La crisis está impactando de diferentes maneras sobre el mercado hotelero español, que está acelerando la evolución hacia un modelo anglosajón para adaptarse al nuevo escenario. Los propietarios de los activos hoteleros asumen cada vez más riesgos en el negocio, lo que implica que los contratos de gestión de alquiler fijo están dando paso a los de alquiler variable, a los de management e, inclusive, a la franquicia, que se perfila como el nuevo paradigma. Ésta es una de las conclusiones principales que arroja el estudio de Gestión de Activos Hoteleros elaborado por Magma Tri Hospitality Consulting y presentado ayer en Madrid por sus socios fundadores, Bruno Hallé y Albert Grau.
Los datos dibujan con claridad la evolución. Los contratos de alquiler fijo han pasado de suponer el 29% de las operaciones firmadas en 2009 a sólo el 9% en 2012 y se prevé que en 2013 queden en el 8%. En paralelo, el 33% de los contratos que se firmaron en 2012 fueron de alquiler variable y casi el 22% de gestión. Grau señala que "el alquiler fijo se limita a alojamientos prime, fundamentalmente en Madrid y Barcelona" y explica que la preferencia por las otras fórmulas obedece a que "las cadenas internacionales no quieren asumir riesgos".
Bruno Hallé y Albert Grau.
Los contratos de alquiler se han impuesto en el mercado español y cerca del 60% de ellos se decantan ya por la renta variable, buscando siempre limitar la posibilidad de que el propietario tenga pérdidas. En cuanto a las rentas medias, en los contratos de alquiler fijo oscilan entre los 3.000 y los 9.000 euros habitación/año, mientras que en el caso del alquiler variable un 62% de los contratos oscilan entre los 3.000 y los 7.000 euros. Sólo un 10% del alquiler variable alcanza rentas medias obtenidas entre los 11.000 y los 13.000 euros.
La renegociación de la renta pactada, intensa en los últimos años, se sigue produciendo, aunque como resalta Hallé, "lo más gordo ya se ha renegociado en 2010 y 2011". El 75% de las renegociaciones en 2012 se cerraron con una rebaja de entre el 6% y el 15%, en tanto que dos años atrás el 29% de las renegociaciones terminaban con una disminución de entre el 16% y el 20% de la renta inicial y un 13% con una bajada de entre el 20% y el 30%. "Hay más creatividad en la negociación de los contratos y se busca un reparto de riesgos más equilibrado, lo que parece sensato", concluye. En esta línea, la previsión para 2013 es que el 60% de las renegociaciones de renta se muevan entre el 5% y el 10% del valor pactado inicialmente.
El auge de la franquicia
En un diagrama de menos a más riesgo para el propietario, la franquicia es "la línea extrema", pero la tendencia en auge porque muchos hoteleros independientes han encontrado en ella una salida ante la caída del negocio por la retroceso de la demanda nacional. El 20% de los contratos firmados en 2012 fueron franquicias, una fórmula que dos años atrás apenas representaba el 3% de las operaciones. "Para el hotelero independiente, la franquicia aporta mucho valor, pero en destinos prime", matiza Hallé. "Los canales de venta que aporta una marca internacional son brutales, pero siempre en entornos de primera división y con una clientela internacional", señala.
La franquicia ha conquistado incluso a gestores hoteleros nacionales de peso que, "con mucha inteligencia", han puesto bajo este tipo de contrato determinados activos hoteleros y abrir así nuevos mercados. Es el caso de Rafael Hoteles con la franquicia Holiday Inn o de los Hoteles Catalonia con la marca Renaissance de Marriott.
No obstante, Hallé advierte que los propietarios deben ser cautos porque "no todos las marcas aplican a todos los productos". Grau recuerda, además, que "una franquicia conlleva un reposicionamiento de producto y, muchas veces, requiere inversiones importantes en el activo hotelero más allá del fee como franquiciado, por lo que hay que hacer muy bien los números antes de decidirse a firmar". En definitiva, hay muchas alternativas en el mercado, incluidas las más novedosas compañías de gestión de marca blanca, si bien lo importante es elegir correctamente la marca que mejor se adapta al producto y negociar bien el tipo de contrato.
