venden (unas 507.000 unidades) y las actualmente en construcción (469.234 pisos). Otros 582.800 son pisos usados y los alrededor de 110.000 restantes, viviendas en manos de los bancos.

La firma advierte además de que "el problema se agrava" al analizar la cartera de suelo disponible para construir vivienda actualmente existente, que suman una edificabilidad de 2,40 millones de pisos más. "Ello indica que existe suelo para nueve años que, unido al 'stock', supone que el mercado cuenta con viviendas y suelo para los próximos quince años", advierte el informe.

La construcción, en mínimos históricos

La consecuencia inmediata de esta cartera de existencias será una "fuerte contracción" en la actividad de construcción de nuevas viviendas, que calcula se hundirá a niveles mínimos históricos de entre 50.000 y 75.000 unidades anuales en los próximos años. "La situación del mercado no justifica una mayor construcción y los bancos tampoco darían dinero para construir algo que no se vende", argumentó Rodríguez y Rodríguez de Acuña.

Así, y dado que el tiempo de construcción de un piso es de unos dos años, el estudio prevé que el mayor efecto negativo del sector en la evolución económica general "está por venir" y se dejará sentir fundamentalmente en la segunda mitad de 2010, para cuando incluso augura tasas de desempleo del 25%.

En la misma línea, pronostica que 2010 y 2011 serán los principales ejercicios en cuanto a "caída de empresas promotoras", dada su "crítica situación". "Cada vez tienen más difícil refinanciar porque sus activos o no se venden o están hipotecados, y cada vez más devaluados", apuntó.

Por ello, calcula que cuando en 2013 el sector empiece a recuperarse su dimensión y la capacidad del sector inmobiliario será de la mitad respecto a la que presenta antes del cambio de ciclo, y que antes incluso alcanzará mínimos en que representará apenas una cuarta parte

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Comentarios 77

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chuchi
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a poco que suban los tipos de interes el proximo año no compra una casa ni rita la churrera.

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#25
macurri
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Todo el mundo sabe que la vivienda no puede bajar de precio. Es físicamente imposible y sólo ocurre en países subdesarrollados como EEUU o Japón. Nosotros estamos en la Champions y eso aquí no pasarí .

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#26
silo
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El ajuste será brutal. Pero simplemente porque los precios se harán asequibles para un comprador -que no dos, que cojones, y un sueldo medio español. Ahora que calculen los entrampados a cuanto asciende ese ajuste.

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#27
creatiko
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Largo Caballero

Compra ahora sino te quedaras Corto

Puntuación -8
#28
duet
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Los españoles en líneas generales estan total y absolutamente obsesionados con la vivienda,por eso la gente intenta comprar como sea aunque estean con el agua al cuello,es la mentalidad del país y esto no se cambian ni en 100 años,por lógica los precios tendrian que bajar bastante más en un país normal,pero España no es normal.Por eso yo creo que no dentro de mucho volveran a empezar el estancamiento de precios y no mas bajadas.

Puntuación -5
#29
Leandro
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Los ladrillos siempre seran ladrillos. En el mediano plazo otra vez recuperaran valor

La tierra es un bien escaso y cada vez mas. Asi que sera un valor en crecimiento

Puntuación -29
#30
rafa
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La mayoría de los comentarios no tienen ni idea de lo que cuesta hacer una vivienda.... Por que no os poneis a contruir una vosotros, a ver en cuanto os sale????. Además la mayoría de las personas trabajan para ganar dinero...

Supongo que si vosotros intentais vender algo y en vez de por 5 lo vendes por 10, seguro que lo vendes por 5.

un saludo

y yo tengo mi casa pagada ni me dedico a eso....

Puntuación -19
#31
Jason
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oye -23-pues puede ser que tengas razon y aun asi no las quiera nadie, porque nos va a freir a impuestos y mantener un bien que no necesitas...pues va a ser que no.

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#32
estoico
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Porque me censuran los comentarios?

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#33
abuelo
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Los españoles siempre hemos sido numeros uno bebiendo, no entiendo porque no lo podemos ser en vivienda.

