El saneamiento del sector de bienes raíces en EEUU no va a contribuir sólo al crecimiento del país, también va a estimular la demanda global en otros sectores y materias primas. Los REITS son sociedades inmobiliarias cotizadas y fiscalmente atractivas, que están ofreciendo rendimientos de doble dígito.
La juguetera americana Hasbro es la propietaria de la patente de Monopoly, uno de los juegos más vendidos durante el siglo XX. Se trata de un juego de bienes raíces (real estate lo llaman en el mundo anglófono) en el que los jugadores compiten por comprar propiedades -viviendas, hoteles, casinos- y por ganar dinero dejando que otros jugadores pasen por las casillas de su propiedad. Es un juego que pivota en torno a la banca y a la cárcel y en el que se intercambian enormes sumas de dinero ficticio... ¿les suena de algo esta historia?
Amarga ha sido la experiencia en inversión en bienes raíces de los últimos años, tras el estallido de las burbujas inmobiliarias. El primer sector inmobiliario en caer, el estadounidense, también está siendo el primero en dar signos de recuperación, hasta el punto de que se espera que, por primera vez desde 2008, este año empezará a contribuir un 0,5 por ciento al PIB de EEUU, según Goldman Sachs.
Gran parte del empujón ha venido dado por las compras masivas de deuda hipotecaria que la Reserva Federal (Fed) incluyó en su programa de estímulo cuantitativo QE3. Pero también han influido otros factores, como el hecho de que se estén volviendo a construir casas: el último dato sobre construcción de viviendas en EEUU refleja que ha vuelto a niveles de junio de 2008. Parejo a este dato, el índice Case Shiller, que muestra la evolución de los precios de la vivienda, cotiza en su punto más alto desde siempre, mostrando una tendencia alcista ininterrumpida desde diciembre de 2011. También tiene peso en la reactivación del sector el hecho de que haya mejorado la confianza del consumidor americano o que se esté produciendo un relevo generacional, con nuevas parejas que están alcanzando la independencia económica y que buscan una casa que convertir en su hogar; el dato de abril de solicitud de hipotecas en EEUU reflejó un repunte del 4,5 por ciento, frente al -4 por ciento anterior.
Pero la recuperación de las inmobiliarias estadounidenses no es buena noticia exclusivamente para EEUU. "También puede ser vista como un apoyo para la economía global y la demanda global", opinan los expertos de Fidelity -firma cuya apuesta en el sector es el fondo Global Property Fund, con subidas de doble dígito en el año-, que basan esta afirmación en ejemplos como la mejora en la demanda de materias primas como la madera o de metales industriales como el cobre, para el que Chris Moore, gestor de la firma, estima que su suministro se incremente durante los próximos dos o tres años, "manteniendo los precios del cobre significantemente por encima de los costes marginales" .
El hecho es que, desde el punto de la vista de inversión, más interesante que invertir directamente en el tradicional ladrillo, es la existencia de un producto que con la mejora del sector inmobiliario está volviendo a ganar atractivo entre los gestores de fondos: los Reits, acrónimo de Real Estate Investment Trust. Este tipo de vehículos funcionan como fideicomisos inmobiliarios o sociedades inmobiliarias que cotizan en bolsa. En EEUU, primer país en implementar este tipo de estructuras (lleva fomentándolas desde 1960) son muy populares por sus ventajas fiscales, ya que la ley establece que no tienen que pagar impuestos si distribuyen entre su accionariado del 70 al cien por cien de sus ingresos en forma de dividendos; por ello, hasta el 80 por ciento de las inmobiliarias del país cotizan bajo esta figura jurídica. Según Frédéric Tempel, gestor del fondo de AXA World Fund Framlington Global Real Estate Securities, en estos momentos hay un buen diferencial entre los dividendos de los Reit y las perspectivas de tipos de interés de EEUU.
