Los inversores internacionales ven una "buena oportunidad" para entrar en España donde se espera que el volumen de operaciones llegue a los 900 millones de euros frente a los 200 millones que se prevén en Italia. Detrás de este creciente interés está la estabilización del turismo, el ajuste de los precios y la necesidad de las cadenas e inmobiliarias de soltar ladrillo. "El mercado internacional piensa en España está casi todo en venta y, extraoficialmente, es así", explican fuentes del sector.
Los 56,91 millones de turistas extranjeros que visitaron España en 2011 (un 8,1 por ciento más que en 2010) han dado al sector hotelero un atractivo renovado entre los inversores internacionales. Pese al recrudecimiento de la crisis europea, España se ha coronado como uno de los PIIGS (Portugal, Italia, Irlanda, Grecia y España) más atractivos en los que comprar hoteles. Según un informe publicado por DLA Pipier en el marco de la Feria Mundial del Turismo celebrada en febrero en Berlín (Alemania), el mercado español supone una "buena oportunidad de inversión" debido a la recuperación y la estabilidad de la industria hotelera. "España no es un país del Norte de África, va a salir de esta crisis reforzada. De diez inversores con los que me reuní en la feria de Berlín sólo dos o tres se mostraron un poco escépticos, el resto estaban muy interesados", explica Luis Arsuaga, director nacional de Jones Lang Lasalle Hotels.
El informe de DLA Pipier es un poco menos optimista al asegurar que el 60 por ciento de los fondos y grandes fortunas sigue considerando que invertir en la zona de los PIIGS es "demasiado arriesgado". Del 40 por ciento que ve "atractivo" en este grupos de países, el 26 por ciento busca activos para entrar en España y el 20 por ciento considera que Italia es un mercado interesante. En la cola se sitúan Portugal y Grecia, con un 9 y un 8 por ciento de interés, aunque, en el caso del sector hotelero heleno, sólo es interesante "cuando quiebre".
España, el primero de la cola
El ranking presentado en la Feria de Berlín tiene su reflejo en las cifras de inversión que se han registrado en los últimos años. España cerró 2011 con un volumen de operaciones de 800 millones de euros, un 60 por ciento más que en 2010. Italia le sigue muy de lejos con 200 millones y Portugal cerró 2011 igual que 2010: sin transacciones, según los datos facilitados por la consultora Jones Lang Lasalle Hotels.
De cara a 2012 las previsiones del sector van en esta misma línea. No se espera que en Italia se realicen operaciones por más de 200 millones, en línea con el año pasado, pero que está muy lejos de los 1.000 millones de inversión en activos hoteleros registrados en 2007. En Portugal tampoco se espera que registren transacciones este año (en 2008 tan sólo tuvo un volumen de inversión de 68 millones). España, en cambio, es arena de otro costal. Aunque el año ha empezado "muy flojito", casi tanto como terminó 2011, el sector espera que se cierren operaciones de compraventa por hasta 900 millones. "Aunque hay pocos mandatos en firme, el mercado internacional piensa que en España está casi todo en venta y, extraoficialmente, es así", aseguran fuentes del sector.
La presión de los bancos y los elevados endeudamientos han obligado a cadenas como NH, Meliá y Hesperia y a inmobiliarias como Reyal Urbis a soltar ladrillo. Una decisión que se ha traducido en la salida al mercado de activos premium tanto en España como fuera de nuestras fronteras, muy golosos para los fondos que se han hecho con varios hoteles en Madrid y Barcelona sin esperar a los descuentos. NH, con activos valorados en 2.500 millones de euros, tiene 15 hoteles en propiedad en España (unas 2.000 habitaciones). La cadena está buscando soltar ladrillo para contentar a la banca y lograr firmar la refinanciación. Este movimiento ha despertado interés en el mercado, sobre todo en sus hoteles más emblemático: el Eurobuilding (Madrid) y el Calderón (Barcelona). El W hotel de Barcelona (hotel vela) está buscando nuevo propietario puesto que la concesión está a punto de finalizar. El problema es que los niveles de precio que barajan son muy altos y no es fácil encontrar comprador.
"El mercado de inversión hotelera experimentará un continuado ascenso en las ventas provocadas por las deudas a medida que los bancos sigan presionando para reducir su exposición a la deuda inmobiliaria. En particular, se prevé que las ventas de carteras de préstamos se multipliquen, ya que se han convertido en un método rápido y eficaz de desapalancamiento para los bancos", explica Jonathan Hubbard, consejero delegado de Jones Lang LaSalle Hotels para el norte de Europa.
El dinero viene de Asia
"En 2011, el mercado se volcó hacia la calidad. Los activos emblemáticos en las principales capitales alcanzaron nuevos precios máximos que contribuyeron a aumentar la brecha de precios entre los activos primarios y los secundarios", asegura Hubbard. Los principales activos hoteleros emblemáticos fueron adquiridos por inversores procedentes de Oriente Medio y Asia, principalmente grandes fortunas y fondos de inversión de los Estados, una tendencia que continuará en 2012 y 2013 (ver gráfico).
