Opinión

Ana Fernández-Tresguerres: Jugando con las hipotecas

El Consejo de Ministros del pasado viernes aprobó un Real Decreto Ley en el que, entre otros extremos, se modifican algunas reglas de la ejecución de hipotecas sobre vivienda habitual.

La decisión del Gobierno contó con el apoyo del PP y de CIU, temerosos de que el dicho que viene la derecha perjudique sus mayorías en las cercanas elecciones generales.

Me apresuro a destacar que la actuación de las entidades bancarias, en ocasiones, ronda el abuso. Con la excusa del riesgo sistémico, campean a sus anchas. En España, todas, hasta la más pequeña, parecen too big to fail y reciben el dinero de los contribuyentes para lograr no se sabe muy bien qué intereses (todos pensamos en algún caso sonado), pero desde luego no el de los trabajadores ni el de las pymes y familias presas en su financiación.

Dicho esto, es un error lo que se ha aprobado. Son medidas populistas y además cosméticas. El problema no está en la tercera subasta ni en el mínimo inembargable, o no lo está especialmente. El problema radica, esencialmente, en que ya no se renegocian, en la mayor parte de los casos, los préstamos y, al entrar en morosidad, el cómputo de los intereses de demora es delirante. Veamos algunas ideas fáciles de llevar a la práctica y que aliviarían sin duda la posición de los hipotecados.

Alternativas de fácil ejecución

Previamente, una premisa: ninguna medida legal ha de tener efecto retroactivo. No debe olvidarse que la totalidad de los créditos hipotecarios se encuentran titulizados y cualquier cambio en su régimen legal afecta a esas emisiones. Las hipotecas ya constituidas no deberían tocarse. ¿Cómo limitar, pues, las ejecuciones en curso y sus consecuencias, las cuales están adquiriendo dimensiones preocupantes? A mi juicio, requieren medidas de amparo inminente, pero sin modificar el régimen bajo el que se constituyeron.

Una solución inmediata sería el establecimiento de procedimientos obligatorios de mediación. En el seno de esa mediación de urgencia (notarios y registradores serían profesionales muy cualificados para ello), pueden analizarse las medidas más adecuadas: comprobar si la situación tiene marcha atrás, analizar la conveniencia de convertir en un derecho de uso temporal la propiedad, ver si es excesiva la plusvalía -en cuanto puede ser un enriquecimiento injusto- que percibe el banco en la ejecución, analizar ayudas públicas, etc. Es decir, caso a caso y con el apoyo de la Administración.

Para los nuevos prestamos hipotecarios, deben modificarse algunas cosas. En primer término, volver a la concreción hipotecaria prevista en el articulo 140 de la LH -sólo responder con el bien- como una posibilidad pactada ad initio con la entidad, que necesariamente exigirá un mayor análisis del riesgo y una financiación más cara, pero que debería ser ofrecida por las entidades de crédito como un producto más, al igual que el interés fijo o variable. Y el nuevo hipotecado decidirá.

Buen criterio

En segundo lugar, establecer baremos de riesgo, tales como códigos de conducta obligatorios: por ejemplo, tasadoras independientes y aleatorias en su designación que no estén ligadas a las entidades de crédito; regulación de los criterios que conduzcan a la solicitud de avalistas y garantías complementarias; atribución de poder efectivo a los notarios para controlar las cláusulas abusivas mediante el funcionamiento del Registro de Condiciones Abusivas, dentro del Registro de condiciones generales de la contratación, que el Ministerio de Justicia debería incluir entre sus prioridades.

No se gana nada con no inscribir el préstamo en el Registro de la Propiedad, sólo empeorar la posición del deudor. Debe ser antes del otorgamiento de la escritura cuando se solucionen los temas.

Aquí, no sólo hablamos de la cláusula suelo, cuya virtualidad se limita a una fluctuación excesiva del mercado; son más frecuentes e igualmente abusivas las comisiones excesivas, las cláusulas sorprendentes: imposición de un gestor ligado al banco que puede cobrar 500 euros por tramitación de cada documento; seguros obligatorios para empresas ligadas a la entidad (resulta que no es un interés de euribor más un punto, sino que lo es sólo si se demuestra cada seis meses que tienes tales seguros con cuota incierta, tales tarjetas, tales recibos domiciliados? y si no es así, realmente es Euribor más dos puntos).

Todas estas cláusulas, abusivas o sorprendentes, deberían figurar en una lista negra formada por las sentencias judiciales firmes al respecto, que se consultara desde la notaría y que impidiera su inserción en los documentos hipotecarios. Aunque claro, entonces se abogaría por otro tipo de documento en el que no hubiera controles.