La labor de los gestores de estas sociedades se centra en la búsqueda de empresas inmobiliarias con activos infravalorados que alquilan a través de contratos de leasing, bien a particulares (viviendas) o bien a empresas. Esta última parte es la más jugosa, pues lo mismo abarca centros comerciales que instalaciones hospitalarias o residenciales o incluso cárceles, en función de la legislación de cada país al respecto. Esta diversificación de activos es lo que hace de los Reits "no una temática de moda, sino una categoría estratégica en las carteras, son fondos que buscan rentas de forma estable", explica el responsable de producto de Citi, Santiago García. "Los Reits proveen a los inversores individuales de una manera de obtener ganancias de la propiedad inmobiliaria sin tener en realidad que comprar un activo inmobiliario", dice explícitamente la comisión del mercado de valores estadounidenses (SEC por sus siglas en inglés) sobre estos vehículos.
"Como concepto, me parece brillante, es una inversión financiera que no te ata al ladrillo, como cuando compras tu casa, pero no se ha comunicado bien, no es un producto maduro", asevera Ana Hernández, responsable de CFA Society Spain. Fernando Luque, editor senior de Morningstar, resalta de este formato "la posibilidad y la facilidad que tiene el inversor de acceder a un sector del mercado que en algún momento (como en la actualidad) puede presentar una tendencia alcista o una recuperación interesante". Partiendo de la "relativamente alta" correlación entre un índice de Reits y la bolsa, Luque aporta este dato: "En estos últimos cinco años el S&P 500 ha subido un 114 por ciento, mientras que el índice de Reits prácticamente ha doblado esa rentabilidad con una ganancia del 237 por ciento". Tempel coincide con esta perspectiva: "Sólo se puede invertir en propiedad en el largo plazo porque los fundamentales son más claros, a corto plazo hay mucha volatilidad".
La diversificación también debe ser geográfica, como señala el gestor de AXA, que insiste que la búsqueda de compañías debe centrarse en activos que den primas de alta calidad y que proporcionen unas ganancias estables y predecibles. Para Tempel, la combinación de diversificación y alta calidad da lugar a activos cuyo valor bruto supera el billón de dólares. Además, tener una cartera bien diversificada permite al inversor "el acceso a muchos nichos especializados como el cloud computing (soluciones informáticas en la nube) u otras empresas especializadas en servicios digitales, que ofrecen una prima de riesgo más elevada que los Reits tradicionales". Por último, el experto pone acento en la influencia de la demografía en el mercado inmobiliario señalando, por ejemplo, que el envejecimiento de poblaciones como la de Japón está incrementando la demanda de asilos o centros hospitalarios.
Ideas con rentabilidades de doble dígito
En España sólo hay tres fondos con formato Reit a la venta. El que mejor comportamiento presenta en el año es el Lacuna - US REIT A, calificado con dos estrellas Morningstar y con una competitiva comisión de gestión del 0,09 por ciento que presenta rendimientos de doble dígito en el año y en el anualizado a tres años, y además sube entre un 7 y un 8 por ciento en el registro anualizado a cinco y diez años. El segundo es el Standard Life Investments Global SICAV Global Reit Focus D, que roza el 10 por ciento en el año y acumula una rentabilidad anualizada a tres años superior al 14 por ciento. El tercer fondo es el Aviva Investors Global Real Estate Investment Trust A Acc, con un comportamiento muy similar al producto de Standard Life.
No obstante, también están disponibles para el inversor español fondos con una filosofía similar de inversión, como el ya citado de AXA, calificado con cuatro estrellas Morningstar sobre cinco y que además es el más rentable de la categoría al sumar un 13 por ciento en el año y un 15 por ciento anualizado a tres años (desde 2008 sube un 3,84 por ciento, también anualizado) gracias a su estrategia de búsqueda de valores de alta calidad como la estadounidense Simon Property, la australiana Westfield Group o la japonesa Mitsubishi Estate. Al buscar ideas de inversión entre fondos a la venta en España que invierten en propiedades también brillan otros dos productos: el Sarasin Sustainable Equity Real State Global B y el Henderson Horizon Fund - Global Property Equities Fund A 2 Eur Acc. Ambos presentan rendimientos de doble digíto en el año y en el anualizado a tres años, y lo que es más importante, que durante el periodo de la crisis (considerando como fecha de referencia la caída de Lehman Brothers en 2008) han conseguido amasar, en ambos casos, rendimientos anualizados superiores al 7 por ciento.
