La prescripción es una forma jurídica por la cual el transcurso del tiempo produce el efecto de consolidar las situaciones de hecho permitiendo la extinción de los derechos. El artículo 1.973 del Código Civil admite su interrupción: "La prescripción de las acciones se interrumpe por su ejercicio ante los Tribunales, por reclamación extrajudicial del acreedor y por cualquier acto de reconocimiento de la deuda por el deudor".
Por su parte, la caducidad es el plazo que tiene el sujeto de un derecho para ejercitarlo; si no lo hace dentro de un lapso perentorio pierde el derecho a entablar la acción correspondiente.
La diferencia más importante entre ambas instituciones es la posibilidad de interrupción. Así, la prescripción extintiva admite interrupción (1.973 del Código Civil), mientras que la caducidad no. Hecha esta introducción, debemos entrar en el tema en relación a los ilícitos urbanísticos y el Registro de la Propiedad.
El Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, en su artículo 52 establece los requisitos para que se pueda inscribir una obra nueva antigua en el Registro de la Propiedad: "Reglas aplicables a otras construcciones".
Podrán inscribirse por el registrador de la Propiedad las declaraciones de obra nueva correspondientes a edificaciones terminadas en las que concurran los siguientes requisitos:
a) Que se pruebe por certificación del Catastro o del Ayuntamiento, por certificación técnica o por acta notarial, la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título.
b) Que dicha fecha sea anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante.
c) Que no conste del Registro la práctica de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca que haya sido objeto de edificación. Dicho artículo se encuentra complementado por el artículo 20.4 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo.
d) No obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, la constancia registral de la terminación de la obra se regirá por el siguiente procedimiento: "Modificado por el Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos, contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa.
En ambos supuestos se vuelve a hablar de prescripción y se contempla un plazo de prescripción para inscribir en el Registro de la Propiedad la edificación antigua ya concluida.
En relación con todo lo expuesto me surgen dos preguntas-dudas importantes.
Estamos hablando de prescripción, así lo dice el Texto Refundido del 2008 y el Real Decreto 1093/1997. En este caso ,¿cómo podemos saber los registradores que no se ha producido la interrupción de la prescripción de acuerdo con el artículo 1.973 del Código Civil?, ¿no sería más lógico decir que para inscribir estas obras nuevas antiguas es necesario el transcurso de los cuatro años establecido para el restablecimiento de la legalidad urbanística?
Como decía el artículo 36 del Real Decreto 2187/1978, de 23 de junio, por el que se establece el Reglamento de disciplina urbanística. "Las corporaciones municipales, de oficio o a requerimiento del gobernador civil, deberán revisar, a través de alguno de los procedimientos previstos en el artículo 110 de la Ley de Procedimiento Administrativo, las licencias y órdenes de ejecución otorgadas por aquéllas, cuando su contenido constituya manifiestamente alguna de las infracciones urbanísticas graves, siempre que no hayan transcurrido cuatro años desde que fueron adoptados los acuerdos de concesión. El gobernador civil podrá actuar en estos supuestos bien por su propia iniciativa, bien a solicitud del delegado provincial del Ministerio de Obras Públicas y Urbanismo o de la autoridad que en virtud de disposiciones especiales tenga atribuidas sus competencias".
En este caso estaríamos hablando de caducidad y no admitiría interrupción. ¿De qué forma podemos saber que no se ha interrumpido el plazo de la prescripción?, con la certificación administrativa del ayuntamiento no es suficiente. Se podría interrumpir con una acción judicial.
En cuanto a la doctrina que nos encontramos en referencia a este caso existen distintos argumentos y posturas, lo que pone de manifiesto la dicotomía entre quienes piensan que la caducidad de un expediente sancionador produce por sí sola la prescripción de las acciones y quienes creen que esto no es así, como es el caso de la mayoría de la legislación autonómica que se inclina por esta última tesis.
De hecho, el Tribunal Supremo fija la doctrina legal en su fallo de la sentencia dictada el pasado 12 de junio por la Sala Tercera, de la siguiente manera: "La declaración de caducidad y archivo de actuaciones establecidas para procedimientos en que la Administración ejercite potestades sancionadoras, artículo 44.2 de la Ley 30/92, no extinguen la acción de la Administración para ejercitar las potestades aludidas en ese precepto, siéndoles plenamente aplicable el artículo 92.3 de la misma Ley".
Por Fernando Acedo-Rico Henning, registrador de la Propiedad.
