Opinion legal

La ralentización de la financiación en la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario

22/05/2019 - 17:26

El próximo 16 de junio de 2019 entrará en vigor la Ley 5/2019 reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI) que transpone tardíamente la Directiva 2014/17/UE y que ha sido promulgada con una clara vocación proteccionista de los prestatarios, buscando mayores niveles de seguridad jurídica mediante el aumento de las normas de transparencia y expulsando de la práctica bancaria ciertas cláusulas financieras contrarias al equilibrio contractual.

El legislador ha creado un nuevo marco normativo en el que destacan la existencia de numerosas normas imperativas y la ralentización -quizás en exceso- de la perfección del préstamo, obligándose al prestatario a acudir dos veces al notario.

Centrándonos en estos dos aspectos, y dejando de lado otras cuestiones discutibles de la nueva ley (como, por ejemplo, el encarecimiento del préstamo mediante el traslado de costes a la banca o el insuficiente fomento de los tipos de referencia objetivos), este artículo aborda principalmente la fuerte restricción a la libertad negocial de las partes y, asimismo, pone el foco en el proceso de contratación del préstamo.

Normativa imperativa

El ámbito de la normativa imperativa de la LCCI es extenso y afecta a numerosas cuestiones cuya regulación se sustrae a la autonomía de la voluntad de las partes. Así, por ejemplo, (i) se limitan los intereses de demora (interés ordinario más tres puntos) y los recargos por la amortización anticipada del préstamo, (ii) se prohíben las cláusulas suelo, los intereses negativos, la modificación del tipo de interés en perjuicio del prestatario salvo acuerdo por escrito, así como los contratos vinculados (salvo ciertas excepciones); y (iii) aumentan el número de cuotas impagadas que legitiman a las entidades acreedoras a instar el vencimiento anticipado, etc.

El carácter imperativo de éstas y otras cuestiones incrementará la seguridad jurídica del mercado hipotecario, pues al no ser susceptibles de negociación –ni de renuncia por parte de los prestatarios- desaparece el riesgo de que sean declaradas abusivas. Ello contribuirá decididamente a reducir la litigiosidad bancaria, lo que supondrá un gran éxito para un mercado hipotecario en el que, en los últimos años, el volumen de litigios ligado a las condiciones financieras de los préstamos podría calificarse de irregularidad endémica.

No obstante, el loable propósito de aumentar la seguridad jurídica se satisface a costa de pagar el alto precio de restringir drásticamente la autonomía de la voluntad de los agentes económicos, ubicando, de esta manera, la financiación inmobiliaria en un estadio cercano al de los sectores regulados.

El proceso de contratación del préstamo

Con el fin de evitar el riesgo de sobreendeudamiento del prestatario y el impago del préstamo, la LCCI supedita adecuadamente la concesión del préstamo al resultado positivo del estudio de solvencia del prestatario.

a) Medidas de transparencia: Información precontractual

En aras a favorecer la comprensión de las cláusulas del futuro contrato y, en definitiva, la formación de una voluntad fundada sobre la conveniencia de la celebración del contrato de préstamo, el prestamista deberá proporcionar al prestatario cierta información precontractual, destacando la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN). Este documento, que tiene la consideración de oferta vinculante, contendrá las características principales del préstamo, y deberá facilitarse al prestatario como mínimo 10 días antes de la formalización del contrato.

Dicho plazo opera como un periodo de reflexión para el prestatario del que no se podrá prescindir y que deberá respetarse inexcusablemente para el otorgamiento de la escritura pública. Cabe plantearse si quizás, con el fin de favorecer la agilidad del tráfico, habría sido preferible reducir dicho período de reflexión a los 7 días que permite la Directiva 2014/17/UE.

b) Acta notarial

La LCCI, con el fin de objetivar los requisitos de transparencia material –y el cumplimiento de las obligaciones de información - erige, acertadamente, al notario como garante de su cumplimiento. El notario verificará que la documentación prevista en el art. 14 de la LCCI ha sido entregada con la antelación mínima de 10 días mediante el otorgamiento de un acta, que incluirá también un test o cuestionario de la documentación recibida, y se dejará constancia de las cuestiones planteadas por el prestatario y del asesoramiento prestado.

Sin duda, la autorización del acta notarial contribuirá positivamente a controlar el cumplimiento de los requisitos de transparencia material y reafirmará que el prestatario ha tenido a su disposición dentro del plazo legal todos los elementos necesarios para comprender y tomar una decisión fundada sobre la conveniencia del préstamo que está a punto de suscribir.

Ahora bien, este acta presenta un gran inconveniente a nivel operativo y es que deberá otorgarse como tarde el día anterior a la escritura pública de préstamo hipotecario (o en su caso, al de la compraventa con subrogación).

Se antoja repetitivo que el prestatario deba acudir dos veces al notario y no se permita el otorgamiento del acta en unidad de acto el mismo día de formalización del préstamo hipotecario, en un número de protocolo anterior. Dicha imposibilidad dificultará la inversión por parte de no residentes a quienes, en ocasiones, obligará a viajar a España en dos ocasiones y, desde luego, no contribuirá a que el prestatario disponga de más elementos que favorezcan un mejor juicio de valor.

En definitiva, el predominio de normas imperativas y los tiempos de la LCCI escenifican un gran paternalismo del legislador y su desconfianza en la aptitud del prestatario mayor de edad para formarse una opinión en un periodo de tiempo menor, pues supedita su capacidad negocial al cumplimiento de los plazos y requisitos anteriormente descritos.

A mi entender, habría sido preferible que el legislador hubiese conciliado la deseable seguridad jurídica de un mercado hipotecario sofisticado con la también recomendable celeridad del tráfico jurídico. En pleno siglo XXI, ralentizar en exceso la formalización del préstamo no parece la solución.