Intereses de demora

Otro tema importante son los intereses de demora. Desde que se produce el impago de tres cuotas (a veces dos), el banco puede dar por vencida la obligación. Aquí también debería estar regulada una mediación que permitiera, antes de que el préstamo genere en su totalidad el interés de demora pactado -a veces 20 puntos por encima del remuneratorio-, y con rapidez analizar las posibilidades de renegociación.

Y si ésta no fuera posible ejecutar cuanto antes: en 15 días o en una semana. No en seis meses, porque esa bola es inasumible para el deudor. Y es lo que realmente indigna a cualquiera.

Las ejecuciones deben cambiarse. Deben ser ágiles, con posibilidad de presencia por firma electrónica. La bajada del límite de puja va también en la buena dirección, como la subida al 60 por ciento del valor de la tercera subasta. Pero ambas deben limitarse a las nuevas hipotecas, no a las ya concertadas. Deben potenciarse los procedimientos extrajudiciales, notariales, más baratos y ágiles. Y ha de cambiar la fiscalidad.

Al banco le interesa la subasta judicial, en cuanto que incrementa las costas y puede ceder a tercero el remate sin pagar impuestos. Los impuestos deben pagarse por igual en todo caso o no pagarse en ninguno, pero nunca perjudicar al deudor.

Mínimo inembargable

Por último, el mínimo inembargable. En España, la media de las hipotecas sobre vivienda habitual tiene un capital de unos 130.000 euros. La conciertan dos deudores (no uno), una pareja que gana cada uno una media de 1.100 euros mensuales y tiene uno o dos hijos. Con la ley de dependencia, siempre puede además censarse a un abuelo en la vivienda habitual hipotecada. Esto quiere decir que en tipo de frecuencia, una media de españoles resolverá su deuda con el inmueble.

¿O no? ¿Dónde se dice que la deuda prescriba? Sólo se sube el mínimo inembargable, por lo que el deudor no embargable nunca podrá subir sus ingresos del mínimo sin que el banco le embargue el excedente. Así que engrosarán las filas de la economía negra.

Pero, además, la franja de población protegida es la misma que puede acceder a viviendas de protección pública por sus ingresos o mantiene la desgravación por vivienda habitual. Este conjunto de españoles (¿alguien ha hecho un estudio sociológico?) está blindado. A los demás les costará aún mucho más acceder a la financiación y adquirir una vivienda habitual.

¿Por qué me recuerda tanto al problema del blindaje en el mercado de trabajo? Con las hipotecas no se puede jugar ni hacer populismo. Hay que dejar a los expertos analizar todas las consecuencias y, desde luego, obligar a soluciones individuales que nos permitan superar el tsunami. Porque alguien dijo que lo mejor de 2011 es que será mejor que el 2012 y hay que ponerse a trabajar para lo que vendrá.

Ana Fernández-Tresguerres. Notaria. Registradora excedente.

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Comentarios 22

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Mozambique
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Si volvemos a los notarios y tasadores "independientes" vamos listos. Los notarios, nuestros muy amados notarios han permitido que se escrituren edificaciones en terrenos protegidos, parque naturales y demás. Están tan manchados como los mismos bancos para los que trabajan. Si volvemos a fiarnos de ellos, volveremos a caer en lo mismo. Que los hay correctisimos, porsupuesto. Pero también los hay de los otros. SI A LOS BANCOS SE LES AYUDDA CON EL DINERO DE TODOS A SALIR ADELANTE CON SUS DEUDAS, ELLOS TIENEN QUE AYUDAR A SU VEZ. Y SI NO LES INTERESA, PUES QUE CADA PARTE CARGUE CON SUS PROBLEMAS.¿O ELLOS SON DIOSES INTOCALES Y LOS DEMAS BASURA Y DESPOJOS?

Puntuación 32
#1
faraon
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Con los bancos no vale el sentido común. Solamente atienden al estacazo (como se está demostrando).

Los políticos son demasiado lameculos y sarasas como para tomar medidas contra los bancos.

Las medidas que se están tomando contra los bancos... continuarán, hasta que se hundan todos los que deban hundirse.

Puntuación 18
#2
pequeño inversor
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Mozambique, cual es tú opinión de los Registradores????

Puntuación 3
#3
verdadercomopuños
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No nos engañemos los que dejan de pagar en su mayoría la hipoteca tienen otro tipo de financiación, que se llama prestamos al consumo. Cetelen, cofidis, celeris....y por este motivo no pagan.¿No sería más factible controlar como dan la financiación estas entidades?. No deben pagar justos por pecadores.

