A lo largo de este año, se han cuestionado las hipotecas. Comenzó en forma de alguna carta al director que lamentaba casos en que las entidades financieras, después de vender viviendas financiadas, continuaran reclamando al acreditado la parte del préstamo no cubierta por el importe de la venta. Más adelante, fueron artículos que postulaban que la hipoteca se acomodara a la mortgage de EEUU, y hasta un sindicato propugnó lo mismo.
Es comprensible el malestar de quien, tras pagar durante meses y verse desposeído de la vivienda, sigue endeudado. Pero, antes de hacer cambios, conviene comparar las diferencias entre mortgage e hipoteca, considerar las implicaciones derivadas de optar por una u otra, y diferenciar entre los sistemas de seguridad jurídica preventiva de EEUU y España.
La hipoteca
La hipoteca es un crédito personal que, además, tiene una garantía real y, a veces, una adicional. El titular de la vivienda que la garantiza y la entidad crediticia han instrumentado las dos operaciones ante un fedatario público -el notario- y las han inscrito en el Registro de la Propiedad, que es público e inoponible.
Gracias a esta seguridad, los derechos del comprador y el prestamista están definidos con claridad, la operación es segura para ambas partes, si cumplen con sus obligaciones, y los derechos pueden exigirse con rapidez y bajo coste. Si el acreditado no quiere o no puede pagar, el prestamista vende la vivienda y cobra el importe. Si el precio obtenido excede al valor pendiente se devuelve la diferencia al acreditado, pero si queda por debajo, éste deberá abonar lo que falte.
Con esta garantía, el interés a pagar es algo superior al tipo de interés de referencia, pero claramente inferior al que suele regir en países con sistemas menos garantistas.
La mortgage
La mortgage es un crédito con garantía real de la que puede disponer el prestamista en caso de que el acreditado incumpla sus obligaciones de pago. Si el importe de la venta está por debajo de los pagos pendientes, el prestamista podría no recuperar el total del crédito e incurriría en pérdidas.
Un sistema como el estadounidense tiene unas figuras notariales sin el conocimiento legal, las oposiciones y el rigor que rigen en España. Los registros de la propiedad también están muy lejanos a los españoles; aquí registran derechos, son públicos e inoponibles, mientras que los de EEUU registran títulos. Así, en Nueva York unos periodistas, para evidenciar esa debilidad, fingieron comprar el Empire State Building ante notario y lo inscribieron en el registro.
Para mayor escarnio, a la empresa compradora ficticia la llamaron Nelots, que leído al revés significa stolen, esto es, robado. Al día siguiente, publicaron el evento en primera página. En las últimas semanas, en EEUU, aparecen denuncias de desahucios de personas que están al corriente de pago, pero cuyos abonos no llegan a algún acreedor con derechos parciales (las hipotecas se han troceado y son muchos los titulares parciales). La situación en España es diferente, pero tras la venta de una vivienda es probable que el importe obtenido por ésta más los pagos que se habían realizado estén por debajo del crédito concedido, de ahí las peticiones de cambio de las hipotecas.
Requisitos adecuados
Situaciones como las expuestas no se habrían producido con prácticas ortodoxas. Un requisito adecuado es que el crédito no sobrepase el 60% del valor de mercado bien calculado, así se sabe que el acreditado es capaz de ahorrar.
Otro criterio es que el importe de los pagos mensuales no rebase el 30% de los ingresos corrientes, para que quede margen con el que atender a circunstancias imprevistas; entre otras, la posibilidad de un aumento del tipo de interés que cuestione la capacidad de pago. La entidad financiera debe evaluar la seguridad de ingresos recurrentes del cliente (antigüedad en la empresa, cualificación...), conocerle, tener una adecuada experiencia previa y evitar plazos dilatados en exceso.
Lamentablemente, algunas entidades financieras prescindieron de estas pautas. Las valoraciones eran excesivas. El crédito podría servir para la vivienda, muebles, banquete y viaje de boda para personas con seis meses de antigüedad en el empleo. A veces, había dos empleos en la nueva familia... pero ambos eran frágiles. Se suponía que los cinco o seis años precedentes eran la pauta para el futuro. Se sabía que el cliente tenía una posibilidad cierta de que otra entidad le concediera el crédito.
Pocas alternativas
Siempre es fácil evaluar las cosas a posteriori, pero la ingenuidad y/o las malas prácticas no son exclusivas de matrimonios recientes o prestamistas presionados por la competencia. Las alternativas a la compra son pocas, a pesar de las liberalizaciones de alquileres, debido a las dificultades para desahuciar a inquilinos morosos, ocupas o vecinos indeseables.
Así, según los datos de The Social Situation in the European Union 2009 (UE, febrero 2010), el porcentaje de viviendas en régimen de alquiler de mercado es el 7,3%, inferior al de países muy afectados por la crisis -como Reino Unido (8,2%), Portugal (9,8%) e Irlanda (8,7%)- y muy por debajo al de los países que han encarado mejor la salida de la crisis, como Alemania (35,4%) y Holanda (32,7%)... sólo están por debajo de España los países del Este.
Esta circunstancia obliga a que las familias se endeuden en exceso y dediquen sus ahorros a la vivienda en vez de alguna iniciativa empresarial. Con un buen parque de viviendas en alquiler, no se reduciría la deuda empresarial ni la pública, pero la salida no estaría tan lejos, la deuda privada sería menor y la dependencia del exterior, en parte, se cubriría con ahorro interno.
Joaquín Trigo Portela, Director Ejecutivo Fomento del Trabajo Nacional