Puntuación -9
#34
entrampaditos y futura subida euribor jajaja
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estoy seguro que todos los que dicen que hay que comprar , ellos no compran.jajaj, son especulacerdos entrampados que quieren soltar lastre como sea...jajaj, joderos capullos jajaja

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#35
sp
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Rafa (#31) ¿cuánto costaba hacer una vivienda en el año 2000? ¿cuánto han subido los sueldos desde entonces? Pues la suma de ambos es lo que tendría que costar una vivienda. El resto es especulación, ya sea del suelo, del constructor, del ayuntamiento, de lo que sea.

Puntuación 18
#36
Leandro
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El precio de la vivienda bajar como el petroleo....

de 16 hace 5 años a 160 y luego a 70....

Puntuación 5
#37
Euro Max
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La vivienda bajara cuando volvamos a las cavernas...

Puntuación -9
#38
3d
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Viendo la puntuación queda claro que los de mas alta puntuacion son los que reflejan el deseo de la mayoría, no la realidad. No compren y lo harán con los precios mas altos. Yo compré, no ahora, hace un año y medio y la cogí con 30% de descuento y como alquiler venta, pagaré y en el 2013 tendré un pastón cuando les venda a los que aún esperan.

Puntuación -19
#39
agu
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A muchos que tan alegremente creen que las bajadas serán mucho mayores les digo que tengan cuidado y miren a la bolsa para ver que hay un momento en el que uno a de arriesgarse.

Puntuación -17
#40
Argonauta
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A ver si se enteran de una vez los vendedores y sobre todo los promotores,con los sueldos medios que hay en España, con tipos de interés en mínimos históricos y con la tasa de paro e inestabilidad laboral que existe a medio plazo o asumen pérdidas de una vez y rebajan los precios o se van a comer esos pisos con patatas.Y que se olviden del negocio pq en cuanto los bancos empiecen a sacar los activos buenos (losprocedentes de las promotoras),no la morralla procedente de subastas van a reventar los precios a la baja.Si tienes que vender, vende ya y se el primero en rebajar o serás el último en vender y por mucho menos que ahora.

Puntuación 17
#41
Nombre
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### Razones por las cuales no se debe comprar pisos nuevos ni con ¿rebajas? del 30%:

- Existen 5 millones de parados que no podrán comprar, siendo el total de familias que no podrán comprar todavía mayor que esa cifra.

- Existe un alto porcentaje de gente amenazada directa o indirectamente con perder su trabajo. Expedientes de regulación, despidos improcedentes, contratos temporales que no se renovarán, contratos por obra ,etc etc. Comprarse un piso en este momento puede equivaler a un suicidio económico en toda regla.

- Mileuristas. En este mísero país el 63% de trabajadores cobran en torno a 1.100 euros/mes brutos, de momento, ya que la tendencia va a ser bajar todavía más los sueldos. Si contamos el caso de una hipoteca a compartir por dos mileuristas siendo de 150.000 euros pagando la recomendable cantidad del 35% de los ingresos a un promedio de euribor a 4% (optimista) supone ¡¡¡ 30 años !!!. O sea la esclavitud del siglo XXI. Si hay divorcios, defunciones, etc etc o el euribor tiene otro valor ... mejor no hablar del resultado. No podemos ni hablar de que solo afronte un único sueldo mileurista la hipoteca. Es inviable o no da ni para un zulo.

- Comprar porque ahora hora el euribor esté bajo supone que cuando vuelva a estar en valores altos, que lo estará, las pasarán canutas. Cada 7 a 10 años hay una crisis económica de algún tipo, con escaladas de índices de todo tipo. Comprar pensando en el día a día es de locos, a lo largo de la "típica" vida de una hipoteca de 20 - 30 años puede pasar muchas cosas.

