Es muy habitual encontrarnos jurisprudencia en la que se trata de dilucidar cuál es el vehículo válido para la inscripción en el Registro de la Propiedad de la redacción de los Proyectos de Reparcelación Urbanística. Para solicitar la inscripción en el Registro de la Propiedad de un proyecto de reparcelación, se puede hacer mediante el documento público otorgado ante notario o bien en un documento Administrativo expedido por la autoridad competente.
Así lo refleja el artículo 3 de la Ley Hipotecaria "para que puedan ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por Autoridad judicial o por el Gobierno y sus agentes, en la forma que prescriban los reglamentos"; el artículo 2.2 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al reglamento para la ejecución de la ley hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística "salvo los casos en que la legislación establezca otra cosa, los actos administrativos se inscribirán mediante certificación de la misma naturaleza que cumpla los requisitos..."
También el artículo 6 del citado RD dispone que será título idóneo para la inscripción de la reorganización de la propiedad la certificación de la Administración actuante acreditativa de la aprobación definitiva del proyecto. Dicha certificación podrá protocolizarse mediante el acta a la que se refiere el artículo 211 del Reglamento Notarial a requerimiento de la Administración actuante o de la entidad urbanística colaboradora a cuya instancia se hubiere tramitado el proyecto; y el artículo 52 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que salvo que la legislación establezca otra cosa, los actos urbanísticos podrán inscribirse en el Registro de la Propiedad mediante certificación administrativa expedida por órgano urbanístico actuante, en la que se harán constar en la forma exigida por la legislación hipotecaria las circunstancias relativas a las personas, los derechos y las fincas a que afecte el acuerdo.
Aprobación municipal
A pesar de lo establecido en el artículo 95.2, del Decreto Legislativo 1/2010, de 18 de mayo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla-La Mancha, que dice que "la propuesta de reparcelación que, de común acuerdo y formalizada en escritura pública, presenten al municipio los propietarios y, en su caso, éstos en unión del urbanizador, será sometida a información pública por veinte días e informada por los servicios competentes.
Recaída la aprobación municipal, para la inscripción de la reparcelación en el Registro de la Propiedad bastará con la presentación en éste de la correspondiente escritura pública en unión de certificación del acuerdo municipal aprobatorio".
Una de las últimas Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado se pronuncia sobre este tema. La discusión se centra en determinar si es posible la inscripción en Castilla-La Mancha de un proyecto de reparcelación voluntaria, en virtud de un escrito del alcalde acompañado de la certificación municipal aprobatoria del mismo. En este caso existe certificación municipal del acta en la que se aprobó el proyecto de reparcelación voluntaria, así como su publicación y notificación a los interesados.
La Dirección General de los Registros y del Notariado confirma la competencia de las normas estatales en materia de determinación de los requisitos necesarios para la documentación pública e inscripción registral de los actos de naturaleza urbanística, sin perjuicio de la remisión a autorizaciones o licencias que establezca la normativa autonómica o a la prescripción, o no, de la infracción urbanística según dicha normativa.
La sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo, anuló buena parte del Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 26 de junio de 1992, fundándose en que se habían invadido las competencias que, en materia de urbanismo, se hallan transferidas a las comunidades autónomas. Esta misma sentencia dejaba a salvo aquellos preceptos que, por regular materias que son competencia exclusiva del Estado, eran perfectamente conformes con la Constitución Española.
Esto ocurrió con las normas que se referían a los instrumentos públicos y al Registro de la Propiedad. Lo que corresponde a la comunidad autónoma, en este caso Castilla-La Mancha, es regular los actos de naturaleza urbanística, en lo que se refiere a tramitación del planeamiento, publicidad, sistemas de gestión urbanística, clases de suelo, licencias, limitaciones administrativas, sanciones administrativas, prescripción de faltas y sanciones, etc. Por otro lado, le corresponde al Estado la determinación de la forma y requisitos para poder acceder al Registro de la Propiedad los actos de naturaleza urbanística.
De esto se deduce que, aunque la legislación autonómica, en este caso manchega, exija escritura pública para que un proyecto de reparcelación urbanística pueda acceder al Registro de la Propiedad para su inscripción, siempre prevalecerá para estos casos la legislación estatal que admite la inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística por certificación administrativa, sin que exista ley estatal que lo exceptúe. El otorgamiento de la escritura pública es tan sólo una opción alternativa que en ningún caso excluye a la certificación administrativa.
Por Fernando Acedo Rico-Henning, registrador de la propiedad y decano de Castilla-La Mancha del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, doctor en Derecho, profesor de Derecho Civil y consejero de la Revista Derecho Urbanístico.