Vivienda - Inmobiliario

Las mejores hipotecas variables (julio 2024)

  • La Hipoteca Variable de Banco Sabadell (euríbor+0,40%), la Hipoteca Real Madrid Variable de Unicaja (euríbor 0,45%) y la Hipoteca Inteligente Variable de EVO Banco (euríbor+0,48%) son las mejores hipotecas variables de julio de 2024

Las mejores hipotecas variables de julio de 2024 son la Hipoteca Variable de Banco Sabadell (con un interés de euríbor+0,40%), la Hipoteca Real Madrid Variable de Unicaja (e+0,45%) y la Hipoteca Inteligente Variable de EVO Banco (e+0,48% TIN). Completan el ranking las ofertas a tipo variable de Kutxabank y Unicaja (en su oferta para nóminas superiores a 2.500 euros) con un interés de e+0,49% y e+0,50%, respectivamente.

Así lo asegura un informe de Kelisto.es, que analiza el mercado basándose en criterios de ordenación objetivos: el diferencial que acompaña al euríbor de cada oferta, el interés fijo de salida y, posteriormente, la comisión de apertura, la comisión por reembolso anticipado y el número de productos o servicios que bonifican el interés de cada hipoteca fija.

Las hipotecas variables más baratas

Fuentes: Kelisto.es con datos de las páginas web de las entidades financieras (análisis elaborado el 01/07/2024) Los criterios para ordenar las ofertas de hipotecas son: 1º Diferencial; 2º Interés de salida; 3º Comisiones; 4º Número de productos vinculados. Este ranking solo incluye información de hipotecas para cualquier tipo de vivienda, por lo que las llamadas «hipotecas verdes» (que premian con un interés más bajo las ofertas de viviendas con calificación energética A) quedan excluidas.

Hipoteca Variable de Banco Sabadell

La Hipoteca Variable de Banco Sabadell es la hipoteca referenciada al euríbor más barata del mercado en julio, gracias a que cobra un interés de e+0,40%, aunque durante el primer año te aplicará un tipo fijo de salida del 2%. Eso sí, para poder conseguir esta oferta con dichas condiciones deberás cumplir con los siguientes requisitos de bonificación:

  • Domiciliar la nómina.
  • Contratar un seguro de hogar.
  • Contratar un seguro de vida.
  • Contratar un seguro de protección de pagos.

En cuanto a sus comisiones, la oferta de Banco Sabadell no tiene comisión de apertura, aunque sí te impondrá un coste si decides realizar una amortización anticipada. En este caso te cobrará el máximo permitido por ley entre las siguientes opciones:

  • Una comisión del 0,25% durante los tres primeros años (y luego nada).
  • Una comisión del 0,15% durante los cinco primeros años (y luego nada).

Hipoteca Real Madrid variable de Unicaja

La Hipoteca Real Madrid Variable de Unicaja, la segunda mejor de julio de 2024, te cobrará un interés de e+0,45%, aunque durante los primeros 12 meses pagarás un interés fijo de salida del 2,40% TIN. En cuanto a los requisitos de bonificación que te permitirán beneficiarte de este préstamo hipotecario, Unicaja te pide que cumplas con los siguiente:

  • Domiciliar la nómina o pensión por desde 3.000 euros.
  • Contratar un seguro Multirriesgo.
  • Contratar un seguro de vida.
  • Contratar una tarjeta de crédito de la entidad.
  • Mantener una cantidad igual o superior al 10% de la hipoteca en fondos de inversión del banco.
  • Que la vivienda tenga un certificado energético con calificación A.

Por último, la Hipoteca Real Madrid variable de Unicaja tiene dos comisiones diferentes: en primer lugar, la de apertura, cuyo coste es de 300 euros. En segundo lugar, si decides amortizar el préstamo antes de tiempo pagarás una comisión por amortización anticipada que será el máximo permitido por ley, a elegir entre estas opciones:

  • Una comisión del 0,25% durante los tres primeros años (y luego nada).
  • Una comisión del 0,15% durante los cinco primeros años (y luego nada).

Hipoteca Inteligente variable de EVO Banco

El pódium de mejor hipoteca variable de julio de 2024 lo completa la Hipoteca Inteligente Variable de EVO Banco, ya que exige un interés fijo de salida durante los 24 primeros meses del 2,20% TIN y, después, e+0,48%. Por su parte, la entidad digital te pedirá que para conseguir ese precio domicilies la nómina y contrates un seguro de vida y otro de hogar. Por último, no te exige el pago de comisión de apertura, aunque sí tendrás que abonar la comisión por amortización anticipada si quieres devolver el dinero antes de tiempo. En este caso, también tendrás que elegir la opción que prefieras entre:

  • Una comisión del 0,25% durante los tres primeros años (y luego nada).
  • Una comisión del 0,15% durante los cinco primeros años (y luego nada).