Puntuación 2
#4
Usuario validado en elEconomista.es
Kitanovsky
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¿Pero no era tan buen negocio comprarse un piso? ¿Por que en España todos vamos de listillos hasta cuando va mal, que echamos la culpa a los demás?

Hace seis años todo el mundo era rico, todos se compraban buenos coches gracias al valor de su piso, todos se endeudaban para todo.Era increible: HIPOTECA O MUERTE podría haber sido el lema. Nadie se planteaba esto, o casi nadie.

Hoy, arruinados muchos de por vida todos son lamentaciones y búsqueda de culpables. Muchos tienen que cambiar el aceite del Audi 4 y lo llevan al Aurgi o al Norauto, o se lo cambian por un Dacia, se acabaron las vacaciones vía crédito y esos lujos.

POR DIOS... SENTIDO COMÚN !!!! Que aun hay quien intenta seguir con el rollo o quiere comprar un piso al banco a precio de burbuja -15%.

Si se era bueno para endeudarse hasta el infinito y más allá, ahora hay que ser bueno para pagar. DURANTE AÑOS tuve que oir lo de que alquilar era tirar el dinero, y ahora muchos lo están viendo claro.

Endeudarse por más del 80% es una locura. Y endeudarse en más de 18 millones de ptas también, excepto para rentas muy elevadas. Recordad que una vivienda en propiedad conlleva gastos (ibi, basuras, comunidad, seguros, reformas cada 12-15 años,...) y que es preferible alquilar por 500 que comprar por una hipoteca de 500.

Es mejor, te da mobilidad, no dependes de que te vengan malos vecinos, etc... y si no puedes pagar, te estás allí hasta que te echen un año y pico gratis.

Puntuación 9
#5
pablo
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El articulo esta muy bien, pero se nota que está hecho por una Notaria y no por un abogado ajeno a la banca. La tercera subasta ya no existe desde hace 10 años y las escrituras de hipoteca deberían redactarse de forma mas sencilla y clara. Son verdaderos testamentos farragosos e inútiles al 90% de tal forma que tras la literatura inútil y retórica se ocultan siempre, siempre, siempre cláusulas abusivas que pocos jueces se atreven a moderar. Un desperdicio de papel antiecológico.

Puntuación 26
#6
pablo cm
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El articulo esta muy bien, pero se nota que está hecho por una Notaria y no por un abogado ajeno a la banca. La tercera subasta ya no existe desde hace 10 años y las escrituras de hipoteca deberían redactarse de forma mas sencilla y clara. Son verdaderos testamentos farragosos e inútiles al 90% de tal forma que tras la literatura inútil y retórica se ocultan siempre, siempre, siempre cláusulas abusivas que pocos jueces se atreven a moderar. Un desperdicio de papel antiecológico.

Puntuación 4
#7
JOSE LUIS
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PARRA KITANOVSKY:

Claro dejar de pagar la hipoteca no, pero dejar de pagar el piso donde vives de alquiler hasta que te echen sí.

Eso en mi pueblo es de ser un sin vergüenza, porque como dices tú si no tienes para pagar la hipoteca te aguantas, pero si no tienes para pagar el alquiler te jodes y te vas del piso con tu madre. Claro que con lo que habrás ahorrado viviendo de alquiler no deberías tener problemas. Creo que cuando opinas tienes que ser coherente con lo que defiendes.

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#8
espadero
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la banca vía titulizaciones, los intermediarios vía comisiones, y el estado vía impuestos, los tres grupos se beneficiaron de los precios astronómicos de la vivienda. a ninguno de los tres grupos les ha interesado nunca que la vivienda baje. a ninguno de los tres grupos les ha interesado nunca fomentar el alquiler, porque de cada cuota del alquiler "no ven un maldito euro".

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#9
car1
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y yo me acuerdo los hipotecados con el aire de la grandeza diciendo en el bar de la esquina :" es que mi piso vale 300mil y en año que viene valdrá 400 mil , me voy a forrar y patatin patatan ....el cuento se ha acabado y ahora toca a pagar la cuentas ...y no buscar a los culpables ...

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#10
Luis
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Con una inflacción al 4%, unos tipos al 2% y unos activos que se revalorizaban al 15%, eran fabas contadas,¿ qué cuánto vale el activo? cuanto más mejor, más se revalorizará.

Había mucho listo-tonto.

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#11
ppppp
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todo esto como todas las demas crisis las provocan a su antojo los putos bancos judios y decian que el furer estaba loco jajajaja

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#12
Sumando
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Seguimos mirando la cara de los bancos y consentimos que cobren unos intereses de demora o mejor de usura.

Los políticos no hacen nada por ayudar a las familias y se cobijan a la sombra de Don Dinero.

