España ha pasado de ser el país europeo en el que más licencias de obra se concedieron durante los últimos 15 años, al tener un stock de viviendas construidas sin vender que ronda los dos millones de unidades, lo que conlleva la práctica paralización del sector de la construcción, sobre todo el relacionado con el residencial.
Uno de los problemas más importantes en el sector inmobiliario y urbanístico en los últimos años, es la escasez de suelo finalista, es decir, aquel en el que se puede construir directamente sin más trámite que la obtención de la oportuna licencia municipal de obras. Dada la actual situación, la gran mayoría de las promotoras no invierte en la construcción de edificios, pues el producto final no tiene fácil salida en el mercado a corto plazo, ya que los bancos han endurecido sus criterios de análisis de riesgos en la concesión de créditos hipotecarios, descendiendo drásticamente la cifra de hipotecas concedidas a particulares para la compra de vivienda. Por ello, las empresas que han podido superar esta fase inicial de la crisis generada por el estallido de la burbuja inmobiliaria, así como los bancos que se han adjudicado terrenos procedentes de promotoras quebradas, deberían invertir en desarrollo y gestión de suelo.
Es el momento idóneo para invertir en el desarrollo de suelos urbanizables en zonas de crecimiento natural de las ciudades para que en un plazo de dos o tres años se hayan podido tramitar los instrumentos de planeamiento y gestión necesarios para ejecutar las infraestructuras que permitan solicitar licencias para construir, cuando la situación económica y el mercado se hayan recuperado y los bancos vuelvan a conceder créditos de forma ágil y sencilla. Mediante esta estrategia, se estaría creando el tan demandado suelo finalista a corto-medio plazo.
Un ejemplo de lo expuesto es la Aprobación Inicial del Plan Parcial Prolongación de La Castellana en Madrid. Se acaba de someter a información pública y, según las previsiones oficiales, su tramitación urbanística podría concluir aproximadamente a mediados o finales de 2011. Según todos los indicadores, en esa fecha estaremos en una situación económica mejor que la actual, por lo que la inversión que se realice hoy en día para desarrollar suelo permitirá retomar en breve la promoción inmobiliaria, coadyuvando a la generación de riqueza y a la creación de puestos de trabajo (se calcula que esta operación conllevará la creación de aproximadamente 35.000 empleos en el sector).
Podríamos concluir definiendo la hipótesis de actuación aquí propuesta como una forma valiente de afrontar el futuro próximo, que ayudará al sector inmobiliario y urbanístico español a mantener la maquinaria perfectamente engrasada generando valor añadido al suelo, y de esta forma facilitar la salida de la crisis mediante la iniciativa empresarial, última y principal responsable de la generación de empleo y riqueza independientemente del sentido de las diferentes políticas económicas que se adopten por el Gobierno de turno.
Vicente Estebaranz, socio de Pérez-Llorca, área de Urbanismo.