Hipoteca variable de Kutxabank

La Hipoteca Variable de Kutxabank te exigirá un interés fijo de salida del 2,58% TIN durante los 12 primeros meses y, después, uno variable de e+0,49%. En cuanto a las exigencias de Kutxabank para conseguir esta oferta con estas condiciones, la entidad te pedirá cumplir con estos requisitos:

  • Domiciliar la nómina o pensión por más de 3.000 euros.
  • Contratar un plan de pensiones al que aportes 2.000 euros al año.
  • Contratar un seguro de hogar.

Kutxabank no ofrece información estándar sobre las comisiones de esta hipoteca. Por ello, si estás interesado en este préstamo hipotecario deberás consultar con la propia entidad para ver las tasas que te aplicaría.

Hipoteca variable de Unicaja (para nóminas superiores a 2.500 euros)

La segunda oferta que ha colado Unicaja en el ranking de mejores hipotecas variables de julio de 2024 es su Hipoteca Variable para aquellos clientes con una nómina superior a los 2.500 euros. En este caso, la entidad malagueña te aplica un interés de e+0,50%, aunque durante los 12 primeros meses el interés fijo de salida es del 1,99% TIN. Sin embargo, para conseguir ese precio no solo sirve con tener una nómina superior a los 2.500 euros, sino que también te exige:

  • Contratar un seguro hogar.
  • Contratar un seguro de vida.
  • Contratar una tarjeta de crédito de la entidad.
  • Realizar aportaciones recurrentes a fondos de inversión o de pensiones del banco.

En cuanto a las comisiones, al igual que en su anterior oferta, Unicaja te exigirá tanto una comisión de apertura por 300 euros como la comisión por amortización anticipada en el caso que quieras devolver el dinero antes de tiempo y para lo que tendrás que elegir entre:

  • Una comisión del 0,25% durante los tres primeros años (y luego nada).
  • Una comisión del 0,15% durante los cinco primeros años (y luego nada).

¿Qué son las hipotecas variables?

Una hipoteca variable es un préstamo hipotecario con el que obtendrás financiación para la adquisición de una vivienda a cambio de comprometerte a devolver el capital prestado con un tipo de interés variable: es decir, un importe que estará compuesto por una parte fija, que se denomina diferencial, que se suma al valor del euríbor en el momento de la revisión de esta, que puede efectuarse de forma semestral o anual.

Por último, ten en cuenta que este tipo de hipotecas tienen a su vez un pago fijo anual, denominado interés fijo de salida, que se aplica durante los primeros meses, normalmente durante los 12 primeros.

Características de las hipotecas variables

Algunas de las características clave que debes tener muy presentes en este tipo de hipotecas son:

  • La cuota irá cambiando con el tiempo: la principal característica de las hipotecas variables es que no siempre pagarás la misma cuota, ya que esta irá cambiando con cada revisión que haga el banco de esta (cada seis meses o cada año). Eso implica que tu cuota mensual pueda aumentar drásticamente durante algún tiempo, como ha ocurrido recientemente, o que pueda bajar más de lo normal, como ocurrió hasta 2022. Recuerda, que el principal motivo por el que tu cuota suba o baje será el euríbor, por lo que siempre debes estar atento tanto a su valor actual como al futuro.
  • La amortización anticipada es más barata: una de las ventajas de este tipo de préstamos es que, si quieres ir devolviendo el dinero antes de tiempo, lo que se conoce como amortización anticipada, te saldrá mucho más barato que hacerlo con una hipoteca fija. De hecho, con esta segunda opción deberías para normalmente entre un 1,5% y un 2%, dependiendo de los años que lleves pagando tu hipoteca, mientras que en las variables será tan solo del 0,15% o el 0,25%, dependiendo de la opción elegida, o directamente nada si ya han pasado cinco o tres años, respectivamente. Además, actualmente este tipo de operaciones están eximidas de pagar comisiones durante este año y, a partir del próximo, el cargo quedará reducido al 0,05%, gracias a las medidas de ayuda a los hipotecados aprobadas por el Gobierno.

¿Qué diferencias hay entre hipotecas variables, fijas y mixtas?

La principal diferencia entre una hipoteca variable y una fija es que el tipo de interés que aplica es variable, como su nombre indica durante la vida del préstamo hipotecario la cuota mensual que deberás pagar irá variando cada seis meses o cada año al ritmo que marque el euríbor. Eso, por ejemplo, contrasta con las hipotecas fijas con las que siempre pagarás lo mismo o con las mixtas, que, si bien tiene un tipo variable, también aplican un tipo fijo durante los primeros años (normalmente, entre 5 y 15, dependiendo de cada banco).

