La sociedad propietaria del rascacielos más emblemático de la City, la Torre Gherkin, ha presentado concurso de acreedores. Formada por IVG Immobilien y el banco de inversión Evans Randall, la sociedad no ha podido asumir una deuda de 650 millones de libras que financió con un crédito en francos suizos. En pocas palabras; el origen de los problemas está en el préstamo multidivisa con el que la firma inmobiliaria decidió pagar el edificio.
IVG Immobilien cometió el mismo error que numerosos ciudadanos españoles que, entre el 2006 y el 2008, contrataron hipotecas multidivisa contando con que el yen y el franco suizo, las divisas que estaban más depreciadas respecto al euro, se mantendrían bajas y con tipos de interés menores que el del euro. Esta decisión, que respondía al interés en reducir el precio a pagar por los inmuebles, permitió a numerosos hipotecados, ya fueran ciudadanos o sociedades propietarias, ahorrarse mensualmente una parte de las cuotas de las hipotecas.
No obstante, con la apreciación del yen y del franco suizo respecto al euro, todo aquello que parecían ventajas pasó a ser un serio inconveniente. El coste de la cuota mensual se vio afectado por una apreciación en la divisa con la que se constituyó el préstamo o hipoteca tanto en el caso del yen como del franco suizo.
Finalmente, en 2013 las hipotecas multidivisa comenzaron a desaparecer en España. Después de numerosas denuncias por parte de ciudadanos y asociaciones, estos productos financieros fueron considerados sólo aptos para perfiles con conocimientos financieros dado que la variación del tipo de interés y la fluctuación de los tipos de cambio de divisas son factores de riesgo que para ser controlados exigen conocimientos expertos del mercado. A nadie se le escapa que, durante unos años, las entidades financieras comercializaron unos productos de alto riesgo que no eran transparentes.
El mercado de divisas, el telón de fondo de este tipo de hipotecas, es el mayor del mundo. En él se mueven 5,3 trillones de dólares cada día, dinero suficiente como para comprar 10 empresas como Apple Inc., la empresa con mayor capitalización bursátil del mundo, y anualmente se intercambia una cantidad casi 20 veces superior al PIB mundial (71.670 billones de dólares). Intentar comprender los movimientos que tendrán lugar en este mercado, así como hacer depender de éstos el pago de un préstamo, es algo poco recomendable tanto para los ciudadanos como para una empresa.
Sin embargo, hay dos aspectos llamativos en lo relativo a las hipotecas multidivisa. Por un lado, a pesar de que la complejidad del mercado de divisas es de sobra conocido, fueron muchas las entidades bancarias que en España y otros países comercializaron este tipo de producto financiero opaco y de riesgo, en el que las comisiones añadidas por cada cambio de divisa o por cada modificación en el contrato son elevadas y benefician al banco.
Por otro lado, los conocimientos que tienen las empresas, especialmente aquellas de gran tamaño, y los ciudadanos en el momento de contratar una hipoteca de este tipo son muy diferentes. Mientras que a los segundos no se les presupone casi ninguna experiencia financiera, en general, ni en el mercado de divisas, en particular, de las compañías se espera un conocimiento de finanzas así como los recursos necesarios para controlar los riesgos asociados a los productos bancarios que contratan.
La actual situación en la que se encuentra el edificio más emblemático de Londres se debe no sólo al tipo de producto que contrató la sociedad IVG Immobilien, sino también al seguimiento de su propia exposición a la volatilidad del mercado de divisas y a la variación del tipo de interés, que parece que ha sido bajo o nulo por parte de la inmobiliaria. Si la sociedad hubiera destinado recursos a seguir el mercado y a tomar decisiones en consecuencia, seguramente la deuda actual sería menor.
Se podría decir que la Torre Gherkin, tanto por su altura como por la situación en que se encuentra, es un visible ejemplo de la combinación de un producto bancario de alto riesgo y de una mala gestión financiera. Sus propietarios cometieron el error de subestimar al enemigo (la opacidad, la volatilidad, el riesgo) y no definir una política financiera en la que se identificara la exposición de la empresa y se evitara especular en el mercado de divisas.
Philippe Gelis, Cofundador y CEO de Kantox.
