Por fin se ha aprobado una ley de ordenación del territorio y uso del suelo en las Islas Baleares. Durante mucho tiempo eché en falta la existencia de una legislación autonómica propia en Baleares, debido a que muchas de sus normas anteriores tenían una vertiente medioambiental o manifestaban preocupación por aspectos concretos.
Son buenos ejemplos del primer grupo la Ley 1/1984, de 14 de marzo, de ordenación y protección de áreas naturales de interés especial, en el marco de la cual se dictaron otras normas de rango legal de protección de espacios, o la Ley 1/1991, de 30 de enero, de espacios naturales y de régimen urbanístico de las áreas de especial protección de las Islas Baleares.
Del segundo grupo de normas podemos destacar la Ley 8/1988, de 1 de junio, de edificios e instalaciones fuera de ordenación; la Ley 12/1988, de 17 de noviembre, de campos de golf; la Ley 10/1989, de 2 de noviembre, de sustitución de planeamiento urbanístico municipal; o la Ley 1/1994, de 23 de marzo, sobre condiciones para la reconstrucción en suelo no urbanizable de edificios e instalaciones afectadas por obras públicas o declaradas de utilidad pública y ejecutadas por el sistema de expropiación forzosa.
En todo caso, hay dos elementos adicionales que explican el alcance final del objeto de la Ley. Por un lado, no es posible escapar de la estructura competencial derivada de la organización territorial de la comunidad autónoma. Los consejos insulares son las instituciones de gobierno de cada una de las islas, a la vez que instituciones de la comunidad autónoma, y gozan de autonomía en la gestión de sus intereses de acuerdo con la Constitución, el Estatuto y las leyes del Parlamento en el ámbito territorial, concretamente en cuanto al ámbito urbanístico y de acuerdo con el artículo 70 del Estatuto, en el que los consejos insulares tienes atribuidas, en calidad de competencias propias, las materias de urbanismo, habitabilidad y ordenación del territorio, con el litoral incluido.
El segundo elemento que define el alcance de esta Ley ha sido la exclusión de la misma de la regulación de usos y actividades en suelo rústico, para los que se remite a la legislación específica. La Ley se limita a regular la actividad urbanística, la transformación del suelo y el régimen jurídico del suelo transformado.
Iniciativa privada
Esta Ley, en su título preliminar, hace referencia a la regulación de una posible colaboración con la iniciativa privada en la gestión de la actividad urbanística, a las competencias de las diferentes administraciones y las relaciones interadministrativas, y los convenios urbanísticos, fijando su marco jurídico, los límites a que se someten, así como las garantías exigibles, sobre todo en lo que se refiere a su publicidad. (Artículo 4. Dirección y control de la actividad urbanística y la iniciativa privada. 1. La dirección y el control de la gestión de la actividad urbanística corresponde a la administración competente... 2. La Administración puede llevar a cabo la gestión y la ejecución de la actividad urbanística directamente o las puede encomendar a entidades de naturaleza mixta o a la iniciativa privada. 3. La Administración actuante, en el ámbito de sus competencias, debe facilitar y promover la iniciativa privada en las formas y el alcance previstos en esta ley, cuando lo aconseje el cumplimiento de los fines y los objetivos del planeamiento urbanístico, mediante los diversos sistemas de actuación.)
En lo referente a la gestión, a mi modo de ver, se demanda alguna referencia al artículo 5 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, de normas complementarias al reglamento hipotecario, en cuanto a la publicidad del proyecto e igualmente en cuanto a la notificación al titular registral y no al titular catastral como ya definió en su día la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha.
En el artículo 82, "Efectos del proyecto de reparcelación" se hace mención a los gastos y cumplimiento de las cargas "a) Cesión de derecho al municipio en que se actúe, en pleno dominio y libre de cargas, de todos los terrenos de cesión obligatoria? b) Subrogación, con plena eficacia real, de las antiguas por las nuevas parcelas. c) Afectación real de las parcelas adjudicadas al cumplimiento de las cargas y al pago de los gastos inherentes a la modalidad de actuación correspondiente."
Tan solo en el artículo 83 se hace referencia a la inscripción del proyecto de reparcelación en el Registro de la Propiedad: "El organismo competente para la aprobación definitiva de un proyecto de reparcelación expedirá un certificado, de acuerdo con lo establecido en la legislación hipotecaria, para la inscripción del proyecto en el Registro de la Propiedad? En el supuesto de reparcelación voluntaria, la presentación de la escritura pública y el certificado del acuerdo de aprobación de la reparcelación son suficientes para la inscripción en el Registro de la Propiedad. 2. La situación física y jurídica de las fincas o de los derechos afectados por la reparcelación y la que resulte de ellos se reflejarán en el Registro de la Propiedad, de acuerdo con lo dispuesto en la legislación hipotecaria en la forma que se determine".
En resumen, una Ley conservadora, clásica en cuanto que no incluye la figura del agente urbanizador, pero entendible, dada la complejidad de la orografía de las islas.
* Fernando Acedo Rico-Henning es decano de Castilla-La Mancha del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, doctor en Derecho, profesor de Derecho Civil y consejero de la Revista Derecho Urbanístico