Si los bancos nos han obligado a aceptar cláusulas abusivas, empiecen por limitarlas con un Real Decreto.

Lo del 60% del sueldo no embargable, no es más que migajas para gente hambrienta como nunca antes lo ha estado.

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#13
Alfonso
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Querida Sr. Ana.

El problema no es la ley hipotecaria, que también, sino confundir precio y valor de la vivienda.

Los precios de la vivienda en España son los más altos de la Galaxia, y los precios salariales de los trabajadores de

España son de los más bajos de la Galaxia.

Y esa realidad entre precios de la vivienda y precios de los salarios se cubre con deuda a 30 años a interés variable.

Desde el año 1987, los precios de la vivienda en España han

subido 1000%. Si está misma dinamica hubiese pasado a los automóviles, hara un Golf valdira 23 millones de pesetas,

más de 120.000 euros, precio que sería insoportable para

los compradores.

Igual de insoportable los precios que han alcanzado las

viviendas en España.

He dicho.

Puntuación 5
#14
jose
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para el 5, tengo audi y voy a noroauto y no tengo hipoteca , ni debo nada a nadie , bobo ignorante , todos no somos iguales, por suerte, lo tuyo es grave miratelo antes que pase a cronico, la envidia muerde per no come, no eres mas tonto porque no entrenas.....

Puntuación -7
#15
maria
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No son solamente las hipotecas, son las comisiones, otras cosas como impuestos...todo va subiendo y no se puede pagar , es que con estos sueldos de mierda que tenemos es IMPOSIBLE y el cuerpo ya no da para mas, depresiones, mal humor, parecemos burros de carga sin ningun futuro.Esta crisis en la que nos han metido ha acabado con muchas familias.

Puntuación 3
#16
juan
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Primera propuesta: eliminar la casta notarial. Ellos, con sus altísimos honorarios, han tolerado y contribuido a esta situación. Además, existiendo el control de los registradores, ¿para qué necesitamos a los señorones notarios?

Puntuación 2
#17
rafa
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Esta señora no se ha enterado de que hace 10 años que no existe la tercera subasta?

Puntuación 1
#18
Julio E.
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los alemanes les duelen los cojones de ver como las castas políticas de los PIGS se corrompe. Alemania hace muy bien en pedir que haya claridad en las cuentas de los estados. Nuestra casta política se baja los impuesto pero le baja el sueldo a los pensionistas. Los alemanes hacen al contrario. Los políticos pagan impuestos por la escala general pero los pensionistas tienen reducción en su escala impositiva.

Puntuación 1
#19
mucius
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Ni un solo comentario a cerca de las medidas y reformas que se proponen desde el citado artículo, lo que me lleva a pensar que o no se entienden o.. no se entienden. En fin, los destinatarios de las mismas no son ni deben ser los "ilustres comentaristas" lectores del economistas, ni los indignados del 15m, ni... sino los políticos que es a quien corresponde adoptar los medios para ello, aunque mucho me temo que tropezarían con la resistencia numantina de la banca que, a su vez, es quien financia a los primeros, y que tienen en notarios y registradores uno de los principales caballos de batalla al ser "organismos reguladores y controladores de la legalidad" (los únicos que quedan diría yo) absolutamente independientes económica y políticamente, a pesar de la supuesta "complicidad" con la banca que aquí se apunta, muestra más de la ignorancia manifiesta en estos temas.

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#20
daniel
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El gobierno español de verdad nunca ha pensado en hacer un banco estatal, donde se reinvierta el dinero generado por dicho banco.

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#21
Fede
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Para 20. Este que esas medidas no se van a aplicar ya que, a parte de ser unas ideas muy generales y por lo tanto complicado legislar, los bancos no les interesa, y entonces sí serían hipotecas de altísimo riesgo. Por ejemplo, siempre te tasara la propiedad según lo que ordene el banco, que es el que tiene la sartén por el mango. También dice que habrá una parte de la población blindada, pues claro, los que no tienen dónde caerse muertos. Si a alguien que gana 700 euros le quitas un solo euro ya no tiene ni para comer. Es como cuando merkel decía replantear el tema de las pensiones en España, se creía que aquí el jubilado gana 2500 al mes, como en Alemania, cuando la mayoría aquí no llega ni a 600. En cuanto merkel vio las jubilaciones de aquí se dio cuenta que la reforma de las pensiones no servía para nada.

Y el del audi por cierto, yo he tenido uno y nunca más, son más incómodos que muchos, les faltan tecnología (incluso a los de 40mil euross) y el servicio post venta un engaño. Es mejor bmw en calidad-precio

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#22