- Un 3,47% es el euribor medio desde enero 2000 hasta junio 2009, lo que supone 9 años. Anterior al euribor estaba el índice mibor que puede dar una pista buena de lo ocurrido en 15 años. Un 4,63% es el mibor medio desde diciembre de 1993 hasta junio de 2009. Con lo cual, si redondeamos, un 3,5% (4,5% siendo realistas) es un buen número de tipo medio con el que hacer nuestros números. Ahora bien, considerando que el diferencial actual ahora anda en un +1% (+1,20 en ing), comprar ahora supone acabar pagando un 4,5% ó 5,5% de media como valor probable. Como problema añadido está el "suelo": es el interés aplicado en caso de que el índice euribor esté por debajo de dicho valor, con lo cual a partir de este momento el valor medio de las hipotecas con dicho suelo a lo largo del tiempo será mayor que en el pasado ya que no se beneficiarán de las bajadas del euribor. Comprar ahora que los precios de los pisos siguen bajando y los diferenciales de los bancos siguen subiendo supone la mayor equivocación que se puede cometer.

- Sólo el 2% de los españoles reconoce tener más de 75000 euros en cuenta. Si tan pocos ahorros se tienen, ¿cómo se pretende comprar unas casas tan caras? (Mientras se tenga la prudente medida de dar una entrada por el 20% del piso). Se deberá AHORRAR una temporadita.

- Existe mucha gente que ya no puede pagar sus hipotecas y otro tanto ocurre con los alquileres morosos. Si hubiese cifras oficiales y reales y no maquilladas alguno se daría cuenta de la magnitud del problema. Aún así hay 100.000 hipotecas que ya no son pagadas y se espera que facilmente se duplique esa cifra de aquí a final de año.

- En breve nos subirán los impuestos, nos freirán a multas, etc etc para pagar los desmanes de los distintos desgobiernos: estatales, comunidades autónomas y hay-untamientos.

- Ya se amenaza con bajar los sueldos ya que baja el IPC. Eso quiere decir que en los años siguientes no habrá subidas salariales, con lo cual habremos perdido poder adquisitivo.

- El precio de los pisos de segunda mano tiene mayores descuentos.

- Llegará un momento en el que la caída se estanque. Pero la subida no volverá a ser vertiginosa, será muy progresiva. La gente se habrá comido sus ahorros en estos años chungos, no se tendrán grandes ahorros para dar la entrada.

-"Un millón y medio de hipotecados deben al banco más de lo que valen sus casas". Comprar ahora sería entrar en dicha situación. Para que te concedan una hipoteca tienes que poner un aval que respalde el valor pedido. Cuando tu piso se deprecia por debajo de lo que te queda de pagar de hipoteca encima debes poner nuevos avales.

### Razones para no comprar el millón de pisos nuevos con las ¿rebajas? del 20% o más que ofrecen y esperar a que se reanude la construcción en algunos años:

- El precio del suelo ha bajado. Con lo cual el valor repercutido a cada piso será inferior al aplicado en tiempos pasados.

- El valor de los materiales de construcción ha descendido muchísimo respecto al pico de 2006-2007.

- El valor aplicable de la mano de obra de los currantes que lo levanten será inferior, ya que serán nuevamente contratados por salarios más bajos. Adiós a la antigüedad que tenían y debido a la sobreoferta de trabajadores cualificados menores sueldos.

- Se debe pedir una hipoteca por la mínima cuantía posible. Razón: En caso de impagos y embargo los bancos sólo deben provisionar un 35% aprox. de la deuda (antes era el 100%), con lo cual a partir de ahora ya no les resultará tan doloroso quedarse pisos y convertirse en inmobiliarias. Hay que ahorrar o bajar precios, sino te puedes ver en la calle si echas mal los cálculos. El 32% de los españoles ha perdido capacidad de ahorro en los últimos seis meses, mientras que el 20% está haciendo un esfuerzo por ahorrar más. Queda demostrado que gran parte de la demanda latente no es solvente.

- El 33% de los jóvenes menores de 24 años no encuentran trabajo. Sino trabajan no ahorran y sin ahorros no hay piso. Aunque haya una nueva generación que potencialmente puedan comprar/alquilar pisos no pueden. El resto de jóvenes son además víctimas de una precariedad muy elevada, con lo cual sin trabajar constantemente no se podrán afrontar todas las letras de una hipoteca.

- En el primer trimestre de este año se realizaron 23.433 ejecuciones hipotecarias, casi tantas como en todo 2007. Para este año se estiman 114.958. Pero lo peor está por llegar ya que en 2010 el CGPJ prevé que se lleguen a las 181.030. Un escándalo en toda regla y esto es con el euribor bajo.

