Conforme al artículo 19.1 del Real Decreto 1093/2007, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, se hace constar que la afección real para garantizar el pago de los gastos de urbanización aprobados por un programa de actuación urbanística caducará a los siete años desde su fecha, no obstante, si durante su vigencia se hubiera elevado a definitiva la cuenta provisional de liquidación del proyecto de reparcelación o compensación, dicha caducidad tendrá lugar por el transcurso de dos años, a contar de la fecha de la constatación en el Registro de la Propiedad del saldo definitivo, sin que, en ningún caso, pueda el plazo exceder de siete años desde la fecha originaria de la afección.
La afección urbanística derivada de la ejecución de los proyectos de reparcelación produce efectos de garantía real según resulta del artículo 16.2 del texto refundido de la Ley del suelo y esta afección se extiende además de a los titulares de derechos y cargas en las fincas de resultado, a los derechos constituidos sobre las fincas con posterioridad a la constancia registral de la afección, a excepción del Estado.
Es importante hacer constar que en base al artículo 149.1.8ª de la Constitución Española, la regulación de la inscripción de los actos de naturaleza urbanística y en ello se incluyen los plazos de duración de los asientos registrales, así como la posibilidad o no de su prórroga, es competencia exclusiva del Estado, y que la legislación autonómica es competente en gestión urbanística.
Debido a lo anteriormente dicho, no se puede solicitar en el Registro de la Propiedad una ampliación o prórroga de una nota de afección urbanística y tampoco se puede entender que esta prórroga en su solicitud podría ser análoga a la prórroga prevista por el artículo 86 de la Ley Hipotecaria en lo que se refiere a los asientos de anotaciones preventivas. No es comparable el supuesto de afección real al pago de costes de urbanización y afección real de una finca por motivo de embargo por la existencia de un procedimiento determinado.
No podemos pasar por alto la indefensión que se originaría en el supuesto de que en ese ínterin de tiempo de siete años se hubieran inscrito nuevos titulares en el Registro de la Propiedad, ya que por supuesto no han intervenido en el expediente reparcelatorio y que además no se han subrogado voluntariamente en las cargas pendientes de la urbanización. Es por ello que no puede entenderse prorrogada la afección urbanística una vez transcurrido su plazo máximo de duración.
Según entiende el legislador el plazo de siete años es más que suficiente para haber realizado la ejecución de la urbanización y al mismo tiempo haber exigido las cantidades correspondientes a los propietarios, sin olvidar que este plazo hay que computarlo desde la fecha de inscripción de la afección.
La cancelación de la afección no lleva consigo la extinción de la obligación legal del propietario de hacer frente a los gastos de urbanización, ya que mientras que el suelo no haya sido transformado urbanísticamente estará vinculado al pago de los gastos de urbanización por imperativo legal. Distinto es si hacemos referencia a los titulares de las fincas resultantes, ya que ellos no han intervenido en el expediente de equidistribución, tan sólo se verían afectados si la nota de afección urbanística esté inscrita y vigente.
En definitiva, queda demostrado que no se puede aplicar la norma de prórroga prevista para las anotaciones preventivas del artículo 86 de la Ley Hipotecaria a las notas de afección urbanística, ya que no existe identidad de razón entre ambas clases de asientos y máxime cuando la supuesta prórroga puede perjudicar a titulares de derecho inscritos en el ínterin.
Distinto sería que se promoviera la práctica de una nueva afección real, eso sí, con la aprobación de una retasación de cargas, con la aprobación municipal de la modificación del Proyecto de Urbanización, con la intervención de todos los titulares de derechos inscritos o anotados sobre las fincas de resultado con sujeción a lo establecido en los Reglamentos de Ordenación y Gestión Urbanística. Ésta sería la única vía para el caso de producirse una modificación del proyecto de urbanización y así poder extender en el Registro de la Propiedad una nueva nota de afección, pero eso es otro tema.
* Fernando Acedo Rico-Henning es decano de Castilla-La Mancha del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, doctor en Derecho, profesor de Derecho Civil y consejero de la Revista Derecho Urbanístico.