El sector inmobiliario empieza a recobrar movimiento. Los principales trámites están listos para la socimi Merlin Properties, que recibió el viernes el visto bueno de la CNMV al folleto de la operación con la que la compañía pretende salir a bolsa el próximo 30 de junio. Se trata de la mayor colocación en la bolsa española desde el debut de Bankia, en julio de 2011.
Y lo será al menos hasta otoño, ya que unas horas después de la aprobación del folleto, el Ministerio de Fomento confirmó la privatización del 49% de Aena, que superará la oferta inicial de Merlin Properties. La socimi pretende captar hasta 1.500 millones, situándose como la segunda mayor firma inmobiliaria de España tras Colonial y como primera socimi. Ofrecerá el 99,96% del capital entre inversores institucionales a un precio de 10 euros por título.
Desde la compañía señalan que será la mayor salida a bolsa del sector inmobiliario en Europa en los últimos doce meses y la mayor de un reit (fondo de inversión inmobiliario) registrada nunca en Europa, Oriente Medio y África. Se han iniciados los roadshows para buscar inversores, pero la compañía tiene atada casi la mitad de la oferta. El 40,2%, es decir, unos 600 millones, ya está cubierto por inversores de referencia y el equipo gestor de la compañía. Banca March, como inversor ancla en la salida, asegura 75 millones para los clientes de banca patrimonial de la entidad. Fuentes cercanas a la operación indican que habría otros 100 millones apalabrados con inversores que han tratado siempre con Magic Real Estate, el gestor inmobiliario que pilota Merlin. La compañía se reserva un 15 % adicional para el greenshoe -con el que los bancos colocadores pueden estabilizar el título tras el estreno-.
¿Dónde irá a parar el dinero?
Si algo diferencia a Merlin de otras sociedades de este tipo que han comenzado su andadura en el parqué sin activos, como Lar España, es que Merlin sí dispone de una importante cartera. Ismael Clemente, presidente y consejero delegado de la compañía, destaca que "esta oferta de suscripción supone un hito para el mercado de las socimis en España, ya que Merlin Properties contará desde el primer momento con los ingresos recurrentes de una cartera totalmente alquilada a un inquilino de primer nivel como es el BBVA". Y es que de los 1.500 millones que prevé captar con la operación, 739,5 millones irán destinados a comprar Tree Inversiones, una sociedad que arrenda a BBVA 800 locales de sucursales bancarias y 5 edificios, el 43% situados en la Comunidad de Madrid, Cataluña y País Vasco.
Con el resto del dinero captado, Merlin se dedicará a adquirir y gestionar activos inmobiliarios, principalmente oficinas y centos comerciales, plataformas industriales y logísticas y establecimientos hoteleros urbanos. Una de las características de las socimis es que están obligadas a destinar un 80% de sus activos a arrendamientos y otro de los rasgos más característicos es la política obligatoria de retribución al accionista, ya que deben repartir al menos un 80% de sus beneficios.
La intención de Merlin es que, una vez que los ingresos estén estabilizados, ofrecer una rentabilidad por dividendo entre el 4 y el 6%, a lo que habría que sumar el retorno previsto por el crecimiento de los activos (por aumento del NAV, valor neto de los activos). En total, su objetivo anual es proporcionar al inversor un retorno del 10%. Con todo, se ha fijado un apalancamiento máximo para las compras del 50%, aunque el propósito es mantenerlo entre el 30-40%.
