La sentencia del Tribunal Supremo de 27 de octubre de 2008, define el complejo inmobiliario como "pluralidad de fincas ligadas por un punto de conexión cifrado en la titularidad compartida, inherente a los derechos privativos sobre cada uno de ellos, de elementos inmobiliarios de titularidad común, viales, instalaciones o servicios".
En este mismo sentido se han manifestado las sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid de 26 de febrero de 2007 y 3 de octubre de 2008.
Esta ha sido la visión que he tenido de los complejos inmobiliarios, es decir, es aquella finca que ayuda a reordenar la titularidad compartida de un conjunto de elementos inmobiliarios ligados por un punto de conexión común y según la reciente jurisprudencia antes señalada se exige la licencia municipal de parcelación.
Un grupo de autores, Carmen Casanova, Luciano Parejo y Gerardo Roger, valoran esta figura como técnica urbanística para arreglar operaciones urbanísticas en las ciudades.
El primero, analiza el diferente régimen jurídico derivado de la situación de origen en la constitución del complejo inmobiliario. Si el complejo inmobiliario se constituye en una parcela dotacional afectada al dominio público, la atribución de un aprovechamiento privativo adicional lo que comporta es la aparición de cargas y deberes generados en proporción al incremento del aprovechamiento, cargas y deberes que se tendrán que satisfacer aplicando la legislación estatal y autonómica. Y si el complejo inmobiliario se constituyera en una parcela privativa que tiene un aprovechamiento lucrativo atribuido por el plan y no tuviera pendiente cargas urbanísticas, la existencia adicional de un uso dotacional de dominio público no comportaría la incremento anterior, lo que simplifica la constitución y gestión del desarrollo del complejo inmobiliario.
Dos perspectivas del aprovechamiento urbanístico
Igualmente distinguen dos perspectivas para el aprovechamiento urbanístico: la jurídica y la económica. La primera debe hacer referencia a la doble componente de la calificación, tipo de uso y cantidad de suelo de dicho tipo de uso. Y la segunda que es puramente económica teniendo entrada el valor y la repercusión del suelo.
No están seguros de que en el planeamiento deba establecerse como solución concreta el complejo inmobiliario urbanístico. Es por ello que podría decirse que la modificación del planeamiento puede permitir el recurrir a los complejos inmobiliarios cuando la ordenación lo estime oportuno. Y el complejo es siempre utilizable con el único límite de que su constitución contradiga determinaciones expresas o desvirtúe el dominio público de que se trate.
Una vez analizados los distintos puntos de vista sobre el complejo inmobiliario podemos llegar a la conclusión de que esta técnica urbanística es esencial en determinadas situaciones urbanísticas y sobre todo cuando existe una conexión ente dominio público y dominio privado.
Un claro ejemplo de una situación de este tipo es la operación Chamartín, privatización de aparcamientos públicos, operación Plaza Canalejas o Mercado de la Cebada en el Ayuntamiento de Madrid en la que se pretende construir plazas de garaje en el subsuelo dotacional y en el suelo-vuelo viviendas y locales comerciales.
Estas parcelas superpuestas necesitan de una regulación que esté amparada por la legislación del suelo y de la propiedad horizontal. Ahí es donde entra el conjunto inmobiliario, el cual forma parte de la propiedad inmobiliaria regulada en el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal y el artículo 17.4 de la Ley del suelo. Es por ello que el conjunto inmobiliario es la figura más apropiada para regular las relaciones entre una propiedad pública y una propiedad privada, en la que una es propiedad del suelo y el vuelo y la otra es propietaria del subsuelo.
Accesibilidad al Registro
De este modo casos como el anteriormente citado podrían entrar en el Registro de la Propiedad para la inscripción de todos sus elementos independientes así como de todas las zonas comunes que debieran establecerse en la constitución del régimen de propiedad horizontal y las normas o estatutos por el que se rija el conjunto inmobiliario.
Si a todo lo anteriormente citado añadimos que para la correcta elaboración y aplicación de esta herramienta urbanística existe una vinculación entre notarios y registradores, así la preparación de la documentación necesaria para su correcta inscripción en el Registro de la Propiedad podrá garantizar su seguridad jurídica y un efectivo seguimiento de control que beneficiaría a la defensa de la legalidad urbanística.
Es por todo ello que no me cansaré nunca de demandar en este foro que es necesaria la coordinación de la ordenación territorial y urbanística no sólo con el Registro de la Propiedad y los notarios, sino con el Catastro, además de la necesidad de un mayor desarrollo de los conjuntos inmobiliarios y sus bases en las legislaciones autonómicas, evitando así problemas entre comunidades autónomas y entre las distintas propiedades superpuestas.
Por Fernando Acedo-Rico Henning, Registrador de la Propiedad; decano de Castilla-La Mancha del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España; doctor en Derecho; profesor de Derecho Civil y consejero de la Revista Derecho Urbanístico
