En primer lugar, y antes de meternos en faena, me gustaría comenzar este artículo dando las gracias por pertenecer al consejo de redacción de Iuris&Lex, así como dar mi más sincera enhorabuena por los ocho años de vida del periódico y la valía humana y profesional de personas como Alfonso de Salas, Gregorio Peña, el director Amador García Ayora y al equipo jurídico dirigido por Xavier Gil Pecharromán, con la inestimable colaboración de Lucía Sicre y Teresa Blanco, por haber logrado una publicación puntera de carácter jurídico en el mundo de Internet.
Aprovecho para comentar que casos como el que tratamos hoy los desarrollaré con mayor amplitud en la ponencia organizada por la Revista de Derecho Urbanístico y Medio Ambiente, de la cual soy consejero y que impartiré en el Centro de Estudios Jurídicos Superiores sobre La ejecución del planeamiento y de los proyectos de expropiación en situaciones de concurso de acreedores, además en la cual contaremos entre otros con la participación del prestigioso despacho de abogados de José Luis Laso y de Francisco García Gómez de Mercado.
Entrando en el fondo del asunto objeto de debate comentaremos la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de fecha 18 de octubre de 2013, publicada en el BOE el 28 de octubre de 2013.
El Principio de Prioridad dentro del Registro de la Propiedad, se encuentra legislado en el artículo 17 de la Ley Hipotecaria: "inscrito o anotado previamente en el Registro cualquier título traslativo o declarativo del domino de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real".
En el caso que nos ocupa se parte de la inscripción de una ejecución extrajudicial de una hipoteca, solicitando la cancelación de la misma y de todas las cargas posteriores que existan inscritas en el Registro de la Propiedad. A primera vista puede parecer que todo está muy claro, pero el problema surge cuando al margen de la inscripción de la finca objeto de venta consta extendida una nota marginal de afección urbanística para el pago de los costes de urbanización, sobre la cual se ha expedido nota de certificación para el procedimiento de apremio administrativo.
Es bueno recordar que, según lo establecido en el artículo 236.I-3 del Reglamento Hipotecario, "la escritura será título bastante para la inscripción a favor del rematante o adjudicatario así como para la cancelación de la inscripción de la hipoteca ejecutada y de todos los asientos de cargas, gravámenes y derechos consignados en el Registro con posterioridad a ella".
Pues bien, el conflicto surge cuando se plantea si al ejecutar la hipoteca se puede cancelar la afección urbanística por gastos de urbanización, inscrita con posterioridad.
Principio de Prioridad
Obviamente, y según lo que hemos visto que establece tanto la Ley Hipotecaria en su Principio de Prioridad como en el Reglamento Hipotecario, la ejecución de la hipoteca conllevará la cancelación de dicha nota de afección urbanística, aunque conste que se ha iniciado el procedimiento de apremio administrativo, por incumplimiento de las obligaciones derivadas de la misma.
Distinto habría sido si la nota de afección urbanística hubiera estado anotada con anterioridad a la inscripción de la hipoteca que ahora se ejecuta. En ese caso la prioridad la tendría la nota de afección urbanística -siempre que no estuviera caducada por haber transcurrido su vigencia de siete años- y no se podría haber cancelado por motivo de la ejecución hipotecaria.
Me parece importante hacer constar, tan sólo a título informativo, que esta nota sí podría haber ganado prioridad sobre la hipoteca aunque su anotación hubiera sido posterior a la hipoteca. Debido a que dicha obligación urbanística no se llegó a cumplir, lo que debería haber hecho el Ayuntamiento en este caso es haber practicado anotación de embargo como consecuencia de las obligaciones incumplidas tal y como se hace constar en el apartado 2 del artículo 73 de la Ley General Tributaria "en caso de incumplimiento de la obligación de pago resultante de la liquidación de la cuenta, si la Administración optase por su cobro por vía de apremio, el procedimiento correspondiente se dirigirá contra el titular o titulares del dominio y se notificará a los demás que lo sean de otros derechos inscritos o anotados sujetos a la afección". La prioridad de la afección se podría haber aprovechado para anotar un embargo que trajese la causa de la deuda protegida por la afección urbanística.
La DGRN entiende que la afección urbanística está cancelada por caducidad, pero es evidente que al amparo del artículo 236 del Reglamento Hipotecario el principio de prioridad hubiere producido efectos similares.
Hay que preservar el Principio de Prioridad, uno de los pilares de la seguridad jurídica del Registro de la Propiedad en nuestro país.
