Una herida, una tirita, ¿pero no era mejor la medicina preventiva? El Gobierno se sacó del bolsillo dos medidas para ayudar al sector inmobiliario español, que llegan después de que sus principales representantes hayan perdido 23.000 millones de euros en valor en bolsa y que Martinsa-Fadesa, se encuentre en proceso de concurso de acreedores, con los minoritarios pensando si en algún momento podrán vender títulos.
Esta dolorosa crisis, desde luego, no es la mejor carta de presentación para buscar inversores para un producto, los Real Estate Investment Trust -los REIT- que llegarán a España, justo ahora, y con muchos años de retraso. En Estados Unidos fueron aprobados en 1960 y son muchos los países europeos que los permiten, como Alemania, Italia, Reino Unido o Francia. Los REIT son compañías cotizadas que se dedican a la compra de inmuebles para alquilarlos o dedican sus fondos a financiar propiedades.
Esperan aprobación del Gobierno
La decisión de lanzarlos justo cuando el sector inmobiliario español está tan denostado y es tan temido a nivel internacional, tampoco convence a las empresas del sector. "A ver qué inversor quiere participar en estas sociedades", afirma un alto cargo de una inmobiliaria española. El sector llevaba tres años sugiriendo su aprobación al Gobierno. Hace un año la patronal de las grandes del sector, el G-14, se sumó a esta petición.
Por si los particulares males de las inmobiliarias nacionales no fueran pocos, la evolución de estos productos de inversión en el parqué es otro punto en su contra, aunque sus descensos son inferiores a los acumulados por las empresas del sector. El índice Dow Jones Global 1800 REIT cede alrededor de un 20 por ciento en doce meses y alrededor de un 10 por ciento en 2008.
No obstante, sus descensos son menores a los sufridos por el conjunto de las bolsas. Porque, aunque el momento elegido para su aprobación en España sea malo, los REIT han servido durante años como una alternativa de inversión directa a inmuebles o acciones individuales.
Buena fiscalidad
Su principal atractivo para los inversores es que están obligados a repartir al menos un 90 por ciento de sus beneficios en dividendos, lo que ofrece unas rentabilidades muy altas por esta vía y esta es una de las causas de que muchos gestores de fondos inmobiliarios cuenten con REIT en su cartera.
La otra razón es que les permiten diversificar. Hay REIT muy especializados en activos, como aquellos que son los propietarios de las cárceles asutralianas. Así, los gestores de fondos inmobiliarios pueden adaptarse en cada momento al inmueble que ofrezca mayor rentabilidad. "El impacto colateral más directo de las hipotecas subprime se sentirá en los REIT residenciales.
Si las personas perdieran sus casas por incumplir el pago de sus préstamos, seguirían necesitando un piso, con lo cual, acudirían al mercado de alquileres. Esto es positivo para los REITs residenciales ya que implica un aumento en la demanda", señala Alex Tarver, experto de Fidelity International.
Para las compañías que deciden ponerlos en marcha, el reclamo son sus ventajas fiscales, porque sus casi todos sus beneficios están exentos de impuestos (se desgravan los dividendos pagados a sus accionistas). Los inversores particulares que pagan impuestos por las plusvalías generadas por la venta de títulos (en el caso español el 18 por ciento de la ganancia).
Además, con el régimen fiscal en vigor en España, un ahorrador que tuviera acciones de un REIT en cartera podría solicitar la devolución de la retención de los 1.500 primeros euros cobrados por dividendos, siempre que no tuviera otras acciones que le hubieran remunerado.
De todos modos, algunos expertos consultados creen que, a pesar de las ventajas que pueden ofrecer estas sociedades para las inmobiliarias españolas, tardarán bastante en llegar. Desde el sector apuntan que todavía quedan muchas dudas por despejar; por ejemplo si en estas sociedades podrán incluir activos que ya controlan, o si tendrán que ser nuevos. Lo que tienen claro es que ahora no soluciona la papeleta del sector, pero sí que un futuro les beneficiará.
En cuánto a su ubicación en el parqué español, Bolsas y Mercados Españoles (BME) explica que aún no está decidido, pero que lo más probable es que de cotizar los REIT, éstos se incorporaran al MAB (Mercado Alternativo Bursátil), donde se intercambian los títulos de otras sociedades de inversión (Sicav).
Las ayudas de ZP