Consejos para encontrar la mejor hipoteca variable

Para encontrar la mejor hipoteca variable conviene que tengas en cuenta las características de este tipo de préstamos y, además, compares entre los distintos productos que hay en el mercado, de tal manera que encuentres el que mejor se adapte a tus necesidades. También te será de ayuda ponerte en manos de profesionales que te ayuden a negociar por ti y te guíen en el proceso, como los del bróker hipotecario de Kelisto.

1. Ten presente que la cuota que pagas puede subir

Calcular la hipoteca que puedes permitirte es vital en cualquier caso, pero lo es aún más si quieres pedir una hipoteca variable porque la cuota que pagas puede subir drásticamente si lo hace el euríbor. En condiciones generales, la mensualidad de tu hipoteca no debe superar el 30-35% de tus ingresos (o de los tuyos y los del otro titular, si la pedís entre dos personas), pero si vas a pedir una variable es preferible que el porcentaje sea más bajo para que no tengas problemas si sube el índice de referencia.

2. Atento al diferencial

El elemento al que debes prestar más atención a la hora de encontrar una hipoteca variable es el diferencial, ya que se sumará al euríbor todos los meses. Por ello, cuanto menor sea el diferencial, menor será la cuota que pagarás cada mes (obviamente, sujeto al ritmo que marque el euríbor). Por suerte, actualmente, las hipotecas variables tienen unos diferenciales históricamente bajos para compensar que el euríbor sigue siendo muy elevado.

3. Compara ofertas y no pierdas de vista la letra pequeña

El diferencial no es el único elemento a tener en cuenta, aunque sí es el más importante, ya que también debes fijarte en los productos que te exige contratar para bonificarte el interés. Por último, ten en cuenta que cada banco tiene una política de comisiones diferente, de tal manera que algunos no te cobrarán nada, mientras otros puedes cobrarte tanto la comisión de apertura como la comisión por amortización anticipada.

4. Acude a un bróker hipotecario para negociar

Por último, te aconsejamos que acudas a un bróker hipotecario, como el de Kelisto, ya que su equipo de profesionales no solo localizará las mejores ofertas para ti, sino que te ayudará a negociar el interés de tu futura hipoteca -para que logres una rebaja en la propuesta estándar de los bancos- y te acompañará durante todo el proceso de contratación.

¿Merecen la pena las hipotecas de interés variable?

En la actualidad, las hipotecas variables han perdido gran parte de su atractivo debido a que el euríbor ha estado subiendo con mucha fuerza desde 2022. De hecho, el índice al que se referencian la inmensa mayoría de las hipotecas en España ha alcanzado valores que no se veían desde hace más de una década superando el 4%. Ahora, pese a que dicha referencia ha empezado a bajar (comenzó su corrección a finales de 2023), actualmente está en valores muy elevados, lo que hace que las hipotecas variables no sean tan atractivas.

Pese a ello, antes de valorar si te conviene una hipoteca variable o no debes tener en cuenta un par de cuestiones:

  • Los diferenciales están en niveles muy bajos: para compensar el drástico aumento del euríbor, los bancos han rebajado los diferenciales que aplican en sus hipotecas hasta niveles históricamente bajos. Así, por ejemplo, el 0,40% que ofrece en su hipoteca Banco Sabadell no se veía desde la gran crisis de 2012 y 2013, lo que supone una cifra muy reducida. De hecho, para que te hagas una idea de ello, si hubieras tenido una hipoteca variable similar entre 2020 y 2021 no habrías tenido que pagar intereses, ya que el euríbor estaba incluso por debajo del -0,4%.
  • Las expectativas del euríbor: la evolución del euríbor es la variable que siempre debes valorar al elegir una hipoteca. En este caso, si crees que el indicador puede bajar con fuerza en los próximos años, una hipoteca variable puede ser una buena elección, ya que durante el primer año estarías pagando el interés fijo estarías dando tiempo a que el euríbor bajase y luego te aprovechases de ello con un diferencial reducido. Si por el contrario temes que no vaya a bajar o prefieres no arriesgarte, la mejor opción es que busques otras opciones.
  • Si tienes pensado amortizar anticipadamente la hipoteca: en el caso de que creas que vas a poder amortizar tu hipoteca antes del plazo acordado con el banco, la hipoteca variable es tu mejor opción. Y es que se trata del préstamo hipotecario con las comisiones por amortización más baja del mercado. De hecho, pasados unos años (dependiendo de la opción que hayas elegido) es más que probable que no tengas que pagar nada.
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