Una reticencia justificada
Muy distinta es la situación del mercado inmobiliario en España, donde el precio de la vivienda aún no ha tocado fondo, aunque es previsible que los precios hagan suelo durante este año gracias a las expeditivas medidas de los bancos -principales propietarios del stock de viviendas- por deshacerse del ladrillo de sus balances mediante el método de venderlas con mucho descuento, o bien transfiriendo las consideradas como activos tóxicos a la Sareb, el famoso banco malo, estructurado como un fondo de fondos y cuyo cometido consiste en colocar todos esos activos en el mercado en un plazo de 15 años.
Amén de las fuertes y generalizadas caídas en los precios, la principal reticencia que presenta el inversor español a este tipo de productos es la experiencia vivida con los fondos inmobiliarios de marca española, destacando el triste caso del Banif Inmobiliario (hoy Santander Banif Inmobiliario), que dejó atrapados a muchos inversores. En este punto, desde Fidelity, Marcos Arteaga señala que "el que ya ha tenido la experiencia de invertir en inmobiliario es reticente, hay que explicar que -a diferencia de los fondos inmobiliarios tradicionales- el Reit tiene liquidez diaria". "A nivel minorista, el inversor de la calle no conoce este producto y todo lo que le suena a inmobiliario le echa para atrás", coincide Victoria Torre, directora general adjunta de Cortal Consors, que añade que los clientes de la firma "no piden Reits porque no están tan especializados, muchos no tienen suficiente cultura financiera para clasificar un fondo en categorías profesionales, pero cuando les explicas este tipo de inversiones, lo entienden". "Los inversores minoristas están mucho más abiertos a recibir explicaciones, están ávidos, de hecho", añade.
Llegados a este punto, cabe recordar que España tiene su propio equivalente al Reit, la SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión del Mercado Inmobiliario). Este vehículo se creó en 2009, pero fue modificado en diciembre del año pasado por la Ley 16/2012, que los ha dotado de mayor atractivo desde el punto de vista fiscal y les permite cotizar en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB). "Con el nuevo régimen de las SOCIMI se pretende fomentar el mercado de alquiler de bienes inmuebles, tanto de uso residencial como comercial, mediante la aplicación de un sistema de tributación a tipo cero en el Impuesto de Sociedades así como promocionar su desarrollo inexistente en España hasta ahora", recoge BME en un artículo publicado el pasado 2 de abril en su revista online.
Los expertos consultados para la elaboración de este reportaje encuentran esta nueva figura interesante, aunque aún les parece pronto para recomendarla como idea de inversión a sus clientes, prefieren esperar a que el mercado adquiera mayor profundidad. "El problema es el cometido que se le ha dado a la Sareb", explica Víctor Alvargonzález, director de inversiónes de Tressis, porque "no ha congelado los activos, sino que está al quite de vender. Ha hecho que no se pueda ver el fondo al que se puede llegar" en los precios del mercado inmobiliario. "La SOCIMI es como un Reit con tratamiento fiscal más favorable a diez años, pero el problema es que tiene que invertir en España", concluye. "Ese mercado está contaminado", advierte Ana Hernández desde CFA, "el que tiene dinero ahora está pensando en comprar inmuebles muy baratos, ya sean de la Sareb o de otros". El mercado inmobiliario español todavía tiene que esperar y cambiar de mentalidad.
¡Necesitamos madera!
De las commodities ligadas a la construcción, la madera es la única en positivo en 2013. "A poco que nos paremos a pensar en EEUU, nos puede venir a la cabeza la imagen de las casas de madera, lo que se une a la recuperación del sector inmobiliario en el país. Teniendo en cuenta el desajuste existente entre la oferta y la demanda, cabe esperar una revalorización de esta materia prima en el medio plazo", señalan desde Tressis. "Es posible sustituir la inversión inmobiliaria por propietarias de bosques de madera. De hecho, las propietarias de bosques se han mostrado más resistentes estos años respecto a los fabricantes de casas, a pesar de la volatilidad", y cotizan con un descuento de entre el 10 y el 25 por ciento, señala Christoph Butz, que gestiona uno de los pocos fondos especializados en cotizadas del sector maderero, el Pictet Timber; sube más del 12 por ciento en el año, y cerca del 10 por ciento en el anualizado a tres años. Otra forma de invertir en esta industria es a través los dos ETF principales para invertir en madereras: el GuggenheimTimber ETF y el iShares S&P Global Timber & Forestry Index Fund.
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