En una reciente Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, se ha dilucidado sobre la posibilidad de inmatricular una finca en el Registro de la Propiedad mediante lo establecido en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria (LH) y concordantes de su Reglamento, cuando dicha finca está sujeta a régimen de transformación del suelo.
Sería bueno recordar que el artículo 205 de la LH y el 298 del Reglamento son los artículos que regulan el acto de la inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad. Podemos definir la inmatriculación como el asiento de inscripción de dominio que inicia la historia de una finca registral y siempre es una inscripción primera de una finca.
Para poder practicar una inmatriculación es necesario que el registrador tenga la certeza de que la finca no está ya inscrita en el Registro para con ello descartar una posible doble inmatriculación y siempre se deberá aportar certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en el título y que dicha finca conste catastrada a nombre del transmitente o del adquirente.
Además, el proceso de inmatriculación por título público de adquisición (artículo 205 de la LH), radica en el encadenamiento de dos títulos o adquisiciones sucesivas y la última es la que tendrá entrada en los libros del Registro, y una vez realizada la inmatriculación será preciso la publicación de un edicto que se mantendrá durante un mes expuesto en el tablón de anuncios del Ayuntamiento al que corresponde la finca y deberá ser devuelto al Registro para hacer constar la citada publicación.
Una vez explicado brevemente lo establecido en el artículo 205 de la LH y entendido el propósito del mismo, podemos darnos cuenta que dicho procedimiento no cabe en el caso que nos ocupa.
Un caso no aplicable
Una sociedad pretende inmatricular mediante el artículo 205 de la LH unas fincas que se encuentran situadas en una zona de Distrito Hipotecario sujeta a Régimen de Transformación del Suelo, a lo que se une que existe por parte del registrador sospecha fundada de que parte de una de las fincas objeto de inmatriculación forma parte de otra finca registral de mayor cabida además de que la descripción de la finca no es coincidente con la certificación catastral descriptiva y gráfica aportada por el interesado. En esta situación, además de no caber la inmatriculación por estar la finca dentro de un ámbito en desarrollo, los requisitos establecidos en el artículo 205 no se cumplen.
Cuando la Administración actúa sobre un ámbito en procedimiento reparcelatorio, lo que hace es publicarlo a través de la nota marginal que se hace constar en la última inscripción de dominio de cada una de las fincas registrales afectadas por dicho procedimiento. A esta nota marginal le sigue la expedición de la certificación registral de dominio y cargas que la Administración incluye en el expediente reparcelatorio lo que garantiza que la Administración trabajará con los titulares registrales de las fincas que consten relacionados en la certificación de dominio.
En lo referente a las fincas que se hallan afectadas por un procedimiento reparcelatorio y que no constan inscritas en el Registro de la Propiedad, está establecido que la aprobación definitiva del proyecto de equidistribución será título suficiente para la inmatriculación de fincas, lo que implica un procedimiento especial que se realiza en el mismo ámbito urbanístico y que tiene las garantías del proceso de transformación del suelo.
No podemos pasar por alto que si se diera acceso al Registro de la Propiedad a fincas incluidas en un procedimiento reparcelatorio y no inmatriculadas incurriríamos en diversos efectos negativos, como la doble inmatriculación de fincas, ya que inmatriculariamos por el procedimiento del artículo 205 de la LH y posteriormente por la reparcelación, con los correspondientes perjuicios para posteriores adquirentes.
El proceso de inmatriculación mediante el procedimiento reparcelatorio es un método que actualmente funciona de una forma positiva, debemos ser conscientes de que existen proyectos en los cuales la extensión inscrita en el Registro de la Propiedad no alcanza ni el 50 por ciento de los metros totales del ámbito.
Por fortuna, el Gobierno tiene en marcha un proyecto de ley que parece que verá la luz este próximo otoño, en el que se refuerza la colaboración entre Registro de la Propiedad y Catastro. En este proyecto de ley se elimina el artículo 205 de la LH tal y como hoy en día lo conocemos y se establece para los procedimientos de inmatriculación el expediente de dominio, lo que, sin duda, generará más seguridad jurídica, si cabe, a la hora de inscribir por primera vez fincas en el Registro de la Propiedad, ya que evitaremos situaciones como la aquí planteada.
Por Fernando Acedo Rico-Henning, decano de Castilla-La Mancha del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, doctor en Derecho, profesor de Derecho Civil y consejero de la Revista Derecho Urbanístico.