### Recuperación de EEUU:

Allí reventó su burbuja inmobiliaria antes que aquí y el pinchazo fue real. Su burbuja no era tan grande como aquí. Los precios en EEUU sí han caído a donde deberían, no aquí. La gente dice que en cuanto se reactive la economía de EEUU y compren casas debe hacerse lo mismo aquí, con los ahorros de solo 2 años, que ilusos. La economía y el paro de ambos países son diferentes, y los momentos de recuperación serán diferentes.

### ¿Cuando será el mejor momento para comprar vivenda?

Os expongo mi pensamiento: considerar la vivienda como la bolsa. ¿Comprarías acciones cuando estan bajando o esperarías a que esten en precios mínimos? ¿Como se puede saber cual es el precio mínimo? Pues cuando la tendencia a bajar se detiene, y o bien se estabiliza, o comienda una leve subida. Comprar hasta en ese momento de leve subida supone un gran ahorro. El euribor bajo supone ahorrarse algo de dinero puntualmente, un espejismo pasajero de una mentalidad cortoplacista. Yo espero a que la bajada de precios siga su curso y mientras siguo ahorrando, con lo cual tendré que pedir menos de hipoteca. Comprar una vivienda requiere una vista a largo tiempo, que no os engañen las conversaciones de los "expertos por un día" que hablan sin conocimiento porque la tele, el portero o la vecina han dicho tal o cual cosa. Abrir los ojos y crearos vuestra propio opinión.

Puntuación 32
#42
Argonauta
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Brillante 42, has desarrollado, profundizado y añadido ideas que comparto. Añádeme que es un piso acabado hace 2 años, obra nueva o outlet por el hecho que nadie haya vivido? qué pasa con el seguro decenal? me tendrán que compensar esa pérdida de garantía como comprador, no? si el gobierno crea una cartera de alquiler subvencionado otro feroz competidor se añade... No os dejeis llevar por los interesados en que se mantengan los precios, los datos hablan por si solos.

Puntuación 7
#43
jalisco no te rajes
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Dónde está el tal Perez? Aquel que decía que ya había tocado suelo? Pero estos tipos no tienen cárcel por intentar engañar a la gente? A bueno..., no claro. Es que estamos en un mercado liberal intervenido

Puntuación 7
#44
jalisco no te rajes
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leandro 30. La tierra, si te refieres a lo que se trata en este artículo, no es un bien escaso, lo que tratan de hacerlo escaso es el interés político porque no liberan suelo o no lo liberaban para hartarse a comisiones y pelotazos.

Puntuación 8
#45
solopongo
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Artículo 47

Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos

promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este

derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación.

La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos

Puntuación 3
#46
ignacio
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El ritmo de bajada de los precios es tan hiperlento que, efectivamente, hasta dentro de 2 años o 3 años los tercos empresarios inmobiliarios que padecemos en este país no percibiraán que sólo bajando un 25% el precio de los pisos se ajustarán la oferta y la demanda de los cada vez más empobrecidos asalariados españolitos.

Puntuación 9
#47
javier
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si quieren saber el valor real del metro cuadrado contabilicen su valor por horas de trabajo.

vayan a las hemerotecas. apunten los precios de entonces y los sueldos de entonces.

en los 80' - 90' un metro cuadrado = un sueldo (no llega)

en el año 2009 un metro cuadrado = 3 sueldos.

está claro no?

Puntuación 10
#48
Manuel
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#40 te equivocas, en la bolsa en días tu dienro puede subir como la espuma o esfumarse. Nadie puede preveerla con una mínima exactitud. La vivienda es mucho más rígida y menos volatil, puedo esperar a que la bajada que se está produciendo termine y esperar el primer trimestre en que el precio vuelva a crecer para comprar y no voy a perder ni un 3 o un 4% por llegar un mes tarde.

En bolsa operar con un día de retraso puede significar cagarla, las diferencias son evidentes.

Puntuación 8
#49
German Pereira
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No hay mucho que añadir a lo ya dicho, simplemente la vivienda bajara porque tiene que bajar, asi de sencillo. Comprar en estos momentos no es rentable.

Puntuación 10
#50