La disminución de la rentabilidad hotelera en los últimos años ha conducido al sector hotelero a adoptar paulatinamente modelos de gestión que implican compartir ciertos riesgos, pero que están abriendo la puerta a los grupos hoteleros internacionales, hasta ahora reticentes a entrar en el tradicional mercado hotelero español. Así se desprende del informe 'Gestión de activos hoteleros 2011' que ha elaborado la consultora Magma Turismo en base a la información suministrada por 50 cadenas hoteleras.
Inversores como CPI, con el libanés Boutros El Khoury al frente, los fondo Patron Capital, Grupo Millenium, Único Hotels o el inversor Toufic Aboukhater con ejemplos representativos de los nuevos inversores que se están abriendo camino en el panorama hotelero nacional. Tradicionalmente la planta hotelera española ha apostado por la propiedad, que representa actualmente el 34%. Pero las convulsiones económicas están haciendo evolucionar el mercado de un modelo basado en el pago de una renta fija al propietario del activo hotelero a modelos mixtos en los que la propiedad empieza a asumir riesgos con contratos de gestión.
Estos contratos de gestión o management -de raíz anglosajona- contemplan ingresos variables para los propietarios de los hoteles en función de la evolución de la explotación del establecimiento hotelero, pagando el propietario unos fees de gestión al operador y obteniendo la propiedad el margen que genera la actividad. Entre los grupos hoteleros encuestados, estos contratos de gestión representan el 20,37% de su planta.
Pero el informe de Magma Turismo es claro al identificar que la tendencia actual es una evolución hacia la firmas de contratos de gestión. En los últimos años -coincidiendo con la crisis económica- este tipo de contratos han proliferado; en 2009 suponían un 26% de las negociaciones, porcentaje que subió al 29% en 2010 y que este año se prevé alcance el 31% de los proyectos.
En contrapartida, a medida que suben los contratos de gestión disminuyen los de alquiler fijo. En 2009 representaban el 29%, calculándose que en 2011 se reducirán al 15%. Los tiempos difíciles están allanando el camino a contratos que suponen menor riesgo para el operador, como son el de gestión y el alquiler variable. En cualquier caso, el modelo de negocio más frecuente continúa siendo el de alquiler, que representa el 31,48% de los activos hoteleros.
Renegociaciones a la baja
Otra de las consecuencias de la disminución de la rentabilidad hotelera ha sido la renegociación de muchos contratos de alquiler, que se ha saldado con recortes de entre el 20% y el 30% de la renta pactada inicialmente en más de la mitad de las negociaciones.
La consultora Magma Turismo prevé que estas renegociaciones seguirán marcando la tónica en 2011, si bien matiza que las rebajas en las rentas serán menores, por debajo del 15% en su mayoría.
En los contratos de renta variable, la renta media obtenida se situó en 2010 entre los 3.000 y los 5.000 euros habitación/año en el 57% de los casos, y osciló entre los 5.000 y los 7.000 euros habitación/año en cerca del 30% de los contratos.
