Madrid
En una reciente sentencia del Tribunal Supremo dictada el 21 de octubre de 2024, finalmente se ha puesto fin a la numerosa jurisprudencia contradictoria que existía entre las audiencias provinciales de nuestro país sobre los efectos en los contratos de arrendamiento cuando se produce una dación en pago en el seno del procedimiento concursal.
Así, en un supuesto en el que una serie de inmuebles habían sido adjudicados por vía de dación en pago en el procedimiento concursal de la arrendadora propietaria, el Alto Tribunal viene a confirmar algo que ya muchos compartíamos, y que no es otra cosa que el contrato de arrendamiento existente entre los arrendatarios y el anterior propietario (posteriormente concursado), deberá quedar necesariamente extinguido cuando estos contratos no se encuentran inscritos en el Registro de la Propiedad correspondiente y cuando, además, el nuevo propietario tras la dación en pago de estos inmuebles desconozca la preexistencia de arrendatarios en los mismos, resultando por ello tercero de buena fe.
Para ello, el Supremo analiza por qué debe entenderse que en ese caso concreto esta dación debía considerarse como uno de los supuestos contemplados en el artículo 13.1 de la LAU (según su redacción dada por la Ley 4/2013), resultando por ende asimilable a una enajenación forzosa derivada bien de una ejecución hipotecaria o bien por una sentencia judicial.
En primer lugar, los contratos de arrendamiento suscritos por la concursada habían sido formalizados entre enero de 2014 y enero de 2019, por lo que resulta de aplicación la redacción del artículo citado según la reforma de la LAU operada por la Ley 4/2013 de junio. En esta redacción se aclara que, salvo que los arrendamientos se encuentren debidamente inscritos con anterioridad, en caso de enajenación forzosa, los contratos quedarán extinguidos.
A su vez, en el seno del concurso de acreedores, el artículo aplicable en ese momento era el antiguo 155 de la Ley Concursal, actual 211 del Texto Refundido de la Ley Concursal, el cual contemplaba la posibilidad de la dación en o para pago de los inmuebles que garantizan la deuda de un acreedor privilegiado en caso de que este lo solicitara siempre que con ello quedara completamente extinguido su crédito (en el caso de dación en pago) o bien quedara el resto del crédito no cubierto por el valor de los inmuebles objeto de la dación reconocido en el concurso con la calificación que correspondiera.
Para resolver esta controversia, el TS parte de las interpretaciones previas del precepto ya realizadas en las STS 577/2020 de 4 de noviembre, 109/2021 de 1 de marzo y 379/2021 de 1 de junio, en las cuales, ya declaró la sala que cuando se produce una enajenación forzosa de un inmueble cuyo arrendamiento no figura inscrito, se produce la pérdida por extinción del título que legitimaba la posesión de los ocupantes, encontrándose estos ocupantes en situación de precario. Por tanto, parece claro que el derecho del arrendador se resuelve no solo en los casos expresamente previstos en la citada redacción aplicable, sino también en otros análogos en los que se produzca la pérdida del derecho sobre el inmueble que permitía al propietario arrendarlo.
Con base en lo anterior, el TS concluye acertadamente que la dación en pago es una situación que se equipara a la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria, especialmente porque se produce en el marco de un proceso universal en el que se realiza una enajenación de activos, reuniendo, en consecuencia, los mismos requisitos implícitos en el meritado artículo 13.1 de la LAU al suponer, a través de la correspondiente autorización judicial, una transmisión del derecho sobre el inmueble que permitía a su propietario arrendarlo, y, por consiguiente, los arrendamientos que no hubieran accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad quedarán automáticamente extinguidos.
