Vivienda - Inmobiliario

La vivienda inversa como alternativa en tiempos de incertidumbre

  • Tribuna de Enrique Isidro, vicepresidente ejecutivo de Inversa Prime
  • El 90% de los jubilados tiene una casa donde ha invertido el 85% de sus ahorros

No cabe duda de que el envejecimiento poblacional plantea una situación compleja en España. Además, el escenario actual, lejos de mejorar, se agudiza con el paso de los años. Si en 2022 el número de jubilados supera los 9 millones, en 2040 serán más de 14 millones, lo que supone un incremento superior al 55%.

Súmese a todo esto que somos el tercer país del mundo con mayor esperanza de vida, sólo por detrás de Japón y Suiza, y que la tasa de fecundidad se ha desplomado. Hemos pasado de una media de casi tres niños por mujer desde 1960 hasta mediados de los años 70, a una media que no supera 1,4 hijos por mujer desde 1990 hasta hoy. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), en 2021 se registró el mínimo histórico desde que hay registros (1941), situándose en 1,19 hijos por mujer.

Por otra parte, el número de trabajadores del sector privado en los últimos 15 años se mantiene estable, pero las pensiones superan en más de 1,7 millones las de 2007. De esta forma, si hace 15 años había 2,41 empleados del sector privado por cada pensionista, en 2022 esta cifra se reduce a 1,89. Cabe esperar que esta ratio se reduzca aún más a medida que alcance la edad de jubilación la generación del baby boom, los 14 millones de nacimientos que hubo en España entre 1957 y 1977 según el INE.

Todos estos datos nos permiten concluir que España se enfrenta a un problema desde un punto de vista demográfico, con su impacto correspondiente en los ámbitos económico y social. Además, lo hace en un marco de incertidumbre acerca de la sostenibilidad del sistema de público de pensiones y los problemas que debe afrontar. Unos son estructurales, como acabamos de ver. Y otros coyunturales, aunque no por ello menos acuciantes. Entre ellos, la pérdida de poder adquisitivo provocada por la inflación, una posible recesión económica, o el déficit del sistema de pensiones, que alcanza los 27.000 millones.

El ahorro como complemento

En este contexto, ¿en qué circunstancias afrontan la jubilación nuestros mayores y en qué circunstancias lo harán las próximas generaciones? Cabe recordar que, en la actualidad, el 70% de los jubilados tiene como único ingreso la pensión del Estado, que en dos de cada tres casos no alcanza los 1.300 euros mensuales.

Según un estudio de la Fundación Edad & Vida presentado recientemente, con la colaboración del Banco de España, 2,7 millones de españoles mayores de 65 años no están preparados para afrontar con garantías económicas su jubilación. Por fortuna, la vivienda es la gran hucha de los españoles, que han invertido en sus casas 3,5 veces el PIB nacional. En el caso concreto de los jubilados, el 90% de ellos tiene una vivienda en propiedad en la que han invertido el 85% de sus ahorros. La cuestión es cómo hacer líquido este activo, que suele ser su vivienda habitual.

La vivienda inversa

La realidad es que existen alternativas para monetizar el ahorro inmobiliario. Y entre todas ellas, la vivienda inversa de la socimi Inversa Prime, pionera y líder en el desarrollo de este producto en España, es la solución más justa y transparente. El citado estudio avala este producto como instrumento de licuación patrimonial, que además cuenta con todas las garantías jurídicas propias de una compañía cotizada como Inversa Prime, auditada y sometida a la regulación de la Comisión Nacional del Mercado de Valores.

Consiste en la compraventa del inmueble de acuerdo con el valor de tasación y, en unidad de acto jurídico, la firma de un contrato de alquiler vitalicio, de manera que el propietario accede a la liquidez que necesita o desea para mejorar su calidad de vida y se convierte en inquilino vitalicio. El importe a percibir el día que se realiza la operación es la diferencia entre el valor de compraventa de la vivienda y el valor del arrendamiento vitalicio en función de la esperanza de vida estimada, que se retiene como bolsa de alquiler.

De esta forma, la vivienda inversa no sólo es el producto que mayor importe ofrece por la vivienda, sino que tiene una flexibilidad y seguridad que no existe en el resto de las alternativas de monetización del ahorro inmobiliario. Así, si el vendedor abandona el inmueble antes del plazo estimado, él o sus herederos reciben el importe de la bolsa de alquiler retenida y no consumida, aumentando así la monetización. Si por el contrario, el vendedor supera la esperanza de vida estimada, a partir de ese momento sólo abonará los gastos de comunidad, pero puede permanecer en la vivienda.

El público objetivo al que se dirige la vivienda inversa está compuesto por más de nueve millones de mayores de 65 años, que como ya se ha comentado superará los catorce millones en 2040. Por lo tanto, Inversa Prime opera en un mercado con una demanda estructural creciente, caracterizado por una edad media en la que disminuyen los ingresos y pueden crecer la necesidad o el deseo de liquidez, en un entorno de incertidumbre respecto al sistema nacional de pensiones.

Retorno al accionista

Como empresa cotizada, no debemos olvidar que el impacto social de la vivienda inversa como fuente de liquidez para mejorar la calidad de vida de nuestros mayores, debe combinarse con una rentabilidad razonable para los accionistas, que aportan los recursos necesarios para realizar cada operación.

Así, los resultados en los seis primeros meses del año reflejan un incremento del NAV por acción del 10,6% respecto al primer semestre de 2021, hasta situarse en 1,56 euros por acción. De esta forma, Inversa Prime continúa superando desde su constitución en 2017 su objetivo de rentabilidad anual del NAV por acción superior al 9% y sigue posicionada como una de las socimis que mayor retorno ha generado para sus accionistas en los últimos años, con más de un 10% de media desde 2019.

La inversión acumulada al cierre del primer semestre de 2022 alcanzó los 97,4 millones de euros para una cartera de 226 viviendas, con un valor de mercado de 138,3 millones de euros, duplicando el valor de la cartera respecto a la misma fecha del ejercicio anterior. La ubicación, la liquidez y la resiliencia son los factores determinantes de la política de inversión de Inversa Prime, que busca activos lo más impermeables posible a los ciclos del mercado inmobiliario. Por este motivo, el 98% de los activos se ubican en Madrid y Barcelona, ciudades que históricamente han registrado ciclos con correcciones más suaves y recuperaciones más rápidas.

Por todo lo expuesto hasta ahora, el ahorro inmobiliario puede ser la respuesta a una situación con más dudas que certezas, y la vivienda inversa el instrumento óptimo para aportar la liquidez necesitada o deseada por nuestros mayores, garantizándose el derecho a permanecer en sus viviendas de por